築20年の中古住宅のメリット・デメリットと購入時の注意点

中古住宅の流通量促進は国や不動産業界の１つのテーマとなっていますが、買主にとっては中古住宅を購入することのメリットやデメリットをきちんと整理して、十分に納得できるものであれば、流通量が増えていくことも十分にあるでしょう。

ただ、中古住宅といっても築年数によって建物の状況は大きく変わりますから、メリット・デメリットを単純に考えることもできません。今回は、築20年の住宅を想定してメリットやデメリットを紹介します。

築20年の中古住宅を買うメリット

まずメリットをリストアップすると以下の通りです。

• 新築住宅より安くて買いやすい
• 価格の大幅下落リスクが低い
• 間取りや広さを実感して購入判断できる
• 自分好みにリフォーム・リノベーションしやすい

新築住宅より安くて買いやすい

築20年も経過した住宅となれば、建物の価値が大きく下がっていること一般的であり、土地代を含めた売買金額も新築住宅に比べると安くなっているために、買主が購入しやすい価格帯であることが多いです。新築は高すぎて手が出ないという人に魅力的な物件が多いです。

価格の大幅下落リスクが低い

購入する時点で安くなっているということは、買った後に価値が大きく下がるリスクは低くなります。築20年の時点で、売買金額に占める土地代の割合が高いため、土地価格が大幅に下がらない限りは値下がりリスクは低くなるのです。仮に、築20年の時点で建物価格を350万円だとした場合、その後の建物価格の下落は最大でも350万円ということになります（実は相当に老朽化した場合は解体費用分のマイナスが生じることもある）。

間取りとリフォームのメリットも

築20年に限りませんが、既存の建物だけに広さや間取りについては実物を見てから購入判断できることはメリットだと言え、安心感があります。完成する前の新築建売住宅では、広さがわかりづらいという意見もあります。

また、自分好みにリフォーム・リノベーションしやすいのも大きなメリットです。築年数が浅くてもリフォームやリノベーションはできるのですが、価格が下がっている物件を買った方が、買主がリフォーム等に予算を割きやすいですね。それに、築浅の物件である場合、新しい内装や設備を解体・撤去することへの勿体なさもあります。

築20年の中古住宅を買うデメリット

次にデメリットをリスト化してみます。

• 建物の著しい劣化リスクがある
• 購入後に想定外の補修工事費用がかかることがある
• リフォーム済み物件なら隠ぺい箇所が心配
• 耐震性が心配

建物の著しい劣化リスクと想定外の補修工事費用

築年数がある程度経過してくると建物が劣化しているのは当然のことです。ただ、築5年や10年の住宅に比べて著しく劣化していることも多いことはデメリットだと言えます。

これにより、購入した後にかかる補修工事費用が重く家計にのしかかることもあります。想定外の補修費用が３００万円以上もかかったという事例もあるので、注意したいたですね。

リフォーム済み物件なら隠ぺい箇所が心配

購入時点で計画していたリフォームでは不足する（想定外の補修すべき点が出てくる）ことはよくあることなので、買主にとっては購入を躊躇する理由になっています。購入時点では隠れている箇所を購入後にリフォームのために解体してみたら、腐食していたということです。

ただ、この対応策として、中古住宅の住宅診断（ホームインスペクシ）が利用されることが多くなりました。住宅診断でも隠蔽部分を確認できるわけではないので全ての問題を確認できるわけではありませんが、建物のどこかに兆候や関連症状が出ている場合に注意を促してもらえることがあるからです。

建物の状態を知り、リスクを把握することで購入判断や購入後の補修・メンテナンス時期に活用することができるので、便利なサービスです。

耐震性が心配

築２０年くらいの住宅は、もっと古い住宅、たとえば築３０年以上の住宅に比べれば、耐震性が高いことが非常に多いです。だからといって必ずしも安心できるレベルとは限りません。

耐震性は、その建物のプランに関する点と劣化状態に関する点の両方が強く影響するものです。築２０年くらいの住宅なら建物のプラン上の耐震性は概ね安心できるものですが、やや耐力上有効な壁のバランスがよくないことや、構造耐力に影響がある部分の劣化が進行していることが要因となり、耐震性を下げていることもあります。

築２０年なら耐震性を心配しすぎることはないものの、あまり過信しない方がよいでしょう。

築20年の中古住宅購入時の注意点

ここまでにメリットとデメリットをあげてきましたが、築20年程度の中古住宅を買うときに買主が注意しておきたいことも紹介しておきます。

• 売主の瑕疵担保責任の有無を要確認
• 売主のホームインスペクション結果の信頼性
• 買主が自らホームインスペクション（住宅診断）を依頼すべき

上の3点について順に見てみましょう。

売主の瑕疵担保責任の有無を要確認

売主の瑕疵担保責任とは、その物件を売却する売主がその住宅の隠れた瑕疵（雨漏りや構造部の腐食など）について、売却した後も責任を負うというものです。

購入時に、買主が物件見学したときなどに気づかなかった瑕疵について、売主に責任を負ってもらい、補修費用等を負担してもらうことは、買主にとって大事な取引条件です。しかし、築20年程度の物件を売買するときには、売主の瑕疵担保責任を免除する条件としていることもありますから、契約する前にこの条件について確認しなければなりません。

※瑕疵担保責任は、2020年4月1日より施行された改正民法により、契約不適合責任に変わりました（2020年4月8日:追記）。

売主のホームインスペクション結果の信頼性

購入しようと考えた物件に関して、売主がホームインスペクション（住宅診断）を実施していることがあります。売主としては安心できる住宅であることをアピールする狙いがありますが、その調査結果を信頼できないこともあります。

売りたい人の実施したものですから、売却に不利な情報を隠すという可能性もあるのですが、現実的に非常に多いリスクは他にあります。それは、「そもそも簡易的な調査しかされておらず、買主の知りたい情報・調査が網羅されていない」という点にあります。

買主が自らホームインスペクション（住宅診断）を依頼すべき

売主が実施済みのホームインスペクション（住宅診断）に限らず、不動産業者が買主に利用を斡旋するホームインスペクション（住宅診断）も同様のものがほとんどです。これらは、買主にとってリスクのあるインスペクションですから、買主は自らが選んで依頼することを重要視しなければなりません。詳しくは「不動産会社が斡旋するホームインスペクション（住宅診断）の問題点」も参考にしてください。

築20年より少し古い住宅を購入検討しているなら、「築30年の中古住宅のメリット・デメリットと購入時の注意点」を参考にしてください。