新築住宅を取得するにあたっては、建売住宅を購入する人は多いです。特に都市部においては、条件のよい注文住宅の用地を一般の人が見つけられるケースは多くないですから、どうしても建売住宅を選択することが多いです。
その建売住宅を購入する際に、建物の施工レベルを確認するために専門家の立会いを依頼する人が多くなっています。今でもなくならない施工ミスの問題を考えれば無理もないことです。
建売といっても完成物件とは限らず、建築途中や建築開始前の物件も多いですから、建築途中に立会いを希望するケースが多く、その効果は大きいため検討する価値はあるでしょう。
しかし、建築の専門的なことはわかりづらいため、どのようなタイミングで立会い検査を依頼すればよいのかわからないという声は多く、アネストでも検査タイミングに関する相談を多く受けています。そこで、今回は建売住宅における立会い検査のタイミングを多くの検査実績と経験をベースにしてアドバイスします。
建売住宅に占める木造住宅の割合が非常に高いですから、木造を対象としてお勧めの立会いのタイミングを解説します。
なお、ここでは主に建築途中の検査タイミングについて紹介しています。既に完成済みの建て売りを購入しようとしている人は、以下をご覧ください。
建て売り住宅の建築途中に行う住宅検査の主なタイミングは以下の7回です。
- 基礎配筋工事
- 基礎コンクリートの脱却後または土台敷き
- 構造金物の取付け後
- 防水工事
- 断熱材の工事
- 足場の解体撤去前
- 完成後・引渡し前
この７回はいずれも大事なタイミングですが、これらを確認するために必要な検査回数が７回とは限りません。たとえば、基礎配筋工事の検査を1回でできるとは限らないからです。
立会いのタイミングについては、詳しくは、以下で工事開始から完成までの順に紹介します。
基礎配筋工事の立会い検査
最初は基礎配筋工事の立会い検査です。基礎が重要な部位であることは言うまでもありませんが、基礎の内部にある鉄筋は大変重要ですから、注意して確認しておきたいポイントです。
基礎配筋のチェックポイント
鉄筋を配する工事ですから配筋工事と言いますが、主なチェックポイントは以下のとおりです。
- 鉄筋の径
- 鉄筋と鉄筋の間隔（ピッチ）
- かぶり厚さ
- 定着長さ
- 継ぎ手の位置と長さ
- 補強筋
- アンカーボルト
これらは、基本的には設計と照合する確認方法となりますが、項目によっては設計図や仕様書で明確ではなく、建築基準法等の基準を確認することもあります。
設計図の理解や指摘が難しい
いずれも大事なチェックポイントですが、経験がないと設計図を読み解くのも難しいですし、無理にセルフチェックしたとしても解釈や判断に間違いないか自信を持てないことも多いでしょう。指摘したとしても、建築会社の説明や言い訳の真偽を確認することもできないかもしれません。
こういった大事な工程では、専門家（建築士）に見てもらう方が無難です。
検査回数は、基礎のプランや工程によっては、2回以上となることもあります。
実際に基礎の検査で見つかった施工ミスの事例や配筋検査におけるチェックポイントの詳細については、以下でより詳しく書いていますので参考にしてください。
基礎コンクリートの脱却後または土台敷きの立会い検査
土台敷きとは、基礎コンクリートの上に土台を敷設していく工程ですが、土台は建物の上部の荷重を基礎に伝える部位で、大切な役割をしています。基礎と土台の違いを理解できていない人も多いですが、この機会に覚えておくとよいでしょう。
上の写真でコンクリートの部分が基礎で、水平方向の木部が土台です。土台が、基礎コンクリートの上にのっているのがわかりますね。
土台敷きのチェックポイント
この土台敷きの立会いで行う主なチェックポイントは以下のとおりです。
- 土台・大引きの配置
- アンカーボルトの設置状態
- 基礎との取り合い
- 仕口・継手の位置
- 接合状態
- 防腐・防蟻処置
- 基礎コンクリートの仕上がり
本来なら、アンカーボルトについては、基礎立上りのコンクリートを打設する前にも確認しておきたい項目です。重大な施工ミスがあったときに後戻りが容易ではないからです。
基礎型枠の脱却後のタイミング
工程や検査日程などの都合によっては、土台敷きの直前である基礎コンクリートの型枠を脱却したところで検査に入ることもあります。この点は、工事進捗を考慮しつつ検査会社と相談しましょう。
構造金物を取付け後の立会い検査
次に紹介する立会いのタイミングは、構造金物を取り付けした後です。
構造検査や金物検査と言われている
建物を屋根の棟まであげた後（棟上げの後）、しばらくすると柱や梁、筋交いなどの構造金物の取り付けを行います。この金物を取り付け終わった後に立会うことで、基本構造部分の大事な箇所を検査することができますので、お勧めです。
棟上げ（＝上棟）してすぐに立ち会うと、構造金物がまだ設置されていないことがあるため、「構造金物を取付後」であることをよく確認してください。
このタイミングで行う検査は、構造検査や金物検査と呼ばれていることが多いです。
構造金物を取付け後のチェックポイント
構造金物を取付け後の立会いで行う主なチェックポイントは以下のとおりです。
- 床組み（位置、床束、仕口・継ぎ手の位置、接合方法、金物の設置状態など）
- 柱（位置、土台との接合状態、横架材との接合状態、金物の状態など）
- 横架材（位置、仕口・継ぎ手の位置、接合方法、金物の設置状態など）
- 筋交い（位置、接合方法、金物の設置状態、寸法など）
- 面材耐力壁（位置、釘の種類、釘のピッチ）
- 小屋組み（けた行筋交いの設置状態、火打ちの設置状態、垂木の設置状態、仕口・継ぎ手の位置、接合方法、金物の設置状態など）
- 屋根（下葺き材の重ね合わせ・立上げ寸法、緊結状態など）
1階だけではなく、2階、3階でも確認しなければなりませんが、この時点では階段がないため、梯子などを利用して確認することになります。
防水工事の立会い検査
防水工事は、雨漏りを防ぐために大変重要な工事です。新築してすぐに雨漏りして補修等の対応が必要になる住宅は意外なほどに多く、被害規模によっては大きなストレスを感じることも少なくありません。
屋根、外壁、バルコニーと3箇所の防水工事がある
防水工事の確認は、大きく分けて屋根、外壁、バルコニーの3箇所もありますが、このうちできるだけ広範囲に確認できるタイミングで立会い検査に入っておきたいものです。
基本的には、外壁面の防水工事のチェックを主目的として、その際に可能な範囲で屋根やバルコニーの確認もできることがありますが、工程によっては外壁しか確認できないこともあります。
屋根の防水（ルーフィング）の確認は、1つ前の工程の検査（構造金物を取付け後の検査）で一緒に確認できることもあります。この時に確認できず、外壁の防水検査でも確認できない場合で、且つ屋根の防水の確認も希望するなら、検査回数を追加する必要があります。
防水工事のチェックポイント
外壁面の防水工事の立会いで行う主なチェックポイントは以下のとおりです。
- 透湿防水シートの重ね代・重ね順
- 透湿防水シートのコーナー部の回し込み
- 透湿防水シートの破れ、乱れ
- タッカーのピッチ
- 配管等の貫通部の防水テープの処理
- サッシ廻りの防水テープの処理
バルコニーのチェックもできるときは以下についても確認しておきましょう。
- 下地処理
- 床や排水溝の勾配
- ドレンの設置状態
- 防水層の浮き、破損
- 笠木
バルコニーも一緒に確認できるタイミングで立会いできるかどうかは、建築会社に聞いてみるとよいでしょう。その結果を受けてどう対応するか（検査回数のことなど）検査会社と相談しましょう。
断熱材工事の立会い検査
前述の防水工事とこの断熱工事については、専門家の立会い検査において指摘事項が上がる確率が最も高い2項目です。防水も断熱も住宅の大事な基本性能ですから、できればチェックしておきたいものです。
床下・小屋裏・外壁と3箇所の断熱工事がある
断熱工事のチェックは、床下・小屋裏・外壁の3か所で行うのですが、床下や小屋裏は他の検査のときや完成検査の時にある程度、確認することができることもあります。よって、ここでは外壁面の断熱工事の確認について触れておきます。
外壁面の断熱工事のチェックポイント
外壁面の断熱工事の立会いで行う主なチェックポイントは以下のとおりです。
- 断熱材の固定方法
- 断熱材の隙間
- 施工箇所の適否
- 気密層の確保
- 使用材料の確認
- 材料の厚み
断熱材には種類があるため、まずは設計図や仕様書と現場の断熱材に相違がないか確認したうえで、施工状態をチェックします。必要な箇所の断熱材を施工し忘れていることや、隙間だらけのときなど、いろいろな指摘があがります。
足場の解体撤去前の立会い検査
住宅の建築工事では、建物の周囲に足場を設けて工事作業をしていきます。外壁や屋根の工事を進めるには欠かせないものが、その足場です。一方で住宅検査（ホームインスペクション）をする上でも、この足場は便利です。
特に外壁面の防水シートの施工状況を検査するときは、足場から確認することになりますし、屋根の防水シート（ルーフィング）も同様です。
足場の解体撤去前のチェックポイント
工事が進むと足場を解体撤去するタイミングがありますが、その直前に足場から検査することも有効です。その主なチェックポイントは以下のとおりです。
- 外壁材（サイディング等）の仕上り
- 屋根材の仕上り
- 軒・雨樋の仕上り
完成検査では高所を確認しづらい
このチェックポイントを見ていると、いずれも最後に行う完成検査の際に確認できそうに思う人もいますが、完成検査時は足場がないため、建物の高い位置の詳細が不明です。
特に屋根の確認ができない、もしくは確認範囲が非常に限定されることがあるため、足場があるうちに上のチェックポイントを検査するのもお勧めです。平屋の住宅なら高所がないですが、2階建てや3階建ての住宅では効果的です。
完成後・引渡し前の立会い検査
最後に紹介するのは、建物が完成した後の立会い検査です。必ず、引渡し前に行ってください。
完成検査のチェックポイント
完成後・引渡し前のタイミングで行う立会いでは、確認すべき項目が非常に多いです。大きく分けると以下の範囲となります。
- 外壁や基礎の仕上がり状態
- 室内の床・壁・天井の仕上がり状態
- 床・壁の傾斜確認
- 建具の動作確認
- 設備の動作確認
- 床下・小屋裏の点検口からの内部確認
完成時点で目視できるところは全て目視チェックする。動作させられるものは全て動作チェックするといったイメージです。
竣工検査や内覧会とも呼ばれている
このタイミングで行う立会い検査は、竣工検査や完成検査と言われるものですが、不動産会社から買主に対して「内覧会」という名称で案内することもあります。この内覧会の基礎知識や詳しいチェックポイント（調査項目）は以下を参考にしてください。
専門家に立会いチェックしてもらう人が多い
建物の完成後、引き渡し前のタイミングで行う立会い検査は、引き渡し前の最終確認という大事な機会でもあるため、ホームインスペクター（一般的には建築士の資格を持っていて住宅診断を仕事とする人のこと）という専門家に立会いを依頼して、買主と一緒に施工不良の有無をチェックしてもらう人が多いです。
建築途中の立会い検査をしていない場合には、床下と小屋裏（屋根裏）については、内部へ進入して奥まで検査してもらうことをお勧めします。住み始めてからは見ることのない場所ですから、何か重大な不具合があっても発見が遅れてしまうことが多いためです。
建売住宅の立会い検査のまとめ
ここでは、特に大事な工程に絞って建売住宅における立会いのお勧めのタイミングを紹介しました。しかし、これだけで安心してよいというわけではないため、他のタイミングの検査についても検査会社と相談するとよいでしょう。
検査回数と安心感は比例するものですので、予算とも相談して検討するとよいでしょう。
また、建売住宅の購入を検討し始めたばかりの人や初めて完成物件の見学に行く人は、以下も参考にしてください。
執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
