売れ残りの建売住宅を買うときの注意点

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売れ残りの建売住宅を買うときの注意点

Last Updated on 2021-7-14

建売住宅を買おうとしている人から寄せられる相談のなかに、

「長い間、売れ残っている物件ですが、買っても大丈夫でしょうか?」
「売れ残っている理由があるのでしょうか?」
「売れ残っているくらいなので、ホームインスペクション(住宅診断)した方がよいでしょうか?」

といったものがあります。

売れ残りの建売住宅を買う時の注意点

購入候補の物件が売れ残りの建売住宅の場合、売れ残りの物件だと聞くとネガティブなイメージを抱く住宅購入者は多いですから、このような相談があるのは当然かもしれません。

買ってもよいかどうかは、個々の物件の売れ残り理由や買主の考え方によることですので、一概に言えることではありません。しかし、確実に言えるのは、売れ残り物件だからといって、それだけで買うべきではないと言えないことです。購入する候補に入れてもよいでしょう。

むしろ、きちんと丁寧に検討した上で買うか、買わないか結論を出すことをお勧めします。

売れ残るからには、それなりの理由があるはずですが、それはあなたにとって許容できるかどうかは人それぞれです。

また、売れ残りだからホームインスペクション(住宅診断)をすべきと言うよりは、基本的には全ての建売住宅に関してホームインスペクションすることをお勧めします。

今回は、売れ残りの建売住宅を購入するかどうかで悩んでいる方が、購入するかどうかきちんと検討できるように、必要なことを解説していきます。建売購入の基礎的な知識からな学びたい方は「建売住宅購入の注意点と基礎知識」や「新築住宅の購入・引渡しまでの流れと注意点(建売住宅編)」もご参照ください。

売れ残りの建売住宅で多くの人が心配すること

売れ残りの建売住宅を購入の候補と考えたときに、多くの人が考えること、心配すること、悩むことがあります。まずは、それから見ていきましょう。

売れ残り物件で心配すること

値引きしてもらえるか?

最初に結論を言っておきますが、売れ残りの建売住宅は、基本的には値引きしてもらえます。

新築の建売住宅は、販売開始してすぐの時点でも値引き交渉に応じてもらえることは少なくありません。もちろん、売主はできる限り高く売りたいわけですから、高く買ってくれる人がいるなら、その人へ売ろうとします。つまり、複数の購入希望者が同時期にいる場合、値引き交渉はあまり成立しづらいですし、成立してもあまり大きな値引きを期待できないことが多いです。

しかし、売れ残っていると同時に購入しようとする人がいない可能性が高くなりますし、売主も高く売って利益を出したいという考えから、早く売却して損を減らしたいと考えることがあります。

住宅の値引き交渉については「購入前に価格交渉しやすい住宅の条件(住宅の値下げ)」も参考になります。

値下げ後でも値引きしてもらえるか?

広告などを見ていると、価格変更と表示されていることがあります。この多くは元の価格より値下げされているケースです。物件によってはそれでも売れずに、2度も3度も値下げしているケースもあります。

このように売主自らが価格変更した物件でも、まだ値引きしてもらえるかどうか気になるところですね。

当然のことながら、交渉次第ではあるのですが、価格変更した直後は、売主側に「この価格なら売れるのではないか」「値下げしたからしばらく様子を見たい」という考えがあることが多く、簡単には更なる値引きには応じてもらえないことも多いです。

それでも、元々、更なる値引きの巾を用意している(予めいくらまでなら値引きする)と考えている売主も多いため、価格変更の直後の反響の量によってはすぐに値引きに応じて交渉がまとまることもあります。

また、価格変更してからしばらく経過した場合、売主は弱気になっている可能性があるので、思い切った値引き交渉が結果を出すこともあります。

何か問題がある物件ではないか

売れ残り物件を購入するかどうか迷う理由の1つに、「なぜ売れ残っているのだろう」という心理があります。これは、「自分が気付いていない大きなデメリットがあって、購入すると損するのではないか」という考えにも結びついています。

逆に言えば、なぜ売れ残っているのか、その理由を知ることができれば、1つの安心材料になるでしょう。起こっていることの原因を知れば納得できることは多いですよね。

売れ残ってしまう要因には、以下が考えられます。

  • 分譲価格が高すぎた
  • その時期・地域で供給過剰になっている
  • 物件そのものに明らかなマイナスポイントがある

これらについてもう少し説明しておきます。

分譲価格が高すぎた

当初の分譲価格が高すぎるために、いつまでも売れ残っている物件はよくあります。高めに売りたいという考えがマーケティングよりも優先され(もしくはマーケティングもせず)、売り出し価格を高くしすぎるケースです

この場合、価格交渉や売主自らの価格変更(値下げ)により適正な価格になるのであれば、買主としても損はないでしょう。

その時期・地域で供給過剰になっている

地域によっては、短期間に多くの建売住宅が供給されてしまい、一時的に供給過剰になってしまうことがあります。建売住宅などの不動産に限らず、需要と供給のバランスは価格に影響するため、売れ残って価格を下げる必要性があるときもあります。

物件そのものに明らかなマイナスポイントがある

売れ残っている建売住宅のホームインスペクションの依頼を頂いてから提出された資料を見たところ、わかりやすい物件のマイナスポイントが確認されることは多いです。

たとえば、「路地状敷地(旗竿地)に建築された建売なのに、それほど安くなっていない」「隣地に古くて雰囲気もよくないアパートがある」「駅から遠いのに車庫スペースがない」「マンションやビル等に囲まれていて一日中暗い」といったことです。

なかには、道路条件の問題で新築の建売なのに金融機関が住宅ローン(融資)に積極的でない物件というのもありました。分譲価格に対して融資枠が低いと売りづらくなりますね。

ちなみに、欠陥工事があれば、それもその物件のマイナスポイントになりますが、買主は気づいていないことが多いので、「明らかな」マイナスポイントとは言えないかもしれません。

売れ残りの建売住宅を買うときの注意点

実際に売れ残っている建売住宅の購入を進める段階では、どういったことに注意すべきでしょうか。大事な注意点がありますので、紹介します。

売れ残りの建売の注意点

適正価格で交渉する

売れ残りだからといってあまりに強気で交渉しすぎると取り合ってもらえないことがあります。適正な相場価格がどの程度であるか、周辺の物件価格や過去の相場をインターネットで調べてください。あまりに適正価格から乖離していると難しいでしょう。

大幅な値下げ後はすぐに売れることも多い

売主が価格変更、つまり値下げした物件は、注目度が集まります。それをきっかけに問合せして購入検討を勧める人もいるからです。物件によっては、早期の売却を狙って思い切った値下げに踏み切るケースもありますが、そういった物件では尚更です。

たとえば、4,580万円台の建売住宅が、ある日から3,980万円になれば、すぐに買い手が見つかる可能性が高まります。そういうときに、更なる価格交渉は難しいことが多いです。これだけの値下げはあまり見られませんが、売れ行き等の状況次第では大きな値下げに踏み切るケースは稀に見られることです。

マイナスポイントがある物件なら許容できるか検討する

明らかなマイナスポイントがある物件では、そのポイントをあなた自身が許容できるかどうかが大きな判断材料です。これは、他人がどういう考えだからというよりも、自分がどう考えるかです。

「隣の雰囲気のよくない古いアパートの関係で、治安の目で心配だ」という方がいました。確かにそうです。しかし、「かなり古い建物だから、そのうち建替えするだろう。長い目で見て大きなデメリットと考えない」という方もいるわけです。

人それぞれですね。

今まで見てきたなかでは、周りをマンション等で囲まれてずっと暗い住宅というのは、なかなか許容する方は多くない印象です。しかし、これも人によって考えたが違っている人もいるかもしれません。

建物の状態・施工不具合をよく確認する

「売れ残りの建売だから、ホームインスペクション(住宅診断)をすべきか?」と聞かれることがあるのですが、新築の建売でホームインスペクションの利用を推奨するのは、施工不具合の有無の確認が最大の理由ですから、売れ残りかどうかは関係ありません。

たとえば、高すぎて売れ残っている物件の方が、建物が危ないというわけではないからです。

建物に何か問題(欠陥)があるから売れ残っているのではないかと心配する人も少なくないですが、建物に問題があるかどうかは多くの人には判断できません。よって、欠陥住宅であることが要因で売れ残っているという確率は低いでしょう。

しかし、完成後、あまりに長く売れていない住宅の場合、その管理状態によっては劣化が進みつつある物件も見つかっています。新築後2年以上も売れていない物件もありますが、劣化が進行するのも無理はないですね。余談ですが、完成後、1年以上も売れていない場合は、中古住宅の扱いになります。

売れ残りの建売の場合、新築時の施工不具合がないかという視点と劣化が進行している箇所がないかという視点の両方でインスペクションしてもらうとよいでしょう。

建売住宅の購入で後悔しないために

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