皆さんは耐震診断と聞いて何を連想しますか？
「安全」「耐震性」「地震」といったワードを思い浮かべる人は多いでしょう。いずれに、家に関わることのなかでとても大事なことです。アネストでは、住宅を購入する人や自宅のリフォー・ムリノベーションなどを考えている人向けにいろいろな第三者サポートサービスを行っていますが、そのなかでも耐震診断は大事なサービスだと位置づけています。
マイホームを購入するとき、耐震性を心配する人が多いのは地震の多い日本では当然のことでしょう。大地震が起こるたびに、注目される建物の安全に深く関わるのが耐震診断です。しかし、これをよく理解して住宅購入やリフォームなどを判断している人はそう多くありません。あやふやなまま、購入やリフォーム工事を進めることのないように耐震診断に関して知っておくべき知識をまとめました。
耐震診断の利用に際しては、ここをよく読んで理解してから依頼するとよいでしょう。但し、ここで書いていることは木造住宅を対象としています。木造のアパートでも参考になりますが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造では当てはまらないことが多いことは理解してください。
耐震診断の基礎知識
住宅の耐震診断を依頼する前に知っておきたいことから解説します。上に書きましたが、あくまでも木造住宅を対象とした記事ですから誤解ないようにしてください。
耐震性とは？
耐震性とは、建物が地震の揺れに耐える性質のことです。揺れに耐えるという部分が大事なのです。これと似た言葉で耐久性というものがありますが、これは建物がどれくらい長持ちするかという意味ですから、少し意味が違っています。
住宅の診断について問合せするとき、何を目的としているのか自分自身でよく考えてから問合せすると誤解なく話が進むでしょう。住宅購入時の診断であれば、耐久性も耐震性も大事ですから、住宅診断（ホームインスペクション）と耐震診断の両方を依頼する人は多いです。
耐震性は柱が重要だと考えている人が多いですが、実は耐震性で大事なのか壁です。もちろん柱も大事なのですが柱だけでは十分な耐震性をもつことは困難です。木造軸組工法（在来工法）では壁内の筋交いが重要ですし、2×4工法のような枠組壁工法では壁を構成する面構造が大事です。
耐震診断とは？
耐震診断とはその建物の耐震性を診断することです。もう少し具体的に言えば、設計図や現地調査で耐震性に関わる部分を確認・調査したうえで、耐震性を計算する作業です。
一般的に住宅の耐震診断といえば、一般財団法人 日本建築防災協会の講習や、耐震診断を行う者として必要な知識及び技能を習得させるための講習（登録資格者講習）と同等以上の講習と国交大臣が認めた講習を修了した建築士（一級建築士・二級建築士・木造建築士）が行います。
日本建築防災協会が認定したプログラムで診断しますが、その診断結果は、「０．６５」「１．０」「１．１８」のような評点で表示されます。「１．０」に満たない住宅に対しては、「倒壊する可能性がある」「倒壊する可能性が高い」などと評価され、「１．０」以上であれば、「一応倒壊しない」「倒壊しない」と評価されます。以下が、評価コメントです。
「１．０」未満だから大きな地震の際に必ず倒壊するというわけではないですし、「１．０」以上だからといって倒壊しないことが保証されるわけではありませんから、誤解しないで参考として理解しておくべきです。
「１－１．耐震性とは？」で耐震性を考えるうえで壁が大事だと述べましたが、耐震性に効果のある壁（耐力壁）が多ければよいのかと言えばそう単純でもありません。大事なのは耐力壁の配置、つまりバランスです。築年数の新しい住宅でもバランスが悪いために評価が低くなってしまうことは少なくありません。
旧耐震基準と新耐震基準
耐震性や耐震診断を考えるうえで知っておきたい基礎知識の１つに、旧耐震基準と新耐震基準の違いがあります。耐震性に関わる部分の建築基準法の改正は今までに何度か行われていますが、そのなかでも特に重要な改正があったのが、1981年（昭和56年）6月1日です。
この改正によって耐震性に関する考えが大きく変更になったことで、それ以前の基準（旧耐震）で建てた建築物とそれ以降の基準（新耐震基準）で建てた建築物では耐震性に大きな違いが生まれたのです。もちろん、住宅購入者にとっても、住宅オーナーにとっても新耐震基準で建てられた住宅の方が安心できます。
簡単にいえば、旧耐震基準で建てられている住宅の方が倒壊する可能性が高いというわけです。
但し、誤解してはいけないのは、新耐震基準で建てた住宅なら安心できると言い切れないことです。実際に耐震診断をしてみたところ、新耐震基準の家でも「１．０」未満という結果が出ることは大変多く、その原因は建物の劣化（古くなって劣化すれば耐震性は下がる）や耐力壁のバランスの悪さなどが原因となっています。
一般診断法と精密診断法
耐震診断には、一般診断法と精密診断法の２種類があります。一般診断法は精密診断法に比べると簡易的な内容ですが、実行するための障壁が高い精密診断法よりもよく用いられています。
一般診断法では、現況における目視調査と図面の確認によって行うため、原則として建物の一部を解体して調査することまではしていません。つまり、壁・床・天井内の内部構造まで直接見て確認するわけではありません。但し、診断者の判断や方針によって床下や屋根裏を確認することはよくあることです（確認して精度を上げることが望ましいでしょう）。
一般診断法は精密診断法に比べて安く実施できるというメリットがありますが、よく利用される理由としては、購入前の物件を解体することができないため、一般診断法で行うしかないということもあります。しかし、解体できなくもない自宅における耐震診断であっても一般診断法で行う人は多いです。
精密診断法では、一般診断法の範囲に限らず、壁・床・天井を部分的に解体して内部構造まで直接に見て確認します。これにより、精度が高いことが最大のメリットだと言えます。
広く普及しているのは一般診断法であると理解しておきましょう。特に説明がない場合には、一般診断法による耐震診断であることが多いです。
耐震診断と耐震設計・補強工事は別物
耐震診断をした結果、耐震性が低いことがわかれば、その建物の耐震性を高めるために補強工事を検討する人もいます（意外と検討しない人の方が多いのですが）。耐震診断の結果と施主の考え・要望などを考慮しつつ、設計者が耐震設計を行い、プランが決まれば耐震補強工事へと進んでいくわけです。
ここで稀に誤解している人がいるので説明しておきますが、耐震診断はあくまで耐震性を診断するところまでの業務ですから、耐震補強のプランを提示するものではありません。それは、耐震設計の業務です。ちょっとした補強で済む程度ならば設計までせずにアドバイスを受けられることもあるものの、基本的には全く別の業務であることを理解しておきましょう。
耐震設計にも費用が発生しますが、耐震補強工事を発注する工務店が設計費用も含めて提案することもあります。詳しくは補強工事や補強設計をする業者へ問い合わせるとよいでしょう。
ホームインスペクション（住宅診断）は耐震診断ではない
耐震診断とよく似た調査サービスに、ホームインスペクション（住宅診断）があります。このホームインスペクション（住宅診断）は広い意味で使用されることが多いため、いろいろな調査を含めてそう呼ぶこともありますが、一般的には耐震診断とは異なるものです。
耐震診断では耐震性を計算して数値（評点）を出しますが、ホームインスペクション（住宅診断）では耐震性に関わる部位を調査するものの、耐震性の評価をしていません。
基礎や土台、柱、梁などの耐震性に関わる部位を目視できる範囲で確認して、劣化状態や施工不具合の有無を確認するのが、ホームインスペクション（住宅診断）です。しかし、そこから耐震性の評価までは踏み込まないわけです。
よって、この2つは別物ではあるのですが、同時に依頼することはできますから、診断業者に対応できるか相談してみましょう。
ホームインスペクションの基礎知識を知りたい方は、ホームインスペクションとは？をご覧ください。
耐震診断できる住宅とできない住宅
住宅の耐震診断を依頼しようとしていて、診断業者から対応不可として断られることも多いです。住宅向けにサービス提供している多くの診断業者では、対象物件を木造住宅に限定していますが、木造ならどんな物件でも対応できるというわけでもありません。
基本的には、軸組工法（在来工法）・枠組壁工法（2×4工法等）・伝統的工法には対応していることが多いですが、以下の住宅には対応していません。
- 木造と他の構造との混構造
- 型式適合認定の工法
- 図面が無いと困難
木造と他の構造との混構造
木造と他の構造との混構造でよくある事例は、1階や地階が鉄筋コンクリート造（RC造）で上階が木造というものです。この場合、「木造部分については耐震診断をできなくもないが、鉄筋コンクリート造部分については実施できないので、建物全体の耐震性を確認できない」と説明を受けることもあるでしょう。
型式適合認定の工法
同じ型式で建築される住宅について建築基準法に適合していることを国交大臣から指定を受けた機関で認定を受けることを型式適合認定と言います。これを認定工法などと呼ぶことがあります。型式適合認定を受けた工法の住宅については、一般の診断業者が耐震診断を行うことが困難であるため、その住宅を建築した住宅メーカーに相談する方法を考えることになります。
ただ、住宅メーカーも積極的に対応しないことが少なくないため、耐震診断の実施をあきらめる人が多いです。
図面が無いと困難
耐震診断を行うためには、建物の図面が必要です。中古住宅の購入時に不動産業者から渡される簡易な間取図だけではなく、耐力壁の配置を確認できる図面が必要です。これがないと、適切に耐震診断を行うことができないからです。
耐力壁の配置を確認できる図面は、その住宅の設計者にもよりますが、各階平面図が兼ねていることが多く、壁に筋交い等があることを示す記号を書き込んでいます。そして、その記号が筋交いであることを図面内で明記しています。
見慣れない人では、用意された図面がこれに該当するか判断が難しいため、耐震診断業者に見てもらって耐震診断を実施できる図面かどうか判断を仰ぐとよいでしょう。
なお、この図面がないときには、床・壁・天井の一部を解体して筋交い等を確認する方法（前述の精密診断法）を検討することになりますが、中古住宅の購入時（購入する前）に解体することは現実的に難しい上にコストも高くなることから、あきらめる人が非常に多いです。
但し、解体せずに筋交いセンサーを用いて実施する方法もあるので、一度、耐震診断業者に相談してもよいでしょう。業者によっては、この機材等を用いて対処する方法を提案してもらえることがありますが、費用は高くなります（筋交いセンサーによる耐震診断の詳細は後述）。
耐震診断の費用・料金
気になる耐震診断の料金を解説します。もちろん、実施する業者によって費用は異なりますし、診断方法や物件の条件によっても異なりますから、ここで示している費用は参考程度にとらえてください。大雑把な価格帯は以下の通りです。
- 木造（一般診断）５～３０万円
- 木造（精密診断）１５万円～
図面が無い場合には、割増料金が生じることも多いですし、精密診断法の場合は解体工事と復旧工事の費用がどの程度になるかが大きく影響します。やむを得ず筋交いセンサー等の専門機材を使用する調査の場合にも、割増料金が生じることが多いです。
また、床下や屋根裏について点検口から覗いて調査するだけなのか、内部へ潜っていって調査するかによっても料金が異なります。耐震診断の精度をあげるためにも、床下や屋根裏内部の詳細な調査までしてもらうことを前提に考えた方がよいです
中古住宅の購入時に耐震診断を利用する人の多くは、一緒に住宅診断（ホームインスペクション）も利用しています。この場合、同時に実行するならば、合計金額から割引してもらえることもあるので、依頼する業者に確認しましょう。
耐震基準に適合したときに耐震基準適合証明書の発行を希望する場合、その発行料は別途になっていることが多いですから、必要ならば依頼する前にその料金も確認しておく必要があります。
なお、所有している自宅について耐震診断をするのであれば、自治体の補助金の有無と内容を確認するとよいでしょう。多くの自治体で耐震診断や耐震改修工事の費用について補助金の制度を用意しています。その対象物件としては旧耐震基準の住宅（1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認をとった住宅）に限定していることが多いですが、自治体にもよりますので、自治体のHPなどで確認してください。
耐震診断に関しては解説すべきことが多いため、続きは「耐震診断の依頼の流れと図面無し物件への対応や注意点」でご覧ください。
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執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
