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住宅購入と契約不適合責任(契約内容に適合しないとき)

住宅を購入するとき、瑕疵担保責任の内容について一般個人の買主や売主が正確にきちんと理解することは容易ではありませんでした。

そして、2020年4月1日より施行される改正民法では、このわかりづらい瑕疵担保責任が「目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合の売主の責任」に替わりました。

これを略して、契約不適合責任と言います。

住宅購入と契約不適合責任

・2020年3月31日までの民法
瑕疵担保責任

・2020年4月 1日以降の民法
目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合の売主の責任(略称:契約不適合責任)

言葉は以前より多少イメージしやすいかもしれませんが、これだけでは正確に理解するのは無理ですね。そこで、今回は新築住宅を購入する人が知っておくべき、契約不適合責任について解説します。

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契約不適合責任の対象とは

住宅の売買において、契約不適合責任の対象となりうることは、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などです。新築住宅ならば、その他にも広範囲の施工不具合が対象となりえます。

また、建物の状態に関わることだけではなく、仕様書や図面に記載されたとおりになっていないことがあれば、それも契約不適合責任の対象となりえます。

たとえば、コンセントやダウンライトの数などもそうです(さすがに、トイレやキッチンの数をミスすることはないと想定されるため、数量の違いはもう少し細かな部分で起こりえるでしょう)。

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任に

記事の冒頭で記載したように、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと替わったのですが、言葉や表現が変わっただけではありません。住宅購入者が知っておきたい変更内容のポイントは以下のとおりです。

  • 隠れた瑕疵でなくても請求できる
  • 買主が売主へ請求できる権利が増えた
  • 不適合を知ってから1年以内に通知するだけでよい

これらについて少し詳しく解説します。

隠れた瑕疵でなくても請求できる

以前の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵が対象でした。「隠れた」とは、買主が注意していても知りえなかったです。つまり、住宅の売買契約の時点で買主が普通に注意していても知りえなかったことについて、売主に対して請求できたのです。

これが改められて、契約した内容に適合していなければ、「隠れた」ものでなくても(=普通に注意していれば知りえたことでも)請求できるようになったのです。

以前なら「隠れた」瑕疵かどうかで買主と売主がもめるところですが、その問題がなくなったわけで、買主にとってはよいことです。

買主が売主へ請求できる権利が増えた

改正される以前では、買主は売主へ損害賠償と契約解除を求めることができましたが、改正後は、これだけではなく、修補や代替物の引渡しも求められるようになりました。これを追完請求といいます。また、場合によっては代金の減額請求をすることもできるようになりました。

つまり、以下の4つの請求をできる権利があるのです。

  • 損害賠償
  • 契約解除
  • 修補・代替物の引渡し(追完請求)
  • 代金減額

しかし、実は改正される以前でも、何らかの瑕疵が見つかったときには、個別に修補(=補修工事)や代金の減額について交渉により合意することはあったことです。

特に補修工事をするのは、契約を履行するうえで新築住宅の売買や建築においては当然のことです。中古住宅でも交渉によって補修することはありました。

請求できる権利が増えたのですが、実態としては代金の減額請求をしやすくなったという点が買主にとってメリットになりそうです。

ちなみに、以前から求められる契約解除ですが、既に買主が居住している場合などでは、現実的に契約解除を求めても、再引越しなどのことを考慮して対応困難なケースも多く、よほど大きな問題でもない限りは、あまり契約解除に至ることはありません。とはいえ、そのよほど大きな問題が起こることもありますから、契約解除できることも知っておきましょう。

不適合を知ってから1年以内に通知するだけでよい

改正前の民法では、瑕疵を知ってから1年以内に損害賠償請求等の権利行使が必要でしたが、改正後は不適合の内容を売主へ通知するだけでよくなりました。買主にとってメリットといえそうですが、実態はそうでもありません。

後述しますが、そもそもこれらの取り決めは任意であるため、個別の契約において特約を付けることが一般化しています。

改正前の瑕疵を知ってから1年以内というと、住宅を引渡してから10年後や20年後に請求される可能性もあるわけです。瑕疵を知るのが10年後や20年後ということもありうるからです。そこで、瑕疵を知ってからではなく、引渡しから2年以内に請求するとの特約を付けることが一般的となっており、これについては民法改正後もそう変わりありません(売主が不動産会社の場合)。

ちなみに、売主が一般個人の場合は引渡しから3ヶ月や1カ月としたり、免責としたりしていますが、これも改正後に大きな変化はなさそうです。

契約不適合責任は任意

契約不適合責任は、旧民法の瑕疵担保責任と同じく任意規定ですから、当事者間の契約により別の取り決めをする(特約を行う)ことができます。

前述のように、契約に不適合な内容を知ってから1年以内に通知してよいと民法で定めつつも、個別の契約によって「引渡しから3ヶ月(中古住宅の場合)」「引渡しから2年(売主が不動産会社の場合)」のようにすることが多くなるでしょう。

売主が不動産会社の場合、引渡しから2年未満の期間とする特約は宅地建物取引業法によって無効とされるため、最低ラインの2年が一般化しますが、不動産会社以外が売主の場合はこの規定がないため、2年より短い3ヶ月や1カ月、そして免責(=契約不適合責任がない)とするケースが大半となります。

まとめ

隠れた瑕疵で無くても売主へ請求できるようになり、請求できる権利も増えたことから、買主にとっては有利な改正だと言えます。しかし、請求できる時期の実態はそう変わらないことから、極端に大きなメリットがあるとも言えません。

いずれにしても、買主としては早期に施工不具合などの契約内容に適合しないことの有無と内容を確認し、売主へ請求した方がよいことから、早めに第三者のホームインスペクション(住宅診断)を利用することで、しっかり対応しておきましょう。


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