サイトトップ >> 住宅購入の基礎知識 >> 建物状況調査の基礎知識と中古住宅購入時の注意点

建物状況調査の基礎知識と中古住宅購入時の注意点


建物状況調査の基礎知識と中古住宅購入時の注意点

中古住宅を購入する際に耳にすることが多くなった「建物状況調査」について解説します。この記事は、中古住宅の買主に最も役立つ内容になっていますが、以下の人にも参考になるはずです。

対象者は、不動産仲介業者などから建物状況調査(ホームインスペクション)について説明を受けた人やこれから中古住宅を購入する人、自宅を売却する人です。そして、既に中古住宅を購入した後の人や建物状況調査を実施済みの物件を購入した後に建物の不具合・瑕疵でトラブルになっている人にとっても役立つ内容になっています。

建物状況調査を実施済みだから安心だと聞いていたのに、購入してから不具合に悩まされている人は多いので、買主は不動産会社の説明が事実かどうか注意して判断しましょう。

建物状況調査(ホームインスペクション)の基礎知識

建物状況調査は、2017年に不動産業界内で登場した言葉で、運用され始めたのは2018年4月からです。まだ、歴史の浅い建物状況調査に関する基礎知識から学んでいきましょう。

建物状況調査の基礎知識

建物状況調査とは?

建物状況調査とは、簡単にいえばホームインスペクション(住宅診断)の一種で、以下の2つのいずれにも該当するものです。

  • 既存住宅状況調査技術者が行う
  • 既存住宅状況調査方法基準に従って行う

既存住宅状況調査技術者とは、国交省が規程する講習を修了した建築士のことで、既存住宅状況調査方法基準も国交省が告示で定めているものです(詳細は後述)。

このことは宅地建物取引業法によって定められたもので、2018年4月から施行されました。

建物状況調査(ホームインスペクション)は、売主でも買主でも依頼することができます。改正された宅建業法が施行される前は、買主が依頼することが多かったのですが、施行される少し前から不動産会社が提携先のインスペクション業者を売主に斡旋することが急激に増えたため、今では売主が依頼している方が多くなっています。

そして、不動産会社による斡旋・紹介が問題になりつつあるのですが、その詳細は後述します。

既存住宅状況調査技術者が調査すべき

既存住宅状況調査技術者とは、国交省の規程している講習を修了した建築士のことです。つまり、建築士でないものは既存住宅状況調査技術者になれません。

ホームインスペクション(住宅診断)の全てにおいて、既存住宅状況調査技術者が行うことと限定しているわけではなく、他の人が実施することも可能です。但し、既存住宅状況調査技術者が行う場合には、告示で定めた調査をすることとしているため、既存住宅状況調査技術者に実施してもらった方が基準にそった調査をしているだろうと考えることができ、安心材料になります。

よって、ホームインスペクション(住宅診断)を依頼するときには、既存住宅状況調査技術者が担当するのか確認すべきです。既存住宅状況調査技術者が実施していないホームインスペクション(住宅診断)は、宅建業法でいうところの建物状況調査に該当しないことも理解しておきましょう。

国交省の告示で定めた基準の調査のこと

建物状況調査は、既存住宅状況調査方法基準に従って行うこととされていますが、これは、国土交通省の告示の第82号で定められています。その内容を簡単にまとめると以下の通りです。

・構造耐力上主要な部分

基礎・基礎杭・壁・柱・小屋組・土台・筋交いや火打ち材等の斜材・床版・屋根版・梁等の横架材で、住宅の自重や積載荷重、積雪、風圧、土圧、水圧、地震等の揺れや衝撃を支えるもの

・雨水の浸入を防水する部分

屋根・外壁・これらに設ける開口部(サッシ等)、雨水を排除するための排水管(但し屋根・外壁の内部・屋内にあるもの)

このように挙げると理解しづらいかもしれませんが、建物を支える基本的な構造部分と雨漏りに関することのみが調査対象となっていると理解しておくとよいでしょう。

宅建業法の改正で説明が義務化

「インスペクションの実施が義務化された」と誤解している人もいますが、そうではありません。

不動産会社からインスペクションをするかどうか確認することや、売主や買主が実施を希望する場合に不動産会社がインスペクション業者を斡旋できるかどうかを説明すること、実施済みであるならばその結果について説明することが義務付けられたものです。

ホームインスペクション(住宅診断)を行う業者を依頼者自身で探して依頼するのではなく、インスペクション業者を不動産会社が斡旋するように法改正によって誘導しているようにも見える法改正です。インターネットで検索すれば簡単にインスペクション業者を見つけることができるのですが、斡旋する仕組みづくりに何か意図があるのではないかと心配になるところです。

既存住宅売買瑕疵保険の検査項目と概ね重複

中古住宅を購入する際、既存住宅売買瑕疵保険に加入するかどうか検討する人は多いです(但し、審査に落ちて加入できない物件が多い)。

この既存住宅売買瑕疵保険に加入するために行う検査の項目は、建物状況調査の調査内容と概ね一致しているので、一緒に調査を行うことはよくあることです。宅建業法改正の目的の1つに、建物状況調査を活用して既存住宅売買瑕疵保険への加入を促進することがあるため、当然の仕組みです。

これにより、売主や買主が既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件であるかどうか、確認しやすくなっているのでどちらの立場から見てもメリットだと言えます。しかし、調査内容が完全に一致していない部分もあるため、保険の検査対応に慣れたインスペクション業者などを利用するようにしましょう。

建物状況調査に関する中古住宅購入時の注意点

次に、中古住宅の買主目線で建物状況調査に関する注意点や知っておくべき事実を解説します。不動産会社の説明を鵜呑みにして購入後に後悔する人が後を絶たないので、じっくり読んでおいてください。

建物状況調査に関する中古住宅購入時の注意点

建物状況調査は簡易的な調査

不動産会社が斡旋・紹介しているインスペクション業者による建物状況調査の多くは、国交省の定めた既存住宅状況調査方法基準にあることだけを調査している最低ラインのものであり、買主が購入判断や買った後のリフォーム・修繕工事の参考にするためには、調査項目があまりにも不足しすぎています。

建物状況調査が買主にとっては簡易的なものであることをよく理解しておかなければなりません。

アネストでは、買主向けに建物状況調査に買主が必要する項目を加えた中古一戸建て住宅診断(ホームインスペクション)標準診断を提供していますが、建物状況調査だけでは見てもらえない断熱材や結露、床下換気状況、雨漏りや基本構造リスクのない(または小さい)ひび割れ・劣化、外構、カビ、排水管の勾配不足など多数の項目を調査しています。

建物状況調査の基準は緩い

調査対象となる項目だけではなく、判断基準の緩さも買主にとっては問題のあるケースが多発しています。

たとえば、基礎のひび割れ(クラック)が建物状況調査の調査項目になっているものの、劣化事象として報告されるものは0.5mm以上の巾や20mm以上の深さのある欠損、もしくはあまりに多いひび割れ等に限定されています。

逆に言えば、0.5mm未満の巾や20mm未満の深さのひび割れや欠損が基礎にあっても報告されないことが多いのです。報告されないひび割れや欠損でも耐久性に大きな影響がある症状もあるため、買主としてはぜひ知っておくべきことなのですが、不動産会社が斡旋・紹介している調査では堂々と報告されないという状況になっています。

建物状況調査は買主に役立たない

建物状況調査は、買主にとっては調査項目が簡易的で、基準が緩いということも理解できたと思います。不動産会社が斡旋・紹介しているもののほとんどがこれに該当するものですが、売主が実施済のものも同様です。

実は、不動産会社も簡易的で基準が緩いものだということを知らないことが多いです。その理由は、営業マンが建築知識に明るくないからです。十分な調査をしているかどうか、基準が緩いかどうかを把握できる営業マンは非常に少ないのです。つまり、悪気なく買主にあまり役立たないインスペクション業者を斡旋しているわけです。

ただ、一部ではわかっていて斡旋している人もいます。簡易的で基準の緩い調査をしてもらった方が、買主がその物件が抱える問題に気づかずに購入する可能性が高く、売上があがるからです。

売主も同じように簡易的な調査だということを知らずに依頼している人が多いので、買主としては売主を責めるわけにもいかないです。簡易的とはいえば、国交省の定めた基準で調査しているのですから。

ここまで読めば理解されていると思いますが、中古住宅の買主ならば、不動産会社が斡旋・紹介した業者に依頼することや、売主が実施済みの建物状況調査(ホームインスペクション)に満足することなく、購入判断や購入後のリフォーム・補修の検討に役立てるため、自分でホームインスペクション(住宅診断)業者を探して依頼すべきです。

たとえ、売主や不動産会社が既に実施済みであっても、買主が別に依頼した方がよいでしょう。それだけ大きな買い物であることをよく考えましょう。

建物状況調査(ホームインスペクション)実施済物件を購入して後悔している人へ

売主や不動産会社が建物状況調査(ホームインスペクション)を実施済であった中古住宅を購入してから、不具合などが見つかって後悔している人は多いです。

建物状況調査実施済物件を購入して後悔している人へ

「なぜ、床が傾いていることを教えてくれなかったのか?」と聞いても「基準で定めている数値以下だから」と回答されたり、「なぜ、基礎のひび割れがあることが報告書に記載していないのか?」と聞いても「基準で定めている数値以下だから」とだけ言われたりすることはよくあることです。

他にも床下の断熱材がばたばたと落ちているのに教えてくれなかったり、樋が外れたり詰まったりしていても教えてくれなかったり、構造金物が錆びているのに報告されなかったり、地面が陥没していることまで黙っていたりといろいろな事例がいくらでもあります。

他にもどのようなことが買主に知らされないのか知りたい人は「売主・不動産会社のホームインスペクション(住宅診断)の注意点」を参考にしてください。

建物状況調査(ホームインスペクション)の実施済物件を購入してから、不信感を持っている人は一度、自分で費用負担をしてホームインスペクション(住宅診断)を依頼してください。そのときは、必ず最低ラインの調査ではなく詳細な調査をしてもらうとよいでしょう。

建物の著しい劣化や瑕疵は、早期発見・早期対処が基本ですから、早めの対応が望ましいです。

中古住宅の購入で後悔しないために


アネストHOME 会社案内 お問合せ

  住宅購入の基礎知識のカテゴリー一覧  

■全般
 住宅購入の流れ(建売住宅の場合)と注意点
 住宅購入の流れ(中古一戸建て住宅の場合)と注意点
 住宅購入の流れ(新築マンションの場合)と注意点
 住宅購入の流れ(中古マンションの場合)と注意点
 住宅購入に関する売主の瑕疵担保責任

■物件探し
 住宅選びと点検口

■申込・契約
 住宅購入の申し込みと注意点
 住宅購入の売買契約と注意点
 契約前の注意点(設計図書の要求と受領)
 購入前に価格交渉しやすい住宅の条件(住宅の値下げ)

■契約後・引渡し前
 火災保険の相談にご用心
 新築住宅の引渡しの流れと注意点(建売住宅編)

■引渡し・引越し
 購入した住宅の立会い時や引渡し前のチェックリスト
 新築住宅の引渡し前の注意点(内覧会と引渡し)
 新築住宅の引渡し後、入居後(引越し後)の不具合への対応方法と流れ、注意点

■引渡し後・居住中
 住宅の10年保証と10年点検(定期的な点検とメンテナンス)
 自宅を賃貸するメリット・デメリットと住宅診断(ホームインスペクション)

■新築一戸建て住宅を購入する方へ
 住宅の工事(施工)監理者がいない!(監理・監督と住宅検査)
 大手ハウスメーカーなら安心か?
 認定工法だから安心か?
 工業化されたから安心か?
 デザイナーズ住宅は大丈夫?
 低価格住宅(ローコスト住宅)は大丈夫か?
 様々な住宅検査制度の問題点
 建売住宅(建て売り)と住宅検査(住宅診断)
 契約前の注意点(建て売り住宅の第三者検査の許可)
 建築条件付き土地の購入と注意点・工事監理の甘さ
 不動産業者が言う「新築住宅の住宅診断は不要」は本当か?
 パワービルダーの建売を買うならホームインスペクション(住宅診断)
 建売住宅に欠陥が多いのは本当か?
 建築確認や瑕疵保険の住宅検査で安心できるか?(1)
 建築確認や瑕疵保険の住宅検査で安心できるか?(2)
 建築会社が工事と監理をするデメリット
 建築中の住宅検査(ホームインスペクション)で隠れる前に見るべき4つのポイント

■中古一戸建て住宅の購入の注意点
 遠慮は禁物!物件はゆっくり見る
 既存住宅瑕疵保険を利用した中古物件の購入で安心感を
 中古住宅選びは築年数と建物状態の比較検討が大事
 リノベーション済み中古住宅を購入するときの注意点
 中古住宅の寿命と資産価値
 中古住宅購入時のホームインスペクションはスピードが大事
 中古住宅のホームインスペクション(住宅診断)に既存住宅瑕疵保険も?
 中古住宅のホームインスペクション(住宅診断)と仲介業者の斡旋

■住宅購入時の建物のチェックポイント・チェックリスト
 住宅診断のチェックリスト(新築・中古)建物外部編
 住宅診断のチェックリスト(新築・中古)床下・屋根裏編
 住宅診断のチェックリスト(新築・中古)玄関・居室等編
 住宅診断のチェックリスト(新築・中古)台所・洗面等編
 住宅診断のチェックリスト(新築・中古)和室・設備編

■その他
 住宅の第三者検査
 住宅・不動産業界の知人のアドバイス
 打ち合わせ記録(約束事項は記録しよう!)
 住宅の個人間直接取引(売買)
 既存住宅のホームインスペクション(住宅診断)が一般化
 ホームインスペクション(住宅診断)を利用する時の注意点
お問合せ
お申込み
フリーダイヤル
会社案内
一級建築士・事務スタッフの募集・求人
お客様の声
住宅検査の現場レポート
専門家プロフィール
メディア出演・実績
出演実績
出版実績
出版実績
住宅購入の基礎知識
アフターサービス
お問合せ
お申込み
フリーダイヤル