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中古住宅の寿命と資産価値


この住宅はあと何年もちますか?

長く住宅に関わる仕事に携わっていますと、「住宅の寿命は何年ぐらいですか?」と聞かれることが多いです。住宅診断(ホームインスペクション)をしていると「購入希望の中古住宅があと何年もつかわかりますか?」と聞かれることも大変多いです。

中古住宅の寿命と資産価値

 この質問には、なかなかよい回答はありません。住宅の寿命といってもどの状態になったときをダメだと判断するかは個人差が大きいものだからです。街中を歩いていると、見るからに非常に危ない状態の建物であるにも関わらず、そこで生活している人もいます。逆に、まだまだ使用できる状態でも、早々に建替えされる方もいます。全ての方にとって共通の住宅の寿命はないと考えるべきでしょう。

住宅診断(ホームインスペクション)を検討している方から、「あとどれぐらい住宅がもつかわかりますか?」と質問を受けたいときには、「考え方には個人差があって一概には言えない。ただ、今の状態が築年数相当のものであるか、もしくは築年数のわりに状態が悪い(劣化が激しい)ものであるかは判断できる」とお伝えしています。

築30年程度の住宅であっても築年数相当の建物の状態であれば、あとはどれだけメンテナンスにコストや手間をかけるかによって、住宅の寿命は延ばせるものです。このコストや手間を惜しむと寿命が縮み、かえって損をする可能性が高まります。購入する時点で築年数相当であるかどうかは重要なチェックポイントです。

中古住宅を購入するときの資産価値の考え

次に資産価値という点でもお話しておきます。資産価値という言葉を住宅購入者が使用するときには、いろいろな意味で用いているように感じますが、今現在の売買価格や将来の売買価格といった売買価格に関することをイメージしていることが多いようです。

今現在の売買価格は、不動産会社で査定される金額や実際に取引される金額ということになりますが、将来の売買価格となると非常に難しいです。最近では、住宅診断(ホームインスペクション)を利用することが多くなり、不動産業界内でもかなり浸透してきましたので、建物の価値を見直す1つのきっかけとなり、これが資産価値に影響を与えていく可能性も十分にあるでしょう。

しかし、基本的には建物が古いほど建物の資産価値は下がっていくものであり、その傾向はまだまだ続くでしょう(海外では古いものほど価値があると考えて価格が維持または上がることもある)。

日本でも、一部のマンションでは新築当時よりも価格があがっていることもありますが、それは一部に限られます(立地のよい高級なタワーマンション等に見られる)。現実的には資産価値は下がっていくものだと考えておいたほうがよいでしょう。

ただ、建物と違い土地には新しいとか古いといった考えはありませんし、実際に経過年数が理由で資産価値が下がることはありません。立地による影響が非常に大きいものですので、資産価値を重視するのであれば立地には注意しましょう。

立地といえば、利便性が思い浮かびますが、それだけではなく浸水履歴などをハザードマップで確認しておくことをお勧めします。集中豪雨などで被害にある住宅もありますが、その事実が将来の売買に影響することもあるからです。

中古住宅の購入で後悔しないために


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