注文住宅のホームインスペクション

これから注文住宅を建てる人のなかには、建物の施工不具合(=施工ミス)を減らすために第三者の建築士によるホームインスペクション(住宅診断や住宅検査とも言われる)を検討している人も多く、実際に全国で多くの人が依頼しています。

ハウスメーカーや地場の工務店は、以前から建築に際して自社内や外部機関による検査を利用してきたことが多いものの、施工不具合がまだまだ多いという業界の現実があり、その被害を受けた人からの相談も多いです。

そこで、注文建築の家を新築しようとしている人や、既に建築途中の人の参考となるように、注文住宅におけるホームインスペクション(住宅診断)の基礎知識、必要性、依頼するタイミング、検査内容、凡その費用を解説します。

建築会社やハウスメーカーからホームインスペクションなんて必要ないと言われときや、依頼するか迷っているときに読むと参考になるでしょう。

注文住宅とホームインスペクションの基礎知識

注文住宅におけるホームインスペクションの重要性や検査内容などについて説明する前に、誤解のないよう注文住宅とホームインスペクションの基礎的なことを説明しておきます。そんな基礎的なことは必要ないと言う人は読み飛ばしてください。

注文住宅とは?

注文住宅とは、施主(=建築工事の発注者)の要望やニーズに基づいてカスタマイズされた住宅を建築会社やハウスメーカーが建築する家のことです。オーダーメイドの家づくりといってもよいでしょう。

その反対にあるのが、建売住宅と呼ばれるもので、売主(=事業主)が企画・開発・建築した住宅で、基本的には買主の希望するプランにカスタマイズされることはありません。

建築条件付き土地を購入し、指定されたハウスメーカー等で建築する場合、基本的には建物プランを建物の施主(土地の買主でもある)がオーダーできるために注文住宅に該当するのですが、なかには建物プランをほぼ指定されて変更できないという事実上の建売住宅のようなものもあります。

新築のマイホームに住みたい人にとって、注文住宅を理想とする人も多いですが、オーダーメイドにこだわらずに建売を希望する人も多いです。

ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは、住宅の売買やリフォーム等の際に利用される建物の診断のことで、施工不具合や著しい劣化を確認する調査のことです。一般的には、建築士資格をもった建物調査の専門家(ホームインスペクター)が現地で行う調査業務です。

日本では、2000年代になってから徐々に普及してきて、中古住宅のほか、新築住宅も利用の対象となっており、新築では建売住宅にも注文住宅にも利用されていますが、一部の不動産業者において買主が依頼することを嫌がることもあり、まだ第三者によるインスペクションを受け入れきれてない住宅業界の実情が垣間見えます。

一方で2016年の宅建業法改正によって、中古住宅ではインスペクションの関することが重要事項説明書の対象となったように、更なる普及が進んでいるところです。

ホームインスペクションについて、より詳しく知りたい人は以下をご参照ください。

新築一戸建て住宅診断(建売のホームインスペクション)

注文住宅でもホームインスペクションが必要か?

注文住宅のホームインスペクションの必要性

建築会社やハウスメーカーからホームインスペクションは必要ないとか、意味がないと言われたという人からの相談は多いです。それだけ、多くの建築業界人がインスペクションの利用を止めようとしているわけです。

依頼を検討している人にとっても、決して安くない費用がかかるわけですから、依頼すべきかどうか迷う人も少なくないでしょう。そこで、注文住宅でもホームインスペクションが必要であることを説明しておきます。

ハウスメーカーが新築する家でも施工ミスはある

この記事を執筆しているアネストでは、全国で多くの新築の注文住宅や建売住宅に対してホームインスペクションを実行してきました。そのなかには、当然ながら、大手ハウスメーカーが建てる家も多く含まれています。大手は供給棟数が多いため、アネストがインスペクションに入ったことのないメーカーは存在しません。

その経験から確実に断言できることは、大手ハウスメーカーが新築する家であっても施工不具合は少なくないということです。施工品質はメーカーによって差異はありますが、どのメーカーでもミスもありうるということです。それが、たとえ工業化された(工場生産された)部材を数多く使用する住宅であっても同じです。

「今の時代は、部材を工場生産していて、現場では組み立てるだけだから、施工ミスはない」という人がいますが、現場を見続けていたら、それが事実ではないことがよくわかるはずです。

ただし、地場の工務店や低価格を売りにしているハウスメーカーより、高価格帯のハウスメーカーが建てる家の方が施工ミスは少ない傾向にあります。

地場の工務店は会社による技術・知識・経験の差が大きい

非常に多くの工務店が建築する注文住宅に対してホームインスペクションに入ってきましたが、比較的小規模な工務店は、あまり品質基準を明確に定めていないことが多く、担当する職人・監督といった人による影響を受けやすいです。

それでも、現場管理や施工監理を非常に丁寧にする工務店もあり、そういった会社は大手ハウスメーカーよりも安心できることもあります。技術力、知識量、経験値は会社によって大きな差があると理解しておくべきです。

ただし、施主(発注者)にとって難しいことの1つは、どの工務店なら現場管理や施工監理が丁寧でよい業者なのか発注前に選別することです。また、この点を施主に対してしっかり説明、アピールできている工務店も少ないです。

建築会社と別に設計事務所の監理があるなら安心度が高い

注文住宅を建てるとき、その設計をハウスメーカーや工務店の社員ではなく、資本関係などが一切ない、設計事務所に依頼する人もいます。その場合、その設計者に監理も委託することが多いですが、その設計者が第三者的な役割を果たしてくれることが期待でき、第三者のホームインスペクション業者に依頼する必要性が下がると言えます。

ただし、一部では設計者の監理能力不足ということもあるので、絶対に安心できるとまでは言えない事情もあります。また、監理業務のために現場訪問する回数が極端に少ない設計者もいますので、設計・監理を業務委託する前に監理業務内容の詳細についても確認しておくとよいでしょう。

建築中のインスペクション(住宅検査)が有効

注文住宅を建てるということは、着工から完成までの間、何度も専門家に確認してもらえる機会があります。完成物件を購入するのとは違い、せっかく建築途中に検査できるのですから、その機会を有効に活かすことを考えましょう。

建築中のインスペクションのタイミングと内容は後述しますので、参考にしてください。

完成後のインスペクション(住宅検査)も重要

注文住宅でも、建築途中には依頼せず、完成後のみホームインスペクションを依頼する人もいます。もちろん、建築途中から依頼し、完成後にも依頼する人も多いです。

完成後には、建物の仕上り状態を確認できますし、建物プラン次第では床下や屋根裏の奥まで確認できるので、前向きに検討すべきでしょう。

注文住宅におけるホームインスペクションのタイミングと検査内容

注文住宅のホームインスペクションのタイミング

注文住宅を建てる人におすすめしたいホームインスペクションのタイミングとその検査内容について説明します。これから建築する人なら、以下の①~⑧の全てを検討してください。既に着工済みの人なら、その時点以降のタイミングで検討してください。

ここでは、新築工事中の8つの検査タイミングを紹介していますが、依頼者の要望・建物プラン・工程によっては、10回以上のタイミングで依頼することもできますので、インスペクション業者に相談するとよいでしょう。

建築中のインスペクション①基礎配筋の検査

最初の検査タイミングとして代表的なものは、基礎配筋工事のタイミングで入る検査です。基礎底版の配筋のピッチ、かぶり厚、継手や定着長さなどを確認する検査です。基本的には基礎底版のコンクリートを打設する直前くらいのタイミングで行います。

建築中のインスペクション②基礎立ち上がり型枠の検査

2回目の大事なタイミングは、基礎立ち上がり部分の型枠を設置し、その部分のコンクリートを打設する直前くらいのタイミングで行う検査です。立ち上がり部分の配筋の状態(ピッチ・かぶり厚)のほか、アンカーボルトやホールダウン金物などを確認する検査です。

建築中のインスペクション③基礎コンクリート打設時の検査

基礎コンクリートを打設するタイミングで、その打設作業に立ち会う検査もおすすめです。多くの住宅で、基礎の底版と立ち上がりの2度に分けてコンクリートを打設しますが、そのいずれかに立会い検査したいものです。打設時の施工不良による後々のひび割れなどを抑制することができます。

建築中のインスペクション④基礎コンクリートの仕上り・土台設置状態の検査

基礎コンクリートを打設後、しばらくの養生期間を経過後に行うのが、基礎コンクリートの仕上り状態と土台設置状態を確認する検査です。基礎の著しいジャンカ・欠損などのほか、アンカーボルトの土台外れなどを確認できます。

建築中のインスペクション⑤構造躯体の金物検査

誰もが重視するタイミングの1つが、構造躯体の金物検査です。金物の設置状態を確認する検査です。

よく誤解されがちなのは、上棟してすぐに行うと思われやすいという点です。上棟直後は、まだ多くの金物が取り付けられていないため、まだ検査するタイミングではありません。金物を取り付けた後の状態を確認することが大事です。

建築中のインスペクション⑥防水検査

こちらも大事なインスペクションのタイミングで、防水工事の検査です。主に、外壁の透湿防水シートの施工状態を確認するもので、シートの破れや重ねる順序、開口部周りの防水処置など大事な項目ばかりです。

屋根の防水(=ルーフィング)については、このときに大事に確認できることもありますが、その1つ前の構造躯体の金物検査の際に確認できることも多いです。

建築中のインスペクション⑦断熱検査

室内側の外壁面に断熱材を施工した後のタイミングで行うのが断熱検査です。断熱材には、グラスウールやウレタン吹付などいろいろな種類がありますが、いずれにしても仕様通りに施工されているか確認する検査です。エネルギー効率や結露とも関係するもので、大事な内容だと言えます。

建築中のインスペクション⑧完成検査(竣工検査)

最後に紹介するのは、建物完成後(竣工後)、引渡し前に行う完成検査で、竣工検査とも言われます。この検査を施主検査と呼ぶこともありますが、施主検査は施主が行う検査と言う意味であり、実は完成後とは限らず、建築中に行うこともあるのです。

ここでは、主に木造住宅をイメージして、8つの大事なホームインスペクションのタイミングを紹介しましたが、他にも地盤改良工事や掘り方、足場解体前、下地材などの検査タイミングもあるので、必要に応じてインスペクション業者と相談しましょう。

新築一戸建て住宅診断(建売のホームインスペクション)

注文住宅のホームインスペクションの費用

注文住宅のホームインスペクションの費用

最後に、注文住宅のホームインスペクションにかかる費用、つまり検査料金について説明します。当然のことですが、依頼する業者によってある程度の差がありますが、建物の規模(大きさ)や対象物件の立地、検査回数によっても大きな違いがあるので、以下は相場観を確認するための参考としてください。

検査回数と規模で凡そのインスペクション費用が決まる

建築途中のホームインスペクションを依頼する場合、最も費用に影響が大きいのは検査回数です。

建築物の条件

構造・階数木造2階建て
建物面積100平米

仮に、上の条件の住宅である場合の費用(相場の金額)を見ていきましょう。

相場金額

検査回数相場
5回20~30万円程度(税抜き)
8回32~45万円程度(税抜き)
10回40~55万円程度(税抜き)

検査回数が増えると検査費用も高くなりますね。アネストの実績では、木造住宅においては検査回数を8回として依頼する人が最も多いです。

完成検査(竣工検査)のみ依頼する場合の費用

完成検査(竣工検査)のみ依頼する場合の費用感について説明します。建築途中から完成まで一緒に依頼するなら、前述の「検査回数と規模で凡そのインスペクション費用が決まる」をご覧ください。

建築物の条件

構造・階数木造2階建て
建物面積100平米

仮に、上の条件の住宅である場合の費用(相場の金額)を見ていきましょう。

相場金額

調査範囲(オプション)相場
床下・屋根裏へ進入なし5~7万円
床下・屋根裏へ進入あり8~15万円

ここで紹介した費用は、あくまでも一般的に見られる費用の範囲を示したものですが、業者によって調査項目や提出される報告書の量と質が大きく異なるため、単純な金額比較で業者選びをすると失敗しやすいので、注意が必要です。

注文住宅におけるホームインスペクション(住宅診断)について、その必要性や依頼するタイミング、検査内容、凡その費用のことを解説しましたが、いかがでしたでしょうか。注文建築の家を建てるときでも、ホームインスペクションが必要なものだと理解できたと思います。

多くの場合、建築会社やハウスメーカーは、施主が探してきたホームインスペクションを受け入れますが、一部では抵抗感を示すこともあるので、そこはしっかりと意思表示してインスペクションを受けれてもらうようにしましょう。

依頼を検討するなら、着工する前にインスペクション業者に問い合わせて、依頼の流れや具体的なお見積り料金などを確認するとよいでしょう。

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住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。