住宅の売買・建築・リノベーション・相談などに際して利用するホームインスペクションが普及しました。とはいえ、まだまだ始めて利用するという人の方が多いこともあり、分からない事も多いものです。
ホームインスペクションを依頼する前に知っておきたい基礎知識として、ホームインスペクション（＝住宅診断）とは何か、利用するときの依頼目的や対象物件、調査内容・指摘事例・費用、メリット・デメリット、必要書類、所要時間、調査報告書、依頼の流れや注意点、よくある質問と回答を解説します。
これを読めば、ホームインスペクションの依頼者が知っておくべきことを理解できる内容になっています。
ホームインスペクション（住宅診断）とは？
ホームインスペクションとは、住宅の建物を対象として劣化状態や施工不具合の有無を調査する建築系の専門的サービスで、住宅診断や住宅検査も概ね同じ意味で利用される呼称です。
建物の専門性が高いことから、ホームインスペクションを実施する人（＝ホームインスペクター）は、建築士であることが一般的です。主に住宅の売買や建築のときに利用されますが、リフォーム時やメンテナンスの参考にすることや定期点検に利用されることもあります。
ホームインスペクションについての基礎知識や詳細は、以下で解説します。
依頼の目的
ホームインスペクションを依頼する人の目的は、主に以下の４点です。
- 住宅購入時の判断材料にするため
- 住宅を売却するときの情報開示や販売促進のため
- 新築工事やリフォーム工事の施工ミスを抑制するため
- 補修・メンテナンスすべき箇所を把握するため（定期点検を含む）
以上のほかにも、依頼者の都合・考えにより利用することもありますが、その目的に合う調査内容であるか、依頼前に確認しておく必要があります。また、不具合や欠陥工事の原因や被害状況を確認するための調査もホームインスペクションの一種ととらえることもあります。
ホームインスペクションの対象物件
はじめてホームインスペクション（住宅診断）を依頼するなら、どのような住宅でも対応してもらえるのか不安になることもあるでしょう。基本的には住宅であれば対象となるのですが、もう少し詳しく説明します。
新築も中古も対象
新築住宅も中古住宅もホームインスペクションの対象物件です。もちろん、インスペクションすることについて所有者の了解を得る必要はありますが、新築でも中古でも対象になるのです。
また、新築では完成物件に限らず、建築途中の検査を依頼することもできます。この場合、建売住宅なら売主から、注文建築なら施工者（ハウスメーカーなど）から承諾を得てから依頼しましょう。
木造も鉄骨造もRC造も調査可能
建物の構造にはいろいろな種類がありますが、そのいずれであっても対応可能です（一部の業者では構造の書類を限定していることもあります）。木造、鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC造と略称で呼ぶことが多い）はもちろんですが、木造とRC造の混構造にも対応可能です。
一戸建てに限らず、アパートやマンションでも対応可能です。ただし、分譲マンションについて依頼する場合は、基本的には、建物全体ではなく購入する住戸と共用部の一部のみが対象となるので注意してください。
【補足】マンションより一戸建ての方が、重要な箇所をより広範囲に確認できるため、ホームインスペクション（住宅診断）は一戸建てに対してより多く普及しています。
調査内容と指摘事例と費用（調査料金）
ここでは、一般的なホームインスペクションにおける調査内容および費用について説明します。インスペクション業者によって多少の差異があるものの、良い目安になるでしょう。
ホームインスペクションの調査内容・範囲
一戸建て住宅のホームインスペクションの調査方法は、主に目視や打診、触診、計測（傾き・含水率・ひび割れ）です。
調査範囲は、次のとおりです。建物外部では基礎・外壁・軒裏・屋根（但し、地上やベランダ等から目視できる範囲）・バルコニー、建物内部では床・壁・天井・水周り設備（キッチン・トイレなど）・建具・サッシなどです。また、床下や小屋裏（屋根裏）も調査対象です。
マンションでは、専有部分（住戸）の床・壁・天井水周り設備（キッチン・トイレなど）・建具・サッシ・バルコニーなどです。また、中古マンションでは共用部にあたる外壁なども一部で確認を行います。
住宅診断（ホームインスペクション）の具体的な調査項目で詳細な調査項目を確認できます。
【補足】中古住宅に関しては、既存住宅状況調査方法基準（国土交通省告示第82号）で調査内容の最低ラインを定めていますが、この調査だけでは大事な項目の調査やアドバイスを得られないことが多いため、アネストではプラスαの項目まで調査しています。
指摘事例
調査内容や範囲の説明をしたときに多くいただく質問の１つが、具体的にどのような指摘事例があるのか？ということです。
指摘には、構造耐力に関わる不具合や防水上の懸念がある不具合、その他の建物の性能・機能に関わる不具合がありますが、その事例を以下の記事において写真付きで紹介しているので、参考にしてください。
費用（調査料金）
ホームインスペクションに必要な費用（調査料金）は概ね以下のとおりです。
【マンション】
４～6万円程度
オプションでコンクリート強度調査などを付ける場合、＋１．５～４万円程度
【一戸建て（完成物件・中古）】
５～７万円程度
オプションで床下・屋根裏の進入調査、専門機材による調査などを付ける場合、＋２～１０万円程度
【一戸建て（新築工事途中）】
検査回数・規模等による（５～６０万円程度）
１回のみなら、５～７万円程度
【施工不具合・欠陥工事の調査】
内容により差異が大きいため、都度、問合せてください
ホームインスペクションの調査料金は、調査範囲・内容を限定的にすることや担当者の質を落とすことで低額な価格を設定するケースもありますが、大きな買い物をするときだけに、適正価格の業者へ依頼する必要があります。
ホームインスペクションのエリア別の料金で各サービスの料金を確認できます。
ホームインスペクションのメリット・デメリット
ホームインスペクションを依頼する人にとってのメリットとデメリットを紹介します。
依頼するメリット
ホームインスペクションを依頼する人にとってのメリットは、建物の状態を把握してから購入判断やリフォーム・修繕の判断をすることができる点です。
一般の人が自力で建物の状態を把握することは難しいため、誤った考えで購入・リフォームなどを判断してしまうことがあり、後に失敗に気づいて後悔する人が少なくありません。こういった後悔する確率を下げるメリットがあるのです。
依頼するデメリット
デメリットは、費用負担があるという点です。なかには無料のホームインスペクションサービスもありますが、それはサービス提供者の意図（リフォーム等の受注）があるからであり、適切な診断結果を得られず、かえって損してしまうリスクがあります。
費用がかかるとはいえ、それだけのメリットがあるわけですから、検討する価値はあると言えます。
必要書類と所要時間
ホームインスペクションを依頼する際には、必要書類や所要時間のことも考えておかなければなりません。必要書類には必須のものと、必須ではないもののあれば役立つ可能性があるものがあります。
必要書類（必須のもの）
- 平面図（無ければ簡易な間取り図で代用）
- 住宅地図
必要書類（必須ではないもの）
- 立面図
- 敷地配置図
- 地盤調査資料
- 建築年月を確認できる資料（中古住宅の場合）
所要時間
調査にかかる時間は、対象物件の大きさ・依頼内容（オプションサービスの有無）・依頼者の質問量など様々な要件の影響を受けるため、個々の差異が非常に大きいです。
建物の延床面積が３０坪（約１００平米）で床下および小屋裏（屋根裏）の調査も依頼する場合、平均的な所要時間は３．５時間程度です。
調査報告書
ホームインスペクションを依頼し、調査を実行した後には、調査報告書が提出されます。この書類で調査後に、調査結果を再確認できるうえに、将来、その建物について何らかの不具合が出てきたときに、参考になることがあるので、大事に残しておいてください。
しかし、この大事な調査報告書が驚くほど簡易的なもので済まされていることもあるので、注意してください。依頼する前に報告書のサンプルを閲覧して（できれば複数業者の者を比較して）、情報量や質を考慮してから依頼してください。
きちんと部屋ごとに調査結果を出してもらわないと、後から見たときに、どの部屋の症状か確認することもできません。
ホームインスペクションの依頼者
ホームインスペクション（住宅診断）の依頼者は、基本的にはその実施を希望する人です。希望する人は、新築住宅では買主ですが、中古住宅では買主の場合も売主の場合もあります（個人向けサービスの場合）。
アネストでは、中古住宅でも買主からの依頼が大多数を占めますが、業者によっては売主の依頼が大半を占めるケースもあります。
買主が購入判断や売主へ補修を求めるために活用することに向いた診断サービスですから、買主が依頼するとより有益なことが多いですが、売主が有利な条件で売るため（販促目的のため）に利用することもあるのです。
ホームインスペクション（住宅診断）の手配はスピードが大事
初めての依頼でわからないことだからといって、ゆっくり調べながら依頼手続きをしている暇がないことも多いので、注意しなければなりません。ホームインスペクション（住宅診断）の依頼はスピードが大事だということを説明します。
先に売れてしまうリスク
多くの方が、住宅を売買するタイミング、それも契約前のタイミングでホームインスペクションを依頼しています。購入判断に役立てるという目的ですね。
インスペクションは買主にとって大事なことですが、売主にとっては早く、確実に売ることが大事です。買主がインスペクションを依頼している間に、他に買いたいという人が現れたなら売りたいと考えることも少なくありません。
不動産購入申込書を提出して申し込みしておくことで、購入の優先順位を抑えられることもあります、この要望を受け入れてもらえず、インスペクションの結果を待ってもらえないこともあるのです。つまり、先に売れてしまうリスクがありうるということです。
スピードが大事だとわかりますね。
インスペクションに立会って調査結果を要確認
ホームインスペクションを依頼（手配）してから調査実行までに数日ですが、その調査報告書が提出されるまでに更に数日かかります。これを待っている間に売れてしまうリスクが高くなるため、買主としては調査の現場に立ち会うことで、その場で調査結果の概要を把握することが望ましいです。
実際にアネストにホームインスペクションを依頼する人の大半が、調査に立ち会っています。立ち会うメリットはほかにもあり、それはその場で不明な点や心配な箇所について質問することができる点です。問題解決もしくはその糸口をその場で得られるのは大きいです。
スピードが大事な不動産売買ですから、できる限り立ち会いましょう。
ホームインスペクションのご利用の流れ
ホームインスペクション（住宅診断）を依頼するのは初めての経験だという人が多いため、依頼から調査完了、支払いの流れがわかりづらいという声は多いです。インスペクション業者によって多少の違いはありますが、実績豊富なアネストのケースを基に流れを説明します。
ご依頼・当日までの流れ
最初にホームインスペクション業者に問合わせるときから、調査の当日までの流れを説明します。
- 所有者にホームインスペクションを入れたいと申し出（買主が依頼する場合）
- お見積り・予約状況の確認
- 日時調整
- お申込み（ご依頼）
- 必要資料の準備・送付
- 現地で調査（インスペクション）を実施
以上が一般的な流れです。
「1．所有者にホームインスペクションを入れたいと申し出（買主が依頼する場合）」は不動産仲介業者を介して行い、所有者から了解を得てください。
「2．お見積り・予約状況の確認」の際には、物件情報（所在地・建物面積などの情報）が必要になりますので、手元に用意してから問い合わせてください。この時に不明な点は質問して確認しておくとよいでしょう。
「3．日時調整」は、当日、立会う人のスケジュールの確認が必要です。速やかに動きましょう。
インスペクション当日の流れ
インスペクションの当日の流れについて説明します。
- 現地付近で待合せ
- ご挨拶・調査の流れ等の説明
- 調査開始
- 調査終了
調査は、一般的には建物外部（屋外）からスタートし、その後に建物内部（室内）の調査へと進んでいきます。床下や屋根裏（小屋裏）へ進入する場合、着替え等の手間が必要なこともあり、最後に実施することが多いです。
当日、立会うことで、その場で調査結果の概要について説明を受けられます。状況に応じて、調査を進めながら説明を受けることもあれば、調査終了後に受ける場合もあります。
調査後の流れ
調査を終えた後の流れは以下の通りです。
- 報告書の受領
- 料金の支払い
一般的には調査結果の報告書を受け取ってから、料金の支払いとなります。各社で規定がありますが、アネストでは報告書は調査後5日以内に発送、支払いは調査後10日以内となっています。
よくある質問
ホームインスペクション（住宅診断）の依頼を検討する人からよくある質問を挙げますので、参考にしてください。
不動産会社・建築会社が嫌がるか？
買主のなかには、ホームインスペクションを依頼することで、不動産会社や建築会社が嫌がるのではないかと気を遣う人もいます。実際に、嫌がる担当者もいますが、そうではない人も多くいますので、こればかりは要望を伝えて反応を確認するしかありません。
確実に言えることは、インスペクションを依頼する人は非常に多くなっており、不動産・建築業界のうち住宅売買・建築に携わる人たちにとっては日常的に聞いたり見たりするものですから、それほど遠慮する必要はないということです。
中古住宅では、不動産会社の方からインスペクションのことを説明して依頼の希望有無を確認することが義務化されているほどです。新築でも、利用する人が非常に多いですから、嫌がる業者は対応がよくない業者だということを理解しておきましょう。
【補足】平成28年3月に閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」で既存住宅（＝中古住宅）の流通が大事なテーマの1つとなり、その流れから中古住宅のインスペクションが重要事項説明の対象になりました（平成28年6月の宅建業法の改正）。
【補足】それでも嫌がる不動産会社の反応を気にしすぎる必要があるでしょうか。大きな買い物をする買主側が遠慮して、本来の責務を果たさない不動産会社が我儘を通す、、
しかし、この状況も大きく変わりつつあります。
具合的なサービスの種類は？
ホームインスペクションと言っても、新築や中古住宅、新築でも完成物件や建築途中など様々な住宅へのサービスがあります。具体的なサービスの種類については、「住宅診断（ホームインスペクション）のアネスト」を確認してください。
耐震診断もホームインスペクションか？
依頼される前によくある質問の１つに、「インスペクションには耐震診断も含まれるのか？」というものがあります。似た質問としては、「インスペクションで耐震性も確認できるか？」というものもあります。
耐震診断とホームインスペクションは似ていますが、別物です。よって、耐震性の確認も希望するならば耐震診断も依頼しなければなりません。
ホームインスペクションでは、新築なら施工不良の有無を、中古なら劣化状態を確認します。しかし、これらで耐震性を評価してコメントするわけではありません。
耐震診断は、一般的には古くなった建物の耐震性を確認するために利用されていますが、ホームインスペクションで調査する建物の劣化状態の情報を活用することができます。もう少し簡単に言えば、ホームインスペクションと耐震診断には重複する部分があるのです。
そのため、アネストでは、ホームインスペクションと一緒に耐震診断を依頼する場合は割引価格でお得に利用することができます。
【補足】一般的に耐震診断の対象となるのは木造住宅です。それも、基本的には構造耐力上有効な壁の位置等を確認できる図面が必要です。条件が揃うようであれば、耐震診断のご利用も検討することをお勧めします。
インスペクションすることを不動産会社に言っておくべき？
ホームインスペクションを実施するには、「必要書類と所要時間」のところでも説明したとおり、それなりの時間（床下や屋根裏を含めた調査なら、平均で３．５時間程度）がかかります。これだけの所要時間がかかるのに、事前に何も伝えていないとなれば、売主や不動産会社もスケジュールの関係上、対応しきれないでしょう。
また、インスペクションについて詳しくない売主や不動産会社なら、無断で同行すると警戒心が強くなりすぎるなどして怒り出す人もいるので、必ず事前に伝えておいてください。
普通の住宅なら点検口があるか？
ホームインスペクションでは、床下や屋根裏を点検口から調査しますが、「普通の住宅は点検口がありますよね？」と聞かれることは多いです。普通と言えるかどうかはともかくとして、多くの住宅には床下や屋根裏（小屋裏）の点検口があります。しかし、全ての住宅にあるわけではないことを理解しておきましょう。
点検口が無い住宅は、点検しづらいわけですから、それだけで不利な住宅とも言えます。建物プラン上（設計上）、有効な点検口を設置しづらいこともありますが、それでも本当は点検口がほしいものです。現地でその有無を確認しておきましょう。
ホームインスペクション（住宅診断）が無駄にならないか？
ホームインスペクションで施工不具合や著しい劣化などが見つからなければ、無駄ではないかと考える人もいるようです。
しかし、本来は、その住宅に施工不具合などの問題がないことを確認するため、つまり安心を得るために利用することが大半ですから、問題が見つからないことは無駄ではありません。
【補足】稀に、細かな指摘程度で大きな問題がなければ、費用がもったいないと考える方がいます。しかし、大きな問題が見つかった方がその後の対応などに苦慮することも多く、問題ないことの良さを感じてほしいです。
依頼前の注意点
住宅を買うこと自体が何度もあることではありませんから、ホームインスペクションを依頼することが初めてだという人が多いです。そこで、依頼前に確認しておきたい注意点を挙げておきます。
一級建築士に担当してもらおう
最近はいろいろな人がホームインスペクション業務を行うようになりました。業務開始にかかるコストがそれほど高くないため、経験や能力が乏しいこともあれば、研修・マニュアルなどの整備もしないまま開始する業者も多いです。
「ホームインスペクション業者の選び方」も参考になりますが、まず最低限の要件として、担当者の一級建築士資格を確認してください建築士でない人は論外ですが、同じ建築士でも二級より一級の方がよい経験を積んでいる確率が高いです。
【補足】中古住宅の売買に際して行うホームインスペクション（住宅診断）では、建築士の資格だけではなく、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士である既存住宅状況調査技術者である者が調査する必要があります（国土交通省告示第81号、第82号による））。
経験・実績は必須。レベル向上の仕組みがあるか
担当者や会社の経験と実績が大事なことは想像できるでしょう。しかし、これだけではなく、組織全体のレベルを向上させていく仕組みがあるかも重視しましょう。
具体的には、検査データを蓄積して活用していること、研修制度があること、マニュアルを整備していることです。その上で多数の人数が所属することで、多くの意見・考えを集約できることも大事です。５名未満の人数では意見や考えが偏ってしまい、判断ミスが起こりやすいです。
床下・小屋裏（屋根裏）は確認できない家もある
建物の診断をするうえで大事な床下や小屋裏（屋根裏）の確認ですが、住宅によっては、床下や小屋裏のスペースを物理的な理由により確認できないことがあります。
確認するための点検口がなくて確認できないこと、点検口はあるものの建物の形状・設置位置・床下等にある障害物などの関係で全く確認できないこと、もしくは一部しか確認できないことがあります。
傷や汚れより大事なものをチェックしてもらおう
新築住宅のホームインスペクション（住宅診断）を依頼する人のなかに、表面的な仕上げ材の傷や汚れのチェックに多くの時間を費やしている人がいます。
しかし、傷や汚れは住み始めれば生じるものですし、長期的に見ても住宅を傷めるようなものではありません。建物の構造・機能・性能に関わる大事な点をチェックするようにしたいものです。専門家に任せることで、これが可能になります。
できれば契約前に（依頼のタイミング）
ホームインスペクション（住宅診断）を依頼するタイミングも重要です。新築の完成物件と中古住宅であれば、最もお勧めのタイミングは契約前です。購入判断の活用することができ、大きな欠陥などの問題があれば、購入を中止できるメリットがあります。
次にお勧めのタイミングは、契約後・引渡し前です。特に新築住宅なら、このタイミングで売主へ補修してもらうべきことを指摘しておきましょう。
未完成の新築住宅であれば、建築途中の住宅検査も有効ですから、検討するとよいでしょう。
【補足】インスペクションは契約前後だけのものではありません。居住中のご自宅でも利用することもできますので、まずはインスペクション業者に相談しましょう。
ホームインスペクションは第三者性を最重視
最後に、ホームインスペクション（住宅診断）をこれから依頼しようとする方に最も大事なことをお伝えしておきます。
ホームインスペクションは、一般的には「依頼の目的」で挙げたように、住宅購入時の判断材料や施工ミスを抑制するためなどに利用されます。それだけに大事なことは、ホームインスペクションの第三者性・中立性というものです。
不動産会社や建築会社よりの評価をされてしまっては、依頼者にとって（特に買主によって）意味のないものとなります。
残念ながら、不動産会社や建築会社と仲良くしすぎて（？）不動産会社等の顔色をうかがうような業者がいますし（不動産会社の紹介に頼る業者に多い）、建築会社やリフォーム業者の利益誘導するような業者もいます。よって、依頼するときは自らホームインスペクション業者を探し、第三者性を重視して依頼するとよいでしょう。
ホームインスペクション（住宅診断）について必要な基礎知識を中心に紹介しましたが、具体的なサービスについては、「住宅診断（ホームインスペクション）のアネスト」から確認してください・新築・中古の各ホームインスペクション（住宅診断）について紹介しております。
ホームインスペクションのことをもっと詳しく知りたい、関連するコラム・記事を読んでみたい方は、【ホームインスペクション】の記事一覧をご覧ください。
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