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建売住宅購入の注意点と基礎知識

Last Updated on 2020-10-20

建売住宅を購入する方からホームインスペクション(住宅診断)を依頼して頂くことが多いですが、購入する際に知っておくべき基礎知識や基礎的な注意点を知らないまま取引を進めていることが多いので、ここで最低限押さえておいてほしいことを解説します。

建売住宅購入の注意点と基礎知識

購入していく流れを解説した「新築住宅の購入・引渡しの流れと注意点(建売住宅編)」と合わせて読んでおくと役立つことでしょう。

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建売住宅の基礎知識

最初に建売住宅を購入するときに誰もが知っておきたい基礎知識から紹介します。何となくわかっているつもりでも、実ははっきりと理解していなかったという人も多いですね。

建売住宅とは?

建売住宅とは、事業主(=基本的には売主)が建物の仕様・プランを決めた上で建築し、販売している新築住宅で、分譲住宅とも呼ばれます。

買主が、仕様やプラン(間取りなど)を決めてから建築するのではなく、事業主が企画・販売するものです。オーダーメードではなく、既製品といってもよいでしょう。

既製品といっても、建築途中や着工前に販売しているケースもよく見られます。

建売住宅を分譲する会社の種類

建売住宅は日本では非常に多い住宅の供給の仕方ですが、そのプレーヤー(供給者)もいろいろです。どのような会社が建売住宅(分譲住宅)を供給しているのか見ていきましょう。

・低価格を武器に躍進するパワービルダー

2000年前後から建売住宅市場で目立つ動きの1つが、低価格を武器として大躍進を遂げてきた建売業者です。業界では、この業者をパワービルダーと呼ぶことが一般化しています。

それまでの常識を破る価格設定でローコスト住宅を全国的に展開していくようになりましたが、今ではそのローコストが標準化されている印象もあります。

安い建売住宅ということで不安を持つ人も多いですが、実際に施工上の問題や人的対応の質の面でトラブルが発生するケースが少なくありません。但し、そういった多くの住宅に対してホームインスペクション(住宅診断)してきた経験から、年々、改善されてきていることから、将来に期待できると言えます。

・注文建築が主体のハウスメーカー

元々は建売よりも注文建築の供給を主としているハウスメーカー(注文住宅を建てる建築業者をこう呼ぶことが多い)が、建売住宅を分譲することも多いです。誰もが知っているような大手ハウスメーカーから中堅のハウスメーカーまで多くの会社がプレイヤーになっています。

逆に建売住宅を主体に営業してきたパワービルダーが注文建築を請け負うこともあり、それぞれの業界の垣根は低いと考えてよいでしょう。

ブランド力のある大手ハウスメーカーが供給する建売住宅は、一般的な建売への感覚からすれば、高価格帯であり簡単には購入できないかもしれません。

・地域限定の不動産会社・建築業者

小規模・零細の不動産会社も建売住宅を多く供給しています。パワービルダーが躍進を遂げる前は、むしろこちらが建売住宅市場の主役でしたが、今ではパワービルダーとの競争で厳しい状況に追い込まれた会社も非常に多いです。

建売の分譲に適した土地情報が入ったときにだけ、建売事業を行うという受け身で動く会社も多いですし、地域のネットワークの構築に熱心で、常に積極的に建売用地を探している会社もあります。会社の規模に応じてある程度の地域に限定して活動していることが一般的ですが、遠隔地であっても土地情報が入れば積極的に対応するケースもあります。

ここでは、建売住宅を供給するプレイヤーを3つにわけましたが、実際にはどちらとも言えない会社もありますから、この分類に固執する必要はありません。「大きく分けるとこういった会社が建売をやっているのだな」と理解しておけば十分です。

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建売住宅の販売方法

建売住宅と言えば、昔は完成物件の販売でした。建てたものを売るから建売という呼び名になっていたわけですが、今では販売方法も多様化しており、厳密にいえば建売とは呼べないものも混同されています。そもそも、建売という名称にこだわる必要もないですから、呼び名はおいときましてどのような販売方法がとられているのか確認しておきましょう。

・建ててから売る

以前より減った販売方法とはいえ、今でも建ててから(完成してから)販売する手法は残っています。購入検討者が完成物件を見てから判断できることがメリットですね。

しかし、売主は初めから完成してから販売を開始しようと考えていることは、今では稀です。完成する前から販売を開始しておき、完成しても売れていなかったから完成したものを売っているということの方が遥かに多いです。

・建てる前から売る

現在の建売住宅の多くは、建築開始の頃に販売を始めていますし、着工前に販売し始めることも珍しくありません。そもそも買主と契約してから建て始めることも多いくらいです。それでも、どのような住宅を建てるか決まっている、つまりプランは売主サイドで決めているわけで、契約する時期に完成していないだけのことなので建売住宅と同じようにとらえることが一般的です。

・プラン変更できる(建売と言えるのか?)

今の取引で非常に多いことですが、着工前や建築中の建売住宅では、買主の要望に応じてプランの一部を変更対応することがあります。あらかじめ売主が用意した住宅から変更するわけですから、厳密には本来の意味の建売と異なるかもしれませんが、前述の通り呼び名は別に気にする必要もないですね。

但し、変更できるとは言っても壁・天井のクロスを変更できる程度のこともあれば、キッチン設備の変更ができることもあります。物件や建売業者によって取扱いに違いがありますから、都度、売主に聞くしかありません。

・建築条件付き土地の売買+建築工事請負(建売ではない)

根本的に建売住宅とは契約形態も異なりますが、建売物件を探していくなかで最終的にこの形態で取引する人も多いので、一緒に説明しておきます。

土地のみを先に契約しておき、その後に建物については建築工事請負契約を締結するというもので、広告などに建築条件付き土地という言葉があれば、これに該当するはずです。この取引は買主がトラブルに巻き込まれて後悔していることが非常に多いので、注意しなければなりません。「建築条件付き土地に家を建てるメリット・デメリットと注意点」が参考になるので、該当する物件を買う人は必読です。

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建売住宅を購入するなら知っておくべき注意点

建売住宅に関する基礎知識だけでも少し長くなってしまいましたが、次に買主が知っておくべき注意点の最低限のものを紹介します。

建売住宅を購入するときの注意点

価格に含まれるものに要注意

安さを武器に分譲されている物件が多いですが、その価格を構成するもの(売買金額に含まれるもの)を契約前にきちんと確認しておかなければなりません。買主が当然に含まれると考えていたものが、オプション工事・別途工事などと言われて追加費用を請求されるケースが後を絶ちません。外構工事も別になっていることが多いです。

例えば、網戸やカーテンレール、エアコンスリーブの設置などがオプション扱いになっていることがよく見られます。契約する前に必要なオプション工事の見積りをとり、購入するかどうかを総合的に判断するようにしましょう。

点検口の有無は内見時に要チェック

マイホームを購入すれば、そこに永く暮らすことを前提にしている人がほとんどですね。永く安心して暮らしていくために住宅に必要なものの1つが点検口です。

点検口とはその名の通り、建物を点検するために必要なものですが、床下や屋根裏、ときには壁内を点検するために設けられています。特に床下と屋根裏の点検口は非常に重要ですが、これが無い住宅もあるのです。

建物のプラン上、どうしても点検口を設置できないことや無理に設置してもほとんど点検できないこともあるのですが、有効なはずの点検口がない住宅もありますから、現地内見時には点検口がどこにあるのか見ておきましょう。今の時代に点検もできない家を設計・施工する姿勢にも疑問があります。

建築中の品質管理は期待できないので自己責任

建売住宅の圧倒的多数において、建築中の品質管理や工事監理が適切に行われていません。買主にとっては非常に残念な事実ですが、建売を買ううえで避けられないリスクになっています。

建売住宅のコスト項目を大雑把にわけると、土地代・建築材料費・建築人件費・販売経費・その他となりますが、このうち建築人件費が占める割合が大きいため、人件費抑制でコストダウンを図る会社が非常に多いです。その結果、現場で品質管理や工事監理する業務が削られているのです。

本来ならば、建築業者や売主が負担すべき品質管理等のコストですが、結果的にその一部を買主が負担するような形で建築途中の第三者検査(アネストでは、住宅あんしん工程検査)を依頼する買主が多いです。安心・安全は自己責任になっている現実があるのです。

適切に監理している建売物件が安心

買主の立場で見れば、適切に工事監理してくれている建売物件に出会うことができれば、それが安心です。しかし、現地で内見したとしてもそれを見分けることは困難ですし、売主に聞いても本当の回答をしてくれているかどうかわかりません。「当社は監理にコストをかけず手を抜いています」と正直にいうはずはないですから。

たとえば、ローコスト住宅と言われる物件で適切に工事監理していることはほぼないでしょう。しかし、安くなければ大丈夫かといえば、誰もが知っている超大手ハウスメーカーの高額物件でもほとんど監理されていないケースはいくらでもあります。

そもそも、ほとんどの建売住宅において監理されていないのです。

未完成物件の引き渡しは絶対にダメ

建売住宅を購入した人からよく聞くトラブルの1つに未完成物件の引き渡しを受けて売買代金を支払ってしまったという話があります。本来は完成物件の引き渡しと引き換えに代金の全額を支払うものですが、完成してもいないのに先に支払いだけを求められることがあるのです。

支払った後の倒産が最も怖いのですが、現実によくあることは、倒産したわけでもないのに急に対応が悪くなるという問題です。補修すべき点を指摘しても、言い逃ればかりで対応してくれなくなったり、質問などをしてもレスポンスが悪くなったりというものです。

完成していない住宅の引渡しは絶対に受けないようにしてください。

引渡し前の立会いチェックは超重要

建売住宅でも注文建築でも同じですが、引渡し前の立会い(最終チェックの機会)は非常に重要ですから、時間をかけて建物の不具合等がないかチェックしてください。その機会のことを内覧会や確認会、または立会い日などと呼んでいますが、呼び名は会社によって異なります。とにかく、引渡し前に現場で行う立会いの機会です。

このときに、不具合等を見つけて指摘し、引渡し前に補修してもらわなければなりませんから、何となくやり過ごすことなく対応してください。今では、専門家に同行依頼する人が非常に多いですから検討するとよいでしょう。専門家の同行サービスとは、内覧会立会い・同行(竣工検査・完成検査)です。

今回のコラムで紹介した建売住宅の知識と注意点は基礎的なことのみに絞ったものです。急に専門家のように何でも理解して対応するのは無理がありますから、ここであげたことだけでも覚えて購入に活用しましょう。

建売住宅のメリット・デメリット

次に、新築の建売を購入するメリットとデメリットを紹介します。これを理解してから購入判断するのも大事な注意点の1つと言えるでしょう。

建売住宅購入のメリット

まずは建売住宅のメリットから紹介します。

完成物件なら現物を見て購入判断できる

建売住宅は工事が完成してから販売していることも多いため、完成物件ならば間取りや大きさ、使用材料などを現地で見て確認することができます。未完成物件なら、図面などの資料から想像している部分もあるため、完成してから思っていたものと違ったということもあります。

完成状態を見学するときに見るべきポイントは、「建売住宅を見学時のチェックポイント」を参考にしてください。

購入を決断してから入居までが早い

完成物件を購入する場合、購入を決断して売買契約を締結してから、入居するまでの期間が短いため、すぐに引っ越したい人には好都合です。

住宅ローンを組まない人なら、売買契約から2週間程度で引越しできることもあります。住宅ローンを組む人でも1カ月程度で可能です。ただし、ローン審査などの手続きは人によって思いのほか時間がかかることもあるため、急ぐ人は不動産会社によく相談しながら進めましょう。

注文建築に比べて安い

建売住宅は注文建築に比べて安いといわれることが多いです。実際に同等レベルの仕様の建物であれば、建物住宅の方が安く設定されています。

しかし、安さを売りにしたローコスト系注文住宅と大手ハウスメーカーが分譲している建売住宅を比べると価格が逆転していることが多いです。これは、建物の仕様レベルの差が大きいからです。一概に建売の方が安いと決めつけることはできないですね。

建売住宅購入のデメリット

建売住宅にもデメリットはありますので、それを紹介します。

物件次第で仕様レベルが低い

安さの理由の1つになっているのが、建物の仕様レベルの低さです。レベルは物件によって相違しますが、購入しやすい価格帯ほど仕様が低くなりがちです。それでも、最低限度のものは揃っていることが多く、より高品質のものを求めていないのであれば、大きな問題はないとの見方もあります。

施工中の工事監理が雑なことが多い

建売を購入する上で最も心配すべきは、建築中の工事監理の杜撰さだと言っても過言ではありません。着工時から完成するまでの間、適切に、丁寧に工事監理されている物件はほとんどありません。施工品質まで下請け業者任せになっている状況です。

多くの棟数の住宅を建築する会社では、現場監督が同時に多数の現場を担当するため、工程の段取りを組むだけで精一杯というケースが多いです。そのような状況で施工品質まで見てもらうのは酷かもしれません。

希望の間取り・仕様が反映されない

建売住宅は、売主が間取りなどを企画して販売しているものですので、基本的に買主側に間取りや仕様の決定権がありません。建築する前から販売している物件ではプラン変更を受け入れてもらえるケースも少なくありませんが、それはもう建売住宅ではありません。

建築条件付き土地を購入して建物を建築するのと同じようなケースであり、それにはそれのデメリットも出てきます。「建築条件付き土地に家を建てるメリット・デメリットと注意点」を参考にしてください。

建売住宅の購入で後悔しないために


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