注文住宅を建てるときの基礎知識と注意点

マイホームの取得を考えている人のなかには、できることなら希望の間取り、仕様で自分たちにあう住宅を注文建築で建てたいと考えている人も多いでしょう。注文建築と言えば高額なイメージを持つ人もいますが、今はローコスト住宅メーカーも増えており、条件次第では注文住宅の実現が可能な人も多くなっています。

しかし、不動産会社によって規格化された建売住宅と違って、注文住宅は施主が踏むべきステップが多く、より広範囲に知識が求められるという面もあり、ハードルが低くはありません。

そこで、注文住宅を建てたいと考えている人が知っておくべき基礎知識と、最低限の注意点を解説するので、これを読んで、後悔しない家づくりに役立ててください。

注文住宅の基礎知識

注文住宅と言っても、いろいろなパターンがあるため、まずはあなたが以下のいずれのパターンに該当するのか確認しておきましょう。人によって、やるべきことも異なるのです。

自分の土地に建築する

自分が既に所有している土地がある人は、土地探しという大きなハードルがないので有利ですね。もちろん、資金面でも有利です。親などから相続した土地や身内の土地に建築するという人も同じです。

この場合は、次の「どの建築業者に建築を任せるか」へ進んでください。

土地を購入して建築する

建築するための土地を探して購入し、それから建築する人は多いです。しかし、地域や条件にもよりますが、土地探しそのもののハードルが高くて、マイホーム取得までのハードルが最も高いといえます。

特に都市部や人気エリアでは、希望の条件にあう土地がなかなか見つかりにくいからです。そういった土地は不動産会社が仕入れて建売住宅として供給されるか、相場より高い金額で売りに出されていることが多いため、土地探しが難航しがちです。

建築条件付き土地を購入して建築する

土地探しをしていると、建築条件付きで売り出されている土地の多さに驚くかもしれません。この取引では、土地の売主が指定する建築業者に工事を発注しなければならないため、その時点で施主の自由が制限されてしまいます。

これについては、「建築条件付き土地に家を建てるメリット・デメリットと注意点」がよい参考になるため、こちらを読んでから取引を進めてください。

借地に建築する

あまり多くはないですが、借地に建築するケースもあります。借地にも種類があり、一定期間に限って土地を借りて（定期借地）建築するケースがちらほらと見られますが、これに該当する人は少ないでしょう。

土地を購入するときに比べて初期費用が安いものの、土地の賃借料を払う必要があるため、ランニングコストが高くなります。そして、借りる期限がきたときには、建物を解体して土地を明け渡さなければなりません。

どの建築業者に建築を任せるか

土地の調達パターンの次に考えておきたいのは、建物の建築をどの業者へ発注するかということです。大きくわけると、大手ハウスメーカー・中小規模の工務店・設計事務所＆工務店という3パターンにわけることができます（少し強引ですが）。

大手ハウスメーカー

大手ハウスメーカーとは、誰もが名を知るような企業です。積水ハウス、旭化成、大和ハウス工業、住友林業などの高額な住宅を提供する会社もあれば、タマホームなどのように低価格路線のハウスメーカーもあります。

この分野には、家電販売店や自動車メーカーなども参入してきており、選択肢は非常に多く、住宅展示場などで比較検討していくことになるでしょう。

中小規模の工務店

大手ではなく、中小規模の工務店に工事を発注する方法があります。街の小さな工務店、社長＝大工のような工務店、地域を限定して複数店舗を展開している工務店などがありますし、工務店の全国ネットワークを築いているケースもあります。

多くの場合、住宅展示場までは設けておらず、竣工した住宅の完成見学会や来店誘導からの営業をしています。

設計事務所との家づくり

住宅を建築するには、まずは設計をしなければいけません。設計と建築は全く別の作業なのですが、大手ハウスメーカーは、基本的に自社で設計も施工（＝建築）もしています。中小規模の工務店の場合は、自社で設計することもあれば、一部を外注していることもあります。

これらとは違って、設計と施工を完全に分離した方法として、設計事務所との家づくりという方法があります。設計事務所が主体となって、プランニング、工務店の選定などをしていく流れです。先に挙げた「中小規模の工務店」の場合と境がわかりづらいことも多いです。

3つに分けましたが、それぞれに特徴やメリット、デメリットがありますので、あなたにとって良い方法を検討してください。

建設工事請負契約の前にプランを検討する

土地も建築業者も決めれば、次は建設工事請負契約の締結です。この契約をした後は、なかなか後戻りできませんので、非常に重要だと理解してください。営業マンから、「とりあえず、仮契約で１０万円だけ支払ってください」と言われることがありますが、ここから後戻りできなくなる人は多いです。十分に注意してください。

設計者にプランを提示してもらう

請負契約の前にやるべきことは、建物プランの確認です。希望のイメージを伝えてから、ラフプランを提案してもらうわけですが、設計や建築の知識に乏しい営業マンによって提案されたプランは、構造的な理由などで実現できないものも多いです。

その結果、契約してから、プランの大幅な変更を提案されても困ることもあるでしょう。営業マンが作成した素人間取りではダメだと覚えておいてください。

詳細な設計は契約後になる

請負契約の前段階では、まだ詳細な設計をしてもらえないことが一般的です。設計するためには小さくない人件費がかかりますから、契約前の早い段階ではラフプラン程度になってしまうのです。

これは仕方ないことですが、それでも営業マンの素人プランではなく、設計者から一歩踏み込んだプランの提示を受けてから、契約するようにしましょう。

設計と建設工事の請負契約が一緒になっていることが多い

ハウスメーカーのように、設計と施工（＝建築）の両方を行っている会社と契約する場合、設計と建設の請負契約が1つになっていることが多いです。もしくは、2つを同時に締結することもあります。

設計事務所と家づくりを進めるときは、設計事務所とは設計・工事監理の請負契約を締結し、プランと工事の発注先が決まってから、工務店と工事請負契約を締結することが多いです。

契約を急かすハウスメーカーに要注意

まだプランも何も決まっていないにもかかわらず、早い段階から契約を急かす営業マンに出会うこともありますが、これには要注意です。「今月末までなら、建築費から５０万円のお値引きです」などと契約を誘引されることもあります。

しかし、そもそも建築費用は施主にとっては不透明なものですから、詳細見積りの段階で単価や数量などで少しくらい誤魔化されていてもきづくことはほとんどないでしょう。値引きした分、別のところで上げることは簡単なので、期間限定の値引きに意味がないことも少なくありません。

受領できる設計図を確認

建築業者によっては、注文住宅であるにもかかわらず、基礎的な設計図しか施主に交付しないことがあります。これでも、契約内容を書面で確認できないため、施主としては避けたいところです。

契約する前に、交付される図面の種類を確認しておき、具体的な図面の名称を一覧化してもらいましょう。これを拒否するようなら、契約を見合わせる方がよいでしょう。

見積書は細部までチェック

注文住宅を建てるうえで注意したい重要ポイントの１つが、工事見積書です。見積書は、本契約をする前に詳細なものを提出してもらい、しっかり内容をチェックしてください。

見積書は、建築業者によって、その質に大きな差異があります。あらゆる項目が「一式で●●●円」のような簡易な記載になっているようであれば、危険です。よい見積書なら、それだけでもある程度の工事内容がわかるくらい詳細に記載されています。

工事項目・使用材料・数量・単価がきちんと明記されているかどうか確認しましょう。そして、依頼した工事項目が網羅されているかも確認してください。漏れがあると、後から追加費用を請求される可能性があります。

口約束はダメ。打合せ議事録の作成

注文住宅の良いところは、いろいろな仕様を決められることです。しかし、その決めたことを建築業者がきちんと守って実行してくれないとトラブルになります。また、業者側も明確に引き受けたつもりのないこともありえます。

お互いに嫌な思いをすることのないように重要なことは、取り決めたことの書面化です。口約束は災いの基ですから、必ず打合せ議事録などを作成して書面化してください。

設計図に取り決めたことを追記していくことも多いですが、何度も変更・追加をしていくうちに、お互いにどれが最新情報かわからなくなることも多いです。最終打合せの段階は非常に重要ですから、細部に至るまで間違いの内容に確認してください。

第三者検査（ホームインスペクション）対応

建設工事請負契約を締結する前に確認しておきたいのは、その業者の検査体制です。

建築基準法に基づく建築確認・中間検査・完了検査や住宅性能表示制度の現場検査、フラット３５の融資を受ける場合の現場検査などがありますが、これらはいずれも施工不具合を未然に防ぐという意味では不十分なものです。それぞれの検査目的の相違もあるので仕方ないことでもあります。

施主としては、その建築業者が社内でどれくらい工事監理や社内検査をするのか確認しておきましょう。ただし、名ばかり監理という会社は非常に多いため、説明を受けたからといって全面的に信用できるかは別問題です。

本当の第三者検査（ホームインスペクション）は、施主が自ら選んで依頼すべきです。請負契約をする頃には、検査会社についても調べておくようにしましょう。そして、その検査を受け入れることを条件として請負契約を結んでおくとなおよいでしょう。

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