引渡し前の施主検査・完成検査の立会いと注意点

新築の注文建築を建てると取引の最終段階において、施主検査というものがあります。これから家を新築する人も、これからまさに施主検査を迎えようとしている人も、完成後や引渡し後、そして入居後に後悔することのないように施主検査のことを正しく理解して、必要な対応をとることで乗り切りましょう。

アネストでは、多くの新築住宅の施主検査（完成検査）に同行してきた経験があるため、この経験を活かして施主検査の基礎知識を紹介しますので、それからチェックリストを参考にして当日の現場対応をしてください。

施主と施主検査を正確に理解する

確実に理解しておくために、本当に基本的なことから説明しておきます。皆さんは、「施主」の正しい意味を理解していますか？間違になくわかっているという人はここを読み飛ばしてもよいですが、そうでない人はここから読み進めてください。

施主とは？

施主とは、建築工事においては建物の工事を発注する人、つまる発注者のことを言います。建築工事請負工事では、発注者や注文者と表示していることが多いです。建築請負工事の発注者であって、出来上がった建物を購入する買主とは異なります。

建売住宅は、売主が決めた企画・設計で建築された完成物を売買するので、その代金を支払って取得する人は施主ではなく買主です。

注文住宅は、注文者（施主）が決めたプランで工務店に建たてるように建築工事という業務を依頼するので、建売住宅とはこの点で大きな違いがあります。

但し、建売住宅でも施主がいないわけではありません。それは、買主からみたときの相手方（つまり売主）です。売主は下請けの工務店に建築工事を発注しているので、施主でもあるのです。

施主検査とは？

次に施主検査の説明ですが、これはわかりやすいですね。施主が行う検査だから施主検査です。この施主検査は、建築工事の途中で検査するものも、完成後にするものも含めてそう呼ばれています。

完成検査とは？

施主検査のところで、建築工事中にも完成後にも実施することを説明しましたが、そのうち完成後に行う者が完成検査です。これもわかりやすいですね。

但し、完成検査という言葉は注文住宅のときにのみ用いられるとは限りません。未完成の建売住宅を購入した人が、完成後に行う検査のことを完成検査ということもあるからです。建売か注文かに関係なく、完成後に行うものを完成検査と呼ぶと理解しておけば大丈夫です。

ちなみに、似た言葉で竣工検査というものがあります。竣工とは建物が出来上がることを言いますから、竣工検査と完成検査は同じ意味です。

【ご案内】アネストの完成検査の立会いサービス「内覧会立会い・同行（竣工検査・完成検査）」はこちら

施主検査・完成検査の基礎知識

次に施主検査のことをもう少し掘り下げて理解しておきましょう。あなたが実際に施主検査に立会いする前に知っておくべき基礎知識を紹介します。

施主検査でやるべきこと

施主検査では、建築工事の施工品質のチェック（施工ミスがないか確認）や契約通りのプランで建てられているか確認することが主な目的です。建築途中にも、その時点で確認できることをチェックし、完成時点ではその時点で確認できる範囲は全てチェックするつもりで立ち会ってください。

最初は、工務店から建物や設備のことなどで説明があることが多く、その説明を聞き終えたら自らチェックを進める番です。工務店に気を遣いすぎないように、時間をかけて丁寧に見ていくとよいでしょう。

施主検査は施主にも工務店にも大切な機会

施主検査は、施主にとって施工不良などを指摘して補修対応してもらうために非常に重要な機会ですから、慎重に準備して対応したいものですが、実は工務店（建築工事の受注者）にとっても良い品質の住宅を提供し、それを施主に理解してもらい、さらには後々のクレームを抑制するためにも重要な機会です。

しかし、これをそれほど重要にとらえていない工務店が多く、全国各地で適当な施主検査が横行し、せっかくの機会を施主も工務店も無駄にしていることが少なくありません。

施主検査の所要時間

はじめての施主検査ともなれば、どれくらいの時間がかかるのか想像するのは難しいでしょう。所要時間は、建物の規模（大きさ）やプラン、施工品質（施工ミスが多いか少ないか）によって違いがありますが、建物面積が30坪程度だとして、建築中で1～1.5時間、完成後で2時間くらいはかかると思っておいた方がよいです。

前後のスケジュールにはゆとりをもって臨むようにしてください。特に、何らかの大きな施工ミス等が見つかった場合、その場で工務店とある程度の協議をする流れとなることもありますから、検査後のスケジュールがタイトなときは対応が遅れをとることもあります。

ちなみに、専門家に施主検査立会いを依頼した場合には、調査機材を使用したり、施主へ状況説明したりすることもあって、建築途中で1.5～2時間、完成後で2～2.5時間ほどかかることが多いです。また、床下や屋根裏内部のオプション調査も依頼すれば、もっと時間がかかります。

施主検査の実施時期

施主検査には、完成時だけではなく建築途中で実施するものもありますが、建築途中はいつ、どのタイミングで実施するのでしょうか。完成後なら、まだわかりやすいですが、建築途中はどのタイミングで実施するのかわかりづらいですね。

実は、建築途中の施主検査は施主から申し出ないと工務店の方からその機会を設けてくれないことも多いです。そういうものがあると知らずに完成を迎える施主は多いでしょう。施主としては、建築工事請負契約を締結する段階で建築途中や完成後の施主検査があるのか、また、いつ頃に実施するのか工務店へ確認しておく必要があります。

工務店によっては（特に大手ハウスメーカーでは）、建築途中に確認会や説明会などの名称で現地確認の機会を案内していることがあります。検査という言葉を使わずに、「ただの確認」「説明を受けるだけ」という印象を持つ言葉ですが、本来は施主が施工品質や契約通りの施工か確認する良い機会ですから施主検査と同じだととらえて時間をかけて確認した方がよいでしょう。

ところで、建築途中の施主検査は、主に以下のタイミングで実施しておくことが理想です。

• 基礎配筋工事
• 構造躯体工事
• 防水工事・断熱工事

これらはいずれも非常に重要なタイミングです。基礎や構造躯体は建物の基本構造ですから、何かミスがあれば大変です（もちろん施工ミスの内容による）。また、防水や断熱は施工ミスが起こる頻度が高いので注意したい工程です。

工務店から、これらすべての施主検査を提案されることはほとんどありませんから、施主から積極的に働きかけるとよいでしょう。

【ご案内】完成検査の立会いサービス「内覧会立会い・同行（竣工検査・完成検査）」はこちら

施主検査（完成検査）のチェックリスト

施主検査のうち、最後の検査となるのは建物完成後に行う完成検査です。引渡し前に行う最後の機会ですから、丁寧に確認して問題箇所があれば指摘して補修を求めましょう。ここでは、完成時の施主検査、つまり完成検査で施主がチェックすべき項目をリスト形式で紹介します。

屋外部分

■基礎
ひび割れ
モルタルのはがれ・浮き
ジャンカ
基礎パッキン及び水切りの状況

■外壁
ひび割れ
仕上材の欠損・割れ
外壁材の継ぎ目のシーリング材の破断
設備器具の固定箇所
サッシ・スリーブ等の開口部周リのシーリング材の破断

■屋根
割れ・欠損・ずれ

■軒裏
ひび割れ・欠損・剥がれ
漏水跡
軒裏換気口の状況

■雨樋
破損・ひび割れ
掴み金物のぐらつき
つまり

■バルコニー
床の沈み・欠損
床の勾配
排水溝の勾配
排水口のつまり
防水の立上り
手すりのぐらつき
支持部の欠損・割れ
立ち上がり壁の欠損・割れ
物干し金物の取り付け・動作

■玄関ポーチ
床の仕上げ
壁・天井の仕上げ
照明の点灯
インターホンの動作

■その他
境界標の有無
屋外シンクの使用テスト

床下

■基礎
ひび割れ（立上りおよび底盤）
ジャンカ

■土台・床組み
著しいひび割れ
土台と床組みの接合部の浮き
シミ
束の浮き
金物の設置状況
カビ

■その他
断熱材の有無・設置状況
給排水管の固定状況・漏水
漏水跡
異常な湿気
防腐・防蟻処理の有無
著しい地盤の陥没
地面・土間のひび割れ
工事残存物・ゴミの有無

屋根裏

木部の著しいひび割れ・欠損・剥がれ
金物の設置位状況
配線の整理・固定・被覆状況
断熱材の有無・設置状況
漏水跡・シミ
異常な湿気
カビ

室内

■床
床鳴り
床の沈み・凹みや浮き
著しい隙間
傾き

■壁
仕上材の割れ・はがれ・めくれ
著しい隙間
下地不良
傾き
漏水跡
巾木と壁や床仕上げ材との隙間

■天井
仕上材の割れ・はがれ・めくれ
著しい隙間
漏水跡

■建具・扉・サッシ
がたつき及び開閉時の音
扉の重さ
扉と枠の隙間
鍵の施錠
丁番の緩み等の取り付け
戸当りの位置
枠とクロスの隙間
ドアクローザーの動作
ガラスの割れ
ビスの締め付け

■棚・収納
扉のがたつき
戸当り
棚板のがたつき
ハンガーパイプの固定状況

■設備
キッチン・トイレ・洗面台等の排水テスト（配管からの漏水・排水音の異常）
換気設備の動作状況
タオル掛けの設置状況
手すり（階段・浴室・トイレ等）の設置状況
その他の設置物の固定状況・動作状況

以上が完成検査で施主が確認しておくべきチェックリストです。傾きの確認や床下・屋根裏内部の確認は専門性がより高いため、自力でチェックするのは難しいところです。また、工務店が言う「そういうものですよ」という説明・言い訳が本当のことかわからないという声も多いので、専門家に施主検査への立会いを依頼するのも効果的な方法です。

専門家へ依頼するなら、内覧会立会い・同行（竣工検査・完成検査）

新築住宅の建築で後悔しないために