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ホームインスペクションの義務化(告知と紹介・斡旋)


中古住宅の売買時に、ホームインスペクション(住宅診断)について不動産業者が買主や売主に対して説明することやホームインスペクション業者(住宅検査事業者)を紹介・斡旋できるか告知することが義務化されました(2018年4月より施行)。

ホームインスペクションの義務化(告知と紹介・斡旋)

義務化が決まって以来、不動産業者からアネストに対してホームインスペクションに関する問合せや質問が入ることも増えました。そこで今回のコラムでは、義務化された内容や買主、売主、不動産業者のメリット・デメリットとそれぞれが取るべき対応について解説します。

ホームインスペクション義務化の基礎知識

ホームインスペクション(住宅診断)の義務化について正しく理解するため、まずは基礎的な知識をまとめておきます。ここに記述したことは、不動産業者はもちろんですが、買主や売主も確実に理解しておきたいものです。

ホームインスペクション義務化の根拠は宅建業法の改正

2016年にホームインスペクション義務化のニュースが不動産業界を駆け巡り、2017年には不動産業界紙だけではなく、大手メディアでも取り上げられる機会が増えました。業界の人たちで、このニュースを知らない人はいないでしょうし、住宅を購入する人や売却する人のなかにも「聞いたことがある」という人は明らかに増えました。

ホームインスペクションの義務化の根拠となっているのは、宅地建物取引業法の改正です。この法律改正によって義務化されることになり、その施行が2018年4月なのです。

一般の売主や買主にとっては、宅地建物取引業法と言われても馴染みが薄いでしょう。これは、不動産業務の適正な運営や公正な取引ができる環境づくりをするために不動産取引等に関係することなどを定めているものです。略して、宅建業法(たっけんぎょうほう)と言われています。

ちなみに、この改正のなかでホームインスペクションのことは「建物状況調査」という言葉になっています。ホームインスペクションにもいろいろなものがあるので、知識としては区別しておく必要もあります。

※わざわざ法律改正するほどに、ホームインスペクションの普及は国の政策です。

義務化の対象は中古住宅

義務化の対象物件は中古住宅のみ

ホームインスペクション(住宅診断)は以前から新築住宅に対しても中古住宅に対しても任意で利用されてきました。その利用者は年々増加してきており、法律改正がなくとも利用者が増えていくことは間違いありません。しかし、今回の改正によって利用者がこれまでに以上に大幅に増えることは間違いないでしょう。

ただ、義務化の対象となっているのは、中古住宅のみです。取引の透明性を高めることや買主の不安を払拭することで、中古住宅の流通量(売買件数)を増やすことが改正の目的の1つだからです。

これまで、他の先進国に比べて中古住宅の流通量の割合(住宅売買に占める中古住宅の割合)が少ないとされてきた日本の中古住宅市場ですが、これによって流通量が増えるだろうと考えられています。

義務化されたのは実施ではなく説明と紹介・斡旋の可否の告知

ホームインスペクションの義務化について、インスペクションを実施することが義務付けられたと誤解している人が一部で見られます。実際に義務化されたのは、インスペクションの実施そのものではなく、不動産業者から売主や買主に対して行う以下のことです。

  • ホームインスペクションについて説明をすること
  • 既にホームインスペクション実施済ならその調査結果を説明すること
  • 売主と買主が建物の状況について書面で確認すること

不動産業者によるこれらの対応は、媒介契約・重要事項説明・売買契約の3つのタイミングにわけられます。以下では、この3つのタイミングで不動産業者が実施しなければならないことを説明します。

義務化したのは説明すること

(1)媒介契約時の説明

不動産業者は、媒介契約書にホームインスペクションを実施する者の斡旋の有無を記載しなければなりません。つまり、事実上、ここで媒介契約を結ぶ売主や買主に対してホームインスペクションについて説明する必要があります。

媒介契約の際に不動産業者から実施すべきことを箇条書きにすると以下の通りです。

  • ホームインスペクションのことを説明
  • ホームインスペクションを行う事業者の斡旋を希望するか意思確認
  • 斡旋を希望するなら、斡旋先の事業者に関する情報を提供
  • ホームインスペクション実施に向けて段取り

これまでの不動産売買において、売主と不動産業者の媒介契約は、売却依頼を受ける最初の段階で締結していますから、そのタイミングで売主へここで挙げた説明や斡旋などをすればよいでしょう。

しかし、買主と不動産業者の売買契約は売買することが決まってから(購入する物件が決まってから)重要事項説明や売買契約の締結とほぼ同時に媒介契約を締結することが多かったため、不動産業者はこれまでのやり方を見直す必要も考えなければなりません。

口頭でホームインスペクションの利用について意思確認し、利用するならば媒介契約を締結してインスペクションの事業者を斡旋するなどといったことを考える必要があるでしょう。

(2)重要事項説明時の説明

不動産業者は、重要事項説明の際に以下のことを説明するよう義務付けられました。

  • 売買対象物件に対するホームインスペクションの実施有無
  • 実施しているなら、その調査結果の概要
  • 設計図書等の建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況

不動産業者は売買契約の前に行う重要事項説明の際、買主に対してホームインスペクションを実施しているかどうか説明しなければなりません。そして、実施しているならば、その調査結果の概要を説明しなければなりません(建築の専門知識・経験がないのに正確に説明できるが疑問が大きいですが)。

基礎や土台、床組み、雨漏りの防止に関する箇所等の調査結果を書面化して説明するのですが、買主などからその詳細や対応方法などについて質問があっても、営業マンにとっては専門外ですから適切に回答やアドバイスするのは無理があります。しかし、法律改正により説明が義務付けられているために不動産業者は対応しなければなりません。

さらに、建物の建築・維持保全の状況に関する書類を売主等が保存しているかどうか確認したうえで、買主へ説明する必要もあります。

(3)売買契約時の対応

重要事項説明の後に売買契約を締結することになりますが、この契約の際には建物の構造上主要な部分や雨漏りの防止に関する部分の調査結果について、売主と買主が互いに確認し、その確認した事項について書面に記載して交付しなければなりません。

売買する前までに、ホームインスペクションを実施したならば、売主と買主がその結果を互いに理解して取引することができるわけですから、取引後のトラブルがこれまでよりも減ることになるでしょう。売主も買主も不動産業者もホームインスペクションについて理解して取引を進めていく必要があります。

ホームインスペクション義務化によるメリットとデメリット

中古住宅の売買に際してホームインスペクションが実施されることによって様々なメリットがあるわけですが、逆にデメリットも考えられます。メリットやデメリットは立場によって異なるため、買主・売主・不動産業者にわけて挙げておきます。

ホームインスペクションのメリット・デメリット

買主のメリット・デメリット

ホームインスペクションの義務化によって買主が安心して購入できる市場環境を作ろうとしているわけですが、買主には具体的にどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

<メリット>

  • 専門家によるインスペクション結果が購入等の判断材料になる
  • インスペクション結果が良ければ安心して購入できる
  • インスペクションで問題点(瑕疵・劣化など)が見つかっても補修等の負担を検討して購入判断できる
  • 購入後の補修・リフォームの計画を検討しやすい

<デメリット>

  • インスペクション結果で大きな問題があれば購入をあきらめる必要がある(本来はメリット)
  • 目視不可の範囲までは瑕疵等がわからない
  • インスペクションしている間に他者が先に購入する可能性がある
  • 費用負担がある(買主が負担する場合)
  • 売主依頼や不動産業者の斡旋の場合、重要な事実が買主に報告されない事例が多い

最後にあげた「売主依頼や不動産業者の斡旋の場合、重要な事実が買主に報告されない事例が多い」は買主にとっては非常に気になることです。

不動産業者がインスペクション業者を斡旋することや売主が実施済みであることが増えましたが、それによって買主に知らされない診断の事実が問題化してきました。

自分たちに都合のよいインスペクション業者を斡旋したい不動産業者に、買主が簡単にコントロールされてしまうのですが、その手法は不動産業者が「格安」「低価格」で斡旋すると誘導するものです。これにより、購入後に買主が後悔するケースが増えてきました。

詳しくは、「不動産会社が斡旋するホームインスペクション(住宅診断)の問題点」を参照してください。

売主のメリット・デメリット

次に売主の立場でメリットやデメリットを見てみましょう。

<メリット>

  • 売買する前に建物の瑕疵等がわかる
  • 売却開始前に補修しておくことで売りやすくなる
  • 買主に対してPR材料になり売りやすくなる
  • 瑕疵等がある場合、買主へ告知して売却できる(告知したことは売却後に責任追求されない)
  • 売買後に買主から瑕疵担保責任を追求される確率が減る(但し無くならない)
  • 売却後の買主とのトラブルが減る

<デメリット>

  • 補修困難または高額な補修費が必要な問題が発見されることがある
  • 瑕疵等が見つかった場合、売主負担による補修の必要性が高まる
  • 瑕疵等が見つかった場合、補修しないと売りづらくなる(又は値下げの必要性)
  • 目視できない箇所(壁内等)に瑕疵等があっても確認できないことがある
  • 居住中の場合、調査する際に室内を細かく見られる
  • 費用負担がある(売主が負担する場合)

不動産業者のメリット・デメリット

最後に不動産業者のメリットとデメリットをあげておきます。ここで対象としているのは、仲介業者です。

<メリット>

  • 中古住宅の流通量が増えれば売上・利益を上げるチャンスが増える
  • 建物のことはある程度、専門家に任せられる
  • 売買する前に瑕疵等がわかれば、取引後のトラブルやクレーム対応が減る
  • 売主・買主の安心感・満足度が上がる
  • インスペクションの結果、買主が建物に満足すれば契約率が高くなる
  • インスペクションの結果、建物の状態が良い物件は買主に訴求面で有利になる
  • インスペクション費用を不動産業者が負担する場合、売主との媒介契約を得やすくなる

<デメリット>

  • 売主・買主の代わりに見積り料金の問合せ手間がかかる
  • 売主・買主、検査会社との日程調整で手間がかかる
  • インスペクション結果に対する質疑応答に手間がかかる
  • インスペクション結果に対する質疑応答への対応が困難(建築知識・経験の問題がある)
  • 見つかった瑕疵等の内容次第では取引が中止になることがある

以上のように、買主にも売主にも不動産業者にも様々なメリットやデメリットがあることがわかります。しかし、中古住宅の売買をするうえで建物の状況をできる範囲で把握することは大事なことですから、ぜひ利用しておきたいものです。

また、上のメリット・デメリットには挙げておりませんが、中古住宅の売買に際しては以下の3つの検査(インスペクションのようなもの)が必要となることがあり、これらとホームインスペクションを別々の業者に依頼するとその段取りの手間が大変で大きなデメリットとなってしまいます。

  • 耐震診断(耐震基準適合証明書)
  • 既存住宅瑕疵保険に加入するための検査
  • フラット35の検査

よって、ホームインスペクション業者を選ぶ際には、これらの3つの検査にも対応している会社を選んで同時に実行してもらう必要があります。1社でまとめてワンストップで対応してもらうと便利です。ちなみに、アネストの中古一戸建て住宅診断(ホームインスペクション)ならワンストップで対応できます(但し地域による)。

買主・売主・不動産業者の取るべき対応と注意点

ホームインスペクション義務化の内容やメリット・デメリットがわかったところで、買主や売主、不動産業者がとるべき対応と注意点について解説しておきます。

売主・買主・不動産業者の対応策

買主の対応と注意点

第三者性と業者選び

買主の立場で考えれば、ホームインスペクションの結果について最も信用できる状況が好ましいと言えます。

残念ながらインスペクション業者のなかには仕事欲しさに紹介・斡旋してくれる不動産業者に気遣いして、本来なら買主へ伝えるべき建物の状況を曲げてしまうことや悪くない印象を与えるよう表現を変えることがあります。これでは、買主にとってはデメリットにしかなりません。

そもそも、限定的な調査しかせずに劣化事象がないと報告し、買主に「この物件は大丈夫だ」と誤解させるケースが急激に増えました。

不動産会社が斡旋するホームインスペクション(住宅診断)の問題点」を要参照

ホームインスペクション業者の第三者性が大事であることをよく理解して、自分で業者選びをすることを強く推奨します。

利用有無の判断は自分ですべき

また、媒介契約時などに不動産業者からインスペクションは必要ないものだと説明されることもありますが、それは信用しない方がよいです。建物の状況について詳細を把握していない人が、無責任に言っている可能性が高く、購入後に瑕疵・不具合が見つかっても何ら責任をとってくれるわけではありません。利用すべきかどうかは、買主が自ら考えて判断してください。

不動産業者の説明に期待しづらい

もう1つ大事な注意点があります。売主がインスペクションをしていた物件である場合、重要事項説明の際に結果の概要について知らせてもらえるものの、詳細がよくわからないケースが想定されます。そこで不動産業者や売主に説明や解釈の仕方、アドバイスを求めても専門知識がないために、適切な回答やアドバイスをして貰える可能性は低いです。

これは不動産業者がよくないというよりも制度上の問題点だと言えます。

しかも、取引成立によって仲介手数料を得る不動産業者や売却したい売主とは利害が対立するため、買主は安心しづらくなります。

インスペクションには立ち会うべき

できれば、インスペクションを担当した専門家から説明を受けられる機会が望ましいですし、内容をよく理解するためにもインスペクションを実行する現場に立ち会っておきたいものです。よって、できれば買主は自ら依頼することを前向きに考えるべきでしょう。

売主の対応と注意点

売主が依頼したインスペクションを信用しない買主もいる

売主は不動産業者からホームインスペクションについて知らされたとき、実施すべきかどうか迷う人も多いでしょう。基本的には、売却する際の有利なツールとなるので利用を推奨しますが、買主によっては売主の実施したインスペクションの結果を信用できないと考える人もいます。

その場合、快く買主側が実行するインスペクションも受け入れてあげるとよいでしょう。

売却開始前のインスペクションがオススメ

売却開始前にインスペクションをしておくメリットとしては、買主が購入を希望してから売買契約までスムーズに進めることができるということがあります。買主が自らインスペクションを入れずに済む分だけ取引が早く、早く進めることにより買主が気変わりするリスクを抑えることもできます。

インスペクションには立ち会うべき

インスペクションを実施すれば、悪い結果が出てくることもあります。その場合、できれば補修してから売却したいところですが、結果を正しく理解しておかないと適切な補修方法もわかりづらいものとなります。売主も買主と同じく、インスペクションの現場には立ち会うことを推奨します。

不動産業者の対応と注意点

不動産業者の立場としては、売主と買主のメリットをよく理解して、基本的には両者ともに利用を推奨した方がよいでしょう。利用しなくてもよいような誘導をしてしまった場合、取引後に瑕疵等が見つかれば責任追及される可能性もあります。

当たり前にホームインスペクションが利用されるようになり、中古住宅の流通量が大きく増えることは、将来的に不動産仲介業務を増やすことになり、自社のメリットにもなるでしょう。何より、売主や買主の間で生じてきた建物に関するトラブルや不安が減ることで、顧客の満足度UPとなることは魅力的なことでしょう。

また、確実にホームインスペクション業者を売主や買主から紹介・斡旋するよう求められる機会が増えるため、いつでも紹介・斡旋ができる準備をしておく必要があります。ただ、買主にとっては自分で見つけた業者に依頼するメリット(安心感)があることをよく理解し、その意向も確認しておくべきでしょう。

中古住宅売買時のインスペクション


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