建物状況調査の基礎知識と法的な根拠や中古住宅購入時の注意点

中古住宅を購入する際に耳にすることが多くなった「建物状況調査」について解説します。この記事は、中古住宅の買主に最も役立つ内容になっていますが、以下の人にも参考になるはずです。

対象者は、不動産仲介業者などから建物状況調査（ホームインスペクション）について説明を受けた人やこれから中古住宅を購入する人、自宅を売却する人です。そして、既に中古住宅を購入した後の人や建物状況調査を実施済みの物件を購入した後に建物の不具合・瑕疵でトラブルになっている人にとっても役立つ内容になっています。

建物状況調査を実施済みだから安心だと聞いていたのに、購入してから不具合に悩まされている人は多いので、買主は不動産会社の説明が事実かどうか注意して判断しましょう。

建物状況調査（ホームインスペクション）の基礎知識

建物状況調査は、２０１７年に不動産業界内で登場した言葉で、運用され始めたのは２０１８年４月からです。まだ、歴史の浅い建物状況調査に関する基礎知識から学んでいきましょう。

建物状況調査とは？

建物状況調査とは、中古住宅の建物の劣化状態を調査するものですが、簡単にいえば、ホームインスペクション（住宅診断）の一種で、以下の２つのいずれにも該当するものです。

• 既存住宅状況調査技術者が行う
• 既存住宅状況調査方法基準に従って行う

既存住宅状況調査技術者とは、国交省が規程する講習を修了した建築士のことで、既存住宅状況調査方法基準も国交省が告示で定めているものです（詳細は後述）。この2つで、誰が、どのような調査を行うかを規程しているわけです。

この建物状況調査は、売主でも買主でも依頼することができます。

ホームインスペクションと呼ばれることが多い

建物状況調査のことをインスペクションや、ホームインスペクションと呼ぶことが多いです。

しかし、ホームインスペクションは、もう少し広い意味で用いられていることも多いので、注意しましょう。中古住宅の売買に際してホームインスペクションと聞けば、基本的に建物状況調査については含まれると考えてよいです。

国交省の告示（既存住宅状況調査方法基準）では、調査する人を既存住宅状況調査技術者としていますが、不動産業界では、通称の「ホームインスペクター」と呼んでいることも多いです。これも、広い意味で用いられていることもあります。

以降では、もう少し深く建物状況調査の基礎知識を掘り下げていきましょう。

建物状況調査の法的根拠は宅地建物取引業法

建物状況調査は、2018年4月に施行された宅地建物取引業法（略して、宅建業法と呼ばれることが多い）の改正によって規定されたもので、同法が根拠となっています。

その根拠となる部分を説明しておきます。同法では、以下の3つの時期に建物状況調査の説明等の機会を設けています。

1. 媒介契約の締結のとき
2. 重要事項説明のとき
3. 売買契約のとき

以下では、この3つの時期について、根拠と詳細を説明します。

（１）媒介契約の締結のとき

宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）の1項4号には、宅地建物取引業者が媒介契約を締結したとき、遅滞なく書面を作成し、依頼者に交付しなければならない事項のうちの１つとして、以下を記載しています。

当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（中略）を実施する者のあつせんに関する事項

宅地建物取引業法 第34条の2の1項4号

つまり、中古住宅の媒介契約を締結するとき、媒介契約書に建物状況調査を実施する者のあつせんに関する事項を記載しなければならないということです。記載するくらいですから、当然に建物状況調査の存在を伝えて説明する必要があります。

（２）重要事項説明のとき

宅地建物取引業法 第35条1項6号の2 イには、宅地建物取引業者が、契約成立までの間に、宅地建物取引士をして書面を交付して説明をさせなければならない事項として、以下を記載しています。

（当該建物が既存の建物であるときは）建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要

宅地建物取引業法 第35条1項6号の2 イ

つまり、中古住宅の契約をする前の重要事項説明において、建物状況調査の実施有無を、実施しているときはその結果の概要も説明しなければならないということです。

（３）売買契約のとき

宅地建物取引業法 第37条1項2号の2には、宅地建物取引業者が、契約を締結したとき、遅滞なく書面を交付しなければならない事項として、以下を記載しています。

当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項

宅地建物取引業法 第37条1項2号の2

この引用文のなかの「建物の構造耐力上主要な部分等」は、建物状況調査の調査対象ですから、これを書面で交付しなければならないということです。

この3つの時期を過ぎているにも関わらず、不動産会社より建物状況調査やホームインスペクションという言葉を聞かされていないという場合、書面にだけ記載していて、きちんと説明してもらえていない可能性があります。

既存住宅状況調査技術者が調査すべき

既存住宅状況調査技術者とは、国土交通省が規程（国土交通省 告示第81号）している講習を修了した建築士のことです。つまり、建築士でないものは既存住宅状況調査技術者になれません。

ホームインスペクション（住宅診断）の全てにおいて、既存住宅状況調査技術者が行うことと限定しているわけではなく、他の人が実施することも可能です。但し、既存住宅状況調査技術者が行う場合には、告示で定めた調査をすることとしているため、既存住宅状況調査技術者に実施してもらった方が基準にそった調査をしているだろうと考えることができ、安心材料になります。

よって、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼するときには、既存住宅状況調査技術者が担当するのか確認すべきです。既存住宅状況調査技術者が実施していないホームインスペクション（住宅診断）は、宅建業法でいうところの建物状況調査に該当しないことも理解しておきましょう。

国交省の告示で定めた基準の調査のこと

建物状況調査は、既存住宅状況調査方法基準に従って行うこととされていますが、これは、国土交通省の告示の第８２号で定められています。この告示で示している調査内容を簡単にまとめると以下の２つにわけられます。

• 構造耐力上主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

この２つが示す内容は以下のとおりです。

構造耐力上主要な部分

1つ目が「構造耐力上主要な部分」で、具体的には以下の項目です。

基礎・基礎杭・壁・柱・小屋組・土台・筋交いや火打ち材等の斜材・床版・屋根版・梁等の横架材で、住宅の自重や積載荷重、積雪、風圧、土圧、水圧、地震等の揺れや衝撃を支えるもの

雨水の浸入を防水する部分

2つ目が「雨水の浸入を防止する部分」で、具体的には以下の項目です。

屋根・外壁・これらに設ける開口部（サッシ等）、雨水を排除するための排水管（但し屋根・外壁の内部・屋内にあるもの）

このように挙げると理解しづらいかもしれませんが、建物を支える基本的な構造部分と雨漏りに関することのみが調査対象となっていると理解しておくとよいでしょう。

ただし、これは最低ラインを定めたものであり、これ以上の項目を調査することが可能です。最低ラインのみでは買主が購入の参考とするには不足することが多いのですが、この点は後述します。

宅建業法の改正で説明が義務化

「インスペクションの実施が義務化された」と誤解している人もいますが、そうではありません。

前述の「建物状況調査の法的根拠は宅地建物取引業法」のところに記載したように、不動産会社からインスペクションをするかどうか確認することや、売主や買主が実施を希望する場合に不動産会社がインスペクション業者を斡旋できるかどうかを説明すること、実施済みであるならばその結果について説明することが義務付けられたものです。

つまり、不動産会社には、ホームインスペクション（宅建業法で言う建物状況調査）について説明する必要があるものの、実施することが義務ではないということです。

ホームインスペクション（住宅診断）を行う業者を依頼者自身で探して依頼するのではなく、インスペクション業者を不動産会社が斡旋するように誘導しているようにも見える法改正です。インターネットで検索すれば簡単にインスペクション業者を見つけることができるのですが、斡旋する仕組みづくりになると、建物状況調査に求められる第三者性の保持が心配されます。

詳しくは、「ホームインスペクションの義務化（告知と紹介・斡旋）」を参考にしてください。

調査と瑕疵保険、所要時間、費用などを解説

建物状況調査の基礎的なことを理解したところで、既存住宅売買瑕疵保険との関係や調査の所要時間、費用など、必要資料など、依頼者が知りたいと考えることを解説します。

既存住宅売買瑕疵保険の検査項目と概ね重複

中古住宅を購入する際、既存住宅売買瑕疵保険に加入するかどうか検討する人は多いです（但し、審査に落ちて加入できない物件が多い）。

この既存住宅売買瑕疵保険に加入するために行う検査の項目は、建物状況調査の調査内容と概ね一致しているので、一緒に調査を行うことはよくあることです。宅建業法改正の目的の１つに、建物状況調査を活用して既存住宅売買瑕疵保険への加入を促進することがあるため、当然の仕組みです。

これにより、売主や買主が既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件であるかどうか、確認しやすくなっているのでどちらの立場から見てもメリットだと言えます。しかし、調査内容が完全に一致していない部分もあるため、保険の検査対応に慣れたインスペクション業者などを利用するようにしましょう。

所要時間

建物状況調査の調査にかかる時間は、その建物の大きさや調査概査の調査範囲、物件の状態、オプションサービスの利用有無、依頼者の質問量などに大きく左右されるため、個々のケースで差異が大きいです。

2時間もかからないこともあれば、4時間を超えることもあります。参考としては、建物の床面積が30坪、築20年くらいの住宅で床下および屋根裏まで詳細に調査すると3.5～4時間程度です。

ただし、所要時間には小さくない巾があるため、依頼時に調査会社に確認してください。

費用（相場と誰が負担するか）

建物状況調査の費用も、所要時間と同じく、その建物の大きさやオプションサービスの利用有無などによって差異があります。相場は、最低ラインだけの簡易的な調査なら5万円程度、詳細な調査なら６～8万円程度、さらにオプションサービスも利用すれば、10～13万円程度です。

依頼前に調査会社より見積りをとっておきましょう。低価格なサービスは、最低ラインの調査であったり、報告書の内容が簡易的でわかりづらかったりするので、注意しましょう。

調査会社選びは「ホームインスペクション業者の選び方」を、ホームインスペクションにかかるコスト構造や注意点などは「ホームインスペクションの費用はいくらかかるか」を参考にしてください。

必要な資料

調査に必要な資料はシンプルなもので、間取り図（または平面図）があれば、調査を実施することができます。ただし、建物が新耐震基準に該当する時期に建築されたものかどうか確認できる書類（例：確認済証・完了検査済証・建築確認台帳記載事項証明など）も可能であれば、準備してください。

また、資料も最低ラインのものだけではなく、可能であれば一緒に確認してもらった方がよいものがあります。たとえば、新築当時の地盤調査資料があれば、それを確認してもらうことで、地盤の状況について説明を受けられることがあります。これには対応してくれない会社もあるため、依頼前に確認しておきましょう。

調査時の立会いの必要性

調査の当日に立会いすべきかどうか迷う人もいますが、依頼者は立会った方がよいです。調査の内容や結果を後で提出される報告書だけで詳細に把握するのは難しいからです。

また、買主は購入判断の参考にすることや、購入後の補修工事の参考にすることを考えれば、立ち会うべきです。

立ち会うことにより、その場で建物の状況を見ながら質問することができ、調査するホームインスペクターの回答や説明を理解しやすいことは大きなメリットです。

事前に売主が依頼して実施済みの場合には買主が立ち会うことはできませんが、これから調査するのであれば立ち会うようにしましょう。

建物状況調査（インスペクション）の有効期限

住宅を調査した結果が、いつまで有効なのか聞かれることがありますが、調査結果について有効期限という考え方はありません。あくまでも、調査時点の状態を報告するものであり、将来の状態まで保証するわけでもありません。

建物や設備は劣化が進行していくものです。適切な時期に適切なメンテナンスをすることを心掛ける必要があります。

ただし、既存住宅売買瑕疵保険の現場検査としての建物状況調査は、検査日から1年以内に限り有効です。検査日から1年以内にこの保険に加入しない場合で、保険加入を希望するならば、再度検査を行う必要があります。

また、不動産会社が重要事項説明の対象として説明する建物状況調査も1年以内に実施したものとなっています。

対象物件

中古の一戸建てもマンションも建物状況調査の対象です。実は、売買時だけではなく賃貸時も対象となります。

しかし、前述したように、実施が義務化されたわけではないことと、賃貸では需要が少ないことから、利用されているのは大半が売買時です。

また、新築住宅でもホームインスペクション（住宅診断）が巾広く利用され、普及しているのですが、建物状況調査の対象は中古物件に限るため、新築のホームインスペクションは建物状況調査とは言いません。

建物状況調査に関する中古住宅購入時の注意点

次に、中古住宅の買主目線で建物状況調査に関する注意点や知っておくべき事実を解説します。不動産会社の説明を鵜呑みにして購入後に後悔する人が後を絶たないので、じっくり読んでおいてください。

建物状況調査は簡易的な調査

不動産会社が斡旋・紹介しているインスペクション業者による建物状況調査の多くは、国交省の定めた既存住宅状況調査方法基準にあることだけを調査している最低ラインのものであり、買主が購入判断や買った後のリフォーム・修繕工事の参考にするためには、調査項目があまりにも不足しすぎています。

建物状況調査が買主にとっては簡易的なものであることをよく理解しておかなければなりません。

アネストでは、買主向けに建物状況調査に買主が必要する項目を加えた中古一戸建て住宅診断（ホームインスペクション）のBプランを提供していますが、建物状況調査だけでは見てもらえない断熱材や結露、床下換気状況、雨漏りや基本構造リスクのない（または小さい）ひび割れ・劣化、外構、カビ、排水管の勾配不足など多数の項目を調査しています。

買主の立場では、こういったことこそ、詳細に知るべきなのですが、最低ラインの調査ではここまで調査してもらえないこと、報告してもらえないことが非常に多いです。

建物状況調査の基準は緩い

調査対象となる項目だけではなく、判断基準の緩さも買主にとっては問題のあるケースが多発しています。

たとえば、基礎のひび割れ（クラック）が建物状況調査の調査項目になっているものの、劣化事象として報告されるものは0.5ｍｍ以上の巾や20ｍｍ以上の深さのある欠損、もしくはあまりに多いひび割れ等に限定されています。

逆に言えば、0.5ｍｍ未満の巾や２０ｍｍ未満の深さのひび割れや欠損が基礎にあっても報告されないことが多いのです。報告されないひび割れや欠損でも耐久性に大きな影響がある症状もあるため、買主としてはぜひ知っておくべきことなのですが、不動産会社が斡旋・紹介している調査では堂々と報告されないという状況になっています。

建物状況調査だけでは買主に役立たないこともある

建物状況調査は、買主にとっては調査項目が簡易的で、基準が緩いということも理解できたと思います。不動産会社が斡旋・紹介しているもののほとんどがこれに該当するものですが、売主が実施済のものも同様です。

実は、不動産会社も簡易的で基準が緩いものだということを知らないことが多いです。その理由は、営業マンが建築知識に明るくないからです。十分な調査をしているかどうか、基準が緩いかどうかを把握できる営業マンは非常に少ないのです。つまり、悪気なく買主にあまり役立たないインスペクション業者を斡旋しているわけです。

ただ、一部ではわかっていて斡旋している人もいます。簡易的で基準の緩い調査をしてもらった方が、買主がその物件が抱える問題に気づかずに購入する可能性が高く、売上があがるからです。

売主も同じように簡易的な調査だということを知らずに依頼している人が多いので、買主としては売主を責めるわけにもいかないです。簡易的とはいえば、国交省の定めた基準で調査しているのですから。

ここまで読めば理解されていると思いますが、中古住宅の買主ならば、不動産会社が斡旋・紹介した業者に依頼することや、売主が実施済みの建物状況調査（ホームインスペクション）に満足することなく、購入判断や購入後のリフォーム・補修の検討に役立てるため、自分でホームインスペクション（住宅診断）業者を探して依頼すべきです。

たとえ、売主や不動産会社が既に実施済みであっても、買主が別に依頼した方がよいでしょう。それだけ大きな買い物であることをよく考えましょう。

売主は拒否できる（建物状況調査の不可物件）

建物状況調査は、不動産会社が売主や買主に調査について説明して利用するかどうか確認することが義務になっていますが、利用すること自体が義務になっているわけではありません。たとえ、買主が希望したとしても売主は拒否することができます。

物件によっては、売主が最初から調査の受け入れを拒否しているものもあり、物件資料に「建物状況調査は不可」と書かれていることがあるのです。

買主としては、「なぜ売主が拒否するのか」、「調査不可物件ということは何か問題があるのか」と心配になるところです。こういった物件を購入するかどうかは、リスクのことを考えて慎重に判断してください。もし購入するのであれば、引渡し後・入居前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼して、建物の状態を早めに把握すべきでしょう。

不動産会社が勝手に拒否することがある

不動産会社から、「売主が建物状況調査など一切のインスペクションを拒否している」と説明を受けていたものの、実際には売主が拒否していなかったという事例がいくつも確認されています。

不動産会社は成功報酬で仕事をしているので、調査で何か問題が見つかったときに契約中止になることを恐れていることが少なくないからです。ただ、それにしても売主の意思で拒否しているように見せかけるのは悪質ですね。

不動産会社の斡旋と関連会社の調査の信ぴょう性

不動産会社は調査会社を斡旋することができます（していない業者もある）が、関連会社を斡旋することもあります。

実は、建物状況調査を実施する者として、不動産会社の関連会社（グループ会社）が認められているからです。不動産会社が得る仲介手数料は成功報酬なので、当然ながら仲介する物件を売りたいわけですから、利害関係者です。その利害関係者の関連会社（グループ会社）にも、一般的な感覚では利害関係があると感じる人も多いですが、これによる実施は認められているのです。

買主としては、売主や不動産会社と全く利害関係のない立場の会社に依頼したいものです。よく調査実施者との関係を確認してください。

築浅でも建物状況調査（インスペクション）は必要

建物の築年数が浅くて新しい住宅ならば、建物状況調査をする必要性はないだろうと考える人もいます。しかし、それは危険な判断だといえます。

アネストでは、築浅の中古住宅はもちろん、新築住宅のホームインスペクション（住宅診断）もしていますが、新築時の施工不具合が見つかる物件は決して少なくありません。築浅の建物ならば、著しく劣化している可能性は低いですが、施工不具合は築年数に関係なく確認されるわけです。

売主の調査依頼なら買主に調査結果の概要しか渡さないことがある

建物状況調査を行うと、調査結果の詳細を記した報告書を作成しますが、それとは別に調査結果の概要というものがあります。この調査結果の概要の内容はとてもシンプルなものであり、調査内容や結果の詳細が全くわかりません。

しかし、売買時の重要事項説明では、この調査結果の概要のみしか買主へ見せられないことも多いため、注意しましょう。調査結果の詳細がわかる報告書（もちろん写真付き）を提示してもらい、その内容を確認し、不明点はどんどん質問して解決していきましょう。

建物状況調査（ホームインスペクション）実施済物件を購入して後悔している人へ

売主や不動産会社が建物状況調査（ホームインスペクション）を実施済であった中古住宅を購入してから、不具合などが見つかって後悔している人は多いです。

「なぜ、床が傾いていることを教えてくれなかったのか？」と聞いても「基準で定めている数値以下だから」と回答されたり、「なぜ、基礎のひび割れがあることが報告書に記載していないのか？」と聞いても「基準で定めている数値以下だから」とだけ言われたりすることはよくあることです。

床や壁の傾斜は、測定位置を変えることで測定結果をごまかすことができることもあり、なかには、あえて傾斜の小さなところで測定したのではないかと疑われるケースも見られます。

他にも床下の断熱材がばたばたと落ちているのに教えてくれなかったり、樋が外れたり詰まったりしていても教えてくれなかったり、構造金物が錆びているのに報告されなかったり、地面が陥没していることまで黙っていたりといろいろな事例がいくらでもあります。

他にもどのようなことが買主に知らされないのか知りたい人は「売主・不動産会社のホームインスペクション（住宅診断）の注意点」を参考にしてください。

建物状況調査（ホームインスペクション）の実施済物件を購入してから、不信感を持っている人は一度、自分で費用負担をしてホームインスペクション（住宅診断）を依頼してください。そのときは、必ず最低ラインの調査ではなく詳細な調査をしてもらうとよいでしょう。

建物の著しい劣化や瑕疵は、早期発見・早期対処が基本ですから、早めの対応が望ましいです。