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築30年の中古住宅のメリット・デメリットと購入時の注意点


中古住宅を購入する人は増えました。以前の日本では新築志向が極端に強くて、新築を買えないから中古を仕方なく買うという人がほとんどでしたが、今はあえて中古住宅を購入する人もたくさんいます。ただ、中古住宅を検討するなかで、築年数が何年くらいの物件がよいか迷う人は多いです。

築30年の中古住宅のメリット・デメリットと購入時の注意点

築5~10年の築浅の中古住宅と築30年以上の中古住宅では、購入後にかかる費用も建物の耐久性も異なるわけですから、このあたりのことは慎重に考えなければならないですね。

以前に、「築20年の中古住宅のメリット・デメリットと購入時の注意点」という記事を書いていますので、築20年くらいの物件を検討しているなら、そちらも参考にしてください。今回は築30年程度の中古住宅を買うメリット・デメリットと注意点を紹介します。

1.築30年の中古住宅を買うメリット

築30年の中古住宅のメリット

築30年経過している住宅でも、必ず良いところはあります。また、築30年も経過しているからこそのメリットもあります。古いからというだけで敬遠する必要はないのです。この年代の中古住宅を購入するメリットを紹介します。

  • 新築より安い
  • 築浅の中古住宅より安い
  • 価格の下落リスクが低い
  • 価格が上昇する可能性が新築や築浅より高い
  • 間取りや広さを確認してから購入できる
  • 自分好みにリフォーム・リノベーションしやすい

1-1.新築・築浅より安い

新築住宅や築浅の中古住宅と価格について比較するときは、同じエリアの同程度の条件の物件と比較しなければなりません。最寄り駅や駅からの所要時間、土地・建物の大きさなどの条件が近い物件と比較すれば、古い住宅の方が安いことが多いでしょう。

その理由は単純に建物価格が古いものほど下がるからです。

もちろん、きちんとメンテナンスに手間とコストをかけている物件とそうではない物件を比較した場合、建物価格として査定されている金額に相違が出ていることもあります。売買する時期から近いときにリフォームしたものとそうでないものにも金額に相違があるものです。

1-2.価格の下落リスクが低く上昇する可能性が高い

築30年の中古住宅は、建物価格が新築時よりも大きく下がっており、それ以上は下がりづらいところまで来ていることが多いです。つまり、購入後、建物価格が下がるリスクは低いわけです。

一方で土地価格は建物の築年数とは関係がないため、市場の相場動向に左右されます。景気が良くなったときやその街の価値があがれば、土地価格も上がることが多いです。逆に街の価値が下がれば土地価格も下がることになります。

市場相場の動向や街の価値次第では土地価格があがるので、建物価格がほとんど下がらなければ、購入後の資産価値は上昇する可能性があるというわけです。

1-3.実物を見て購入でき、リフォームしやすい

間取りや実際の広さ、形状、建物の状態を見てから購入判断できるのは、中古住宅に共通するメリットです。築年数が浅いか古いかは関係ないですね。

ただ、リフォームやリノベーションをしやすいというメリットは築浅の中古住宅ではあまり感じられません。なぜならば、まだ内装・外装・設備が新しいので、購入してからリフォームしようと考える人は少ないからです。やるとしてもクロスの張替えくらいではないでしょうか。

築30年も経過している住宅で、まだ大規模リフォームをしていない住宅ならば、思い切ってリノベーションに投資するのもよいでしょう。もちろん、予算と相談しなければなりませんが、間取りの変更も考慮したリノベーションで家族構成やライフスタイルに合わせた住宅にしやすいといえます。

2.築30年の中古住宅を買うデメリット

築30年の中古住宅のデメリット

次に築30年の中古住宅を購入するときのデメリットについて考えてみましょう。なかには重要なこともありますから、慎重に考えて判断したいものです。

  • 建物の劣化リスクが高い(耐久性の問題)
  • 耐震性が低い可能性が高い
  • 購入後に想定外の補修・補強コストがかかることがある
  • リフォーム済み物件なら隠ぺい箇所が心配
  • 売主の瑕疵担保責任が付いていないことが多い

主だったデメリットは上のとおりです。いずれも簡単には許容できることではありませんね。

2-1.建物の劣化リスク・耐震性の問題

建物は古いものほど劣化が進行していくので、築30年の物件を購入するのであれば、それなりに劣化リスクがあることは考えておかなければなりません。劣化進行具合によっては、住宅の耐久性が著しく下がっていることもあるからです。

但し、築30年の住宅であるにも関わらず、建物状態がよくて築15年くらいのものとそれほど変わらないものもあります。買主としては、そういう家を買いたいものですね。

また、築30年経過しているということは、建物の耐震性について心配しなければならないときもあります。耐震性、つまり地震に耐える力です。

この記事の執筆時点は2019年ですから築30年程度ということは、1989年頃の建物ということになります。既に耐震基準が変わった後の時代の家ですから、旧耐震基準の住宅を購入するよりは耐震性リスクは低いと言えますが、基礎などの構造部に関する劣化がひどい場合には耐震性が下がっていることがあります。また、耐力壁(=耐震性を考える上で重要な壁)のバランスが悪くて耐震性が低いということもあります。

ですから、可能であれば耐震診断を受けておくのが好ましいです。

2-2.購入後の補修・補強リスク

中古住宅を購入して入居してから建物の様々な問題に気づいた場合、それを補修・補強するためにコストがかかります。基本的にはその負担は買主ですから、デメリットとなります。購入前からリフォームしようと思っていたところならばよいですが、想定外の箇所ならば厄介ですね。

想定外のことは、築年数が古い住宅ほど起こりやすいですから注意したいものです。

また、古い住宅を不動産業者が買い取って、リフォームしてから再販している物件も少なくありません。こういった物件は、内装や設備を綺麗にしていたとしても、隠れて見られないところまではリフォームしていないため、隠ぺい部分にこそ問題が隠れていることがあります。

ひどいときには、もともと存在していた点検口を無くしてしまい、屋根裏や床下にある不具合をすぐには発見できないようにしていたケースもありました。リフォーム済み物件を購入した人の多くは、自分でリフォームしないので隠ぺい部分を解体することもなく、発見が遅れがちなのです。

2-3.売主の瑕疵担保責任がない

売主の瑕疵担保責任とは、売買した中古住宅に隠れた瑕疵が見つかったとき、売主が補修費用などを負担する責任のことです。築浅の中古住宅ならば、売主が引渡し日から3ヵ月程度の期間は瑕疵担保責任を負うとする条件で契約することが多いです(不動産業者が売主なら2年間とすることが一般的)。

しかし、築30年の住宅の場合、この瑕疵担保責任を免責にすることが多く、購入後に何かあっても買主が売主に補修等を要求することができないので、それだけ買主がリスクを負うことになるわけです。但し、売主が不動産業者である場合は築年数に関わらず瑕疵担保責任を免責とすることはできないので、2年間の責任を負うとすることが一般的です。

3.築30年の中古住宅を買うときの注意点

築30年の中古住宅を買うときの注意点

築30年の中古住宅を購入するメリットとデメリットがわかったところで、購入するときの注意点について紹介します。

3-1.建物価値がなくても(売買価格への転嫁がなくても)安心して暮らせるか要チェック

築年数が古い住宅である場合、売買価格の査定の際に建物価格をほとんど見ていないことが多いですが、そのためか不動産業者から「この物件は、建物価格が0円なので建物のことをいろいろ気にしても意味がない」などと言われることがあります。

たとえば、売買するときの金額に建物価格が全く含まれていないとしても購入する人が、その後も使い続けるのであれば建物のこともきちんと考えて購入判断しなければなりません。安全性もそうですが、維持管理コストもかかるわけですから、当然のことです。

売買価格がどうかではなく、その建物を使うかどうかですね。

ちなみに、まだ普通に生活できるような状態の建物であれば、売買価格に1円も含まれないということはほとんどないでしょう。その状態にもよりますが、100万円単位で価格を上乗せしていることが多いです。

3-2.ホームインスペクション(住宅診断)は必須

築30年の物件と聞くと古い住宅を想像する人も多いでしょう。はじめて家を買う人のなかには、20歳代の人もいますから、世に出て自分よりも長い住宅ということになりますね。見た目が古くても建物の状態がよいものはいくらでもありますから、その見極めこそが築古の物件の成否を決めるといっても過言ではないでしょう。

そのために役立つのが第三者によるホームインスペクション(住宅診断)です。

建物を診るには、どうしても建築に関わる専門知識や経験が必須です。少し勉強したくらいで、いろいろな建物の部位に出ている症状を適切に判断していくことはできません。専門家に代わりに診てもらうことで、その診断結果を購入判断の1つの材料とするとよいでしょう。

ここで注意すべきは、利用すべきホームインスペクション(住宅診断)は売主や不動産業者側のものではなく、買主側のものであることです。不動産業者が斡旋するインスペクションの多くには、買主にとって必要な調査項目が含まれていませんし、調査結果の表現もわかりづらく誤解しやすいものになっています。

買主にとって有益な調査結果を得るためには、買主向けに行っているサービスを自ら探して依頼することが重要なので、自分で探すようにしましょう。

3-3.構造部の補修・補強も含めたリノベーションや将来の建替えも検討

ホームインスペクション(住宅診断)で建物の状態を確認するとはいえ、見られない部分もありますし、劣化していることは確かですから、やはり将来の補修・補強工事のコストもイメージしておく必要があります。なかには、ぼろぼろになるまでそのまま住み続けるという人もいますので、考え方はそれぞれですが、基本的には補修・補強のことを考えて、購入後も早めに資金を積み立てていく前提で購入することをオススメします。

3-4.バブル経済時代の欠陥物件は多い

執筆時から30年前といえば、バブル経済の頃でもあります。その頃は、手抜き工事も多かったのでひどい住宅も少なくありません。見た目の仕様は当時においては豪華なものものありますが、大事な部分(床下や屋根裏)で手抜きされていては大変ですね。

見た目の豪華さや仕様で判断せず、当時の時代背景も考慮してよく確認してから購入判断するようにしてください。

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