新築一戸建て住宅の完成後に行う施主検査が、施主にとって大変大事な機会であることは随分と浸透してきました。施主が自らしっかり現地でチェックしようとする人が多いですが、一方で第三者の専門家に立会い依頼する人も本当に多くなり、2003年よりその立会いサービスをしているアネストには、毎日のように依頼を希望する人から多くのお問合せがあります。
依頼を検討しつつも判断しかねている人もいますが、迷っている間に施主検査の日程が近くなってしまい、依頼や資料準備が間に合わない人もいます。
そこで、施主検査に第三者の専門家の立会い依頼を検討している人にとって役立つ情報（施主検査の基礎知識や依頼するメリット・デメリット、依頼時の注意点）を解説します。
施主検査の日よりもできるだけ早めに読んでおき、依頼すべきかどうか検討しておくことをお勧めします。
新築住宅の施主検査とは？
最初に、新築住宅の施主検査について、基本的なことを確認しておきましょう。ここを理解できていないと、施主検査やその後の引き渡し前後の対応を誤ることもあるため、基礎知識は大事なことです。
施主は注文建築の発注者
施主という言葉を正しく理解できていない人も少なくないので、この点を簡単に説明しておきます。
ここで言う施主は、基本的には注文建築の家を建てる人、つまり、建築工事の発注者を指しています。
建売住宅の場合、施主（＝建築工事の発注者）は、その住宅の売り主である不動産会社であることが多いです。不動産会社が建築会社に発注して建てた物件を販売し、それを買う人は施主ではなく、買主です。
この記事は、マイホームを取得しようとする一般消費者向けに記載していますので、注文住宅の施主と建売住宅の買主に役立つ内容となっています。これ以降、施主と書いているところは、建売住宅における買主に置き換えて読んでも問題はありません。
基本的には完成後・引渡し前の検査
新築一戸建て住宅の施主検査とは、注文建築の家を発注した人（＝施主）が、建物の完成後、引渡し前のタイミングで施工ミス（建物の不具合）がないかチェックすることです。引き渡しを受けるということは、建築費を全て支払って、その建物が施主の所有物になるものですが、その前の段階で悪い個所があれば、建築会社に是正工事などの対応をとってもらうわけです。
この完成後、引き渡し前のタイミングで行う施主検査では、施主が傷や汚れの有無を確認して終えていることもあるようですが、そういった見た目の良しあしのチェックだけではなく、建物の構造体力や防水、断熱などの建物性能・機能に関わる施工ミスの有無をできる範囲でも確認すべきです。
傷、汚れは居住し始めれば、すぐに生じてしまうことが多いですね。それを指摘するのもよいのですが、今後の生活に長く影響しうること、場合によっては住宅の資産価値にも影響がありうるようなことでもある構造体力や性能・機能に関わる問題を指摘して、是正しておいてもらいたいものです。
建築途中の施主検査もある
施主検査と聞けば、建物完成後に行うチェックをイメージする人が多いですが、実は、建築途中にも施主検査を行うことはあります。たとえば、基礎配筋工事のときや構造躯体工事のときなどに行うことがありますし、また防水工事や断熱工事の頃に行うこともあります。しかし、最も多いのは完成後に行うものです。
この完成後に行う施主検査の機会のことは、住宅業界では内覧会と呼ぶことも多いですが、会社によっては完成立会いなどと呼んでいることも多いです。
施主検査、内覧会、確認会、竣工検査立会いなど、業界内でも人や会社によって呼び方が様々でややこしいですね。
施主検査の第三者の立会いとは？
次に、施主検査に対する第三者の立会いについて説明します。
第三者とは、その住宅の建築工事に対して利害関係のない立場にある者のことを指しますが、施主検査に立ち会う第三者は、建築の専門家でもあり、そのほとんどが建築士の資格を有する者です。
つまり、施主検査の第三者立会いとは、第三者の立場の建築に関する専門家（建築士）が、施主の依頼に基づいて施主検査の際に同行して、検査することです。
施主検査で「建物の構造体力や防水、断熱などの建物性能・機能に関わる施工ミスの有無を確認する」ことを前述していますが、建築に関する専門的なことだけに、一般の人が適切にチェックして、指摘事項をあげていくのは簡単ではありません。見落とすことも多くなるでしょう。
そこで、専門家に依頼しようと考える人が増えたわけですね。
その専門家のことをホームインスペクターと呼ぶことが一般的になってきました。また、そのホームインスペクターが行う立会い検査をホームインスペクションと呼ぶことも一般的になりました。
完成後のタイミングで依頼する人が多いですが、前述したように施主検査が建築途中に実施されることもあり、そのときに立会い依頼する人も多いです。
第三者の専門家が立会うメリット
施主検査の際に第三者の専門家に立会い依頼する人は本当に増えましたが、依頼することによるメリットについて整理していましょう。メリット知ることは依頼するかどうか判断する上でとても大事なことですね。
建築知識や経験を活かしたホームインスペクションをしてもらえる
専門家に依頼する最大のメリットは、担当する専門家（＝ホームインスペクター）がその建築知識や経験、さらには調査マニュアルやチェックリストに基づいてホームインスペクションを実行してくれるということです。
施主の多くは施主検査に慣れていないですし、適切にチェックするだけの知識もありませんので、代わりにしっかりと丁寧にチェックしてくれる専門家の存在は頼もしいものです。
建築会社・ハウスメーカーに誤魔化されなくなる
施主だけで検査を実施した場合、何か気になる症状を見つけたときに、「これは指摘して補修してもらうべき問題だろうか？」「大した問題ではないのか、重大なリスクがあるのか判断できない」と悩むことはよくあることです。
たとえば、建築会社やハウスメーカーの担当者に指摘として伝えてみたものの、「それはそういうものです」とか「許容範囲です」と言われてしまい、それが本当のことなのか、適切な説明なのかを判断できず心配になったという声を聞くことがよくあります。「誤魔化そうとしているのではないか？」と疑念を頂くこともしばしばです。
その場に知識も経験もある専門家（ホームインスペクター）がおれば、建築会社側の説明・主張が適切なものかどうか意見を聞くことができます。また、それ以前に、誤魔化そうとしなくなる効果、つまり抑止力も期待できます。これは大きなメリットですね。
安心して入居できる
はじめてのマイホーム建設に対して、多くの時間・労力・資金をかけてきて、最後の引渡し前の施主検査を迎えたときに「自分たちだけで施工ミスの有無を確認して指摘し、是正を求められるだろうか」と不安を抱えている人は少なくありません。
そういった不安、心配といった心境であったものの、専門家に立会ってもらうことで安心できたという声は非常に多いです。安心感を得られることも依頼する大きなメリットとなっています。
ご利用後のアンケート結果では、何よりも安心感こそが大きいとのお声も多いです。
入居後に起こった建築トラブルのサポートを受けられる
専門家に依頼することで得られるメリットは、立会い検査を実施しているときだけではありません。引渡し後、入居後になっても得られるメリットがあります。その１つが、入居後に発覚した建築トラブルに対するサポートを受けられることです。
たとえば、入居後数か月または数年が経過したときに、室内の様子を見ると壁や天井にひび割れが生じていたとしましょう。そのとき、ひび割れを見て構造的な問題がないか不安になる人もいます。施主検査の際に専門家に立会い依頼し、インスペクションを実行していても、完成時だけの検査で全てを把握できるわけではないので、後からこういった問題が生じることもあるわけです。
そのようなときに、立会い依頼した専門家に連絡・相談してみてください。そのひび割れが構造的な問題があるものか、それ以外の理由によるものか、または何か対策が必要なものかといったアドバイスや意見を受けることができるでしょう。
このように後々、建築に関わる相談をできるのは心強いですね。
調査結果の記録が残り、将来、活用できることがある
引渡し後、入居後に得られるメリットは他にもあります。
第三者の専門家にホームインスペクションを実施してもらうと、後日、報告書を提出してもらえることが一般的です。調査した項目とその調査結果が記録された報告書を受け取って保管しておくことで、新築当時の記録を残すことになります。
そして、将来、リフォームなどの修繕工事を行うときに、新築当時の記録を参考にしながらリフォーム業者は補修箇所や補修方法を検討できることもあります。常に将来の役に立つというわけではありませんが、そういった効果を得られる可能性があるということです。
第三者の専門家が立会うデメリット
第三者の専門家に施主検査に立ち会ってもらうことは、メリットの方が大きいと考えますが、デメリットがないわけではありませんので、デメリットについても挙げておきます。依頼するかどうかの検討材料としてください。
ホームインスペクションの費用（立会い料金）がかかる
最大のデメリットは、費用の問題です。専門家に立ち会ってもらいホームインスペクションを実行してもらうわけですから、その費用が必要となります。基本的なインスペクションだけを依頼するのか、床下や屋根裏内部まで依頼するのかといった条件によっても異なりますが、多い価格帯は５～7万円くらいです。床下や屋根裏内部まで調査依頼すると８～14万円くらいです。
調査内容や担当者の質、報告書の質などによっても違いがあるので、料金だけで比較はしづらいです。
建築会社が嫌がることがある
施主から建築会社に「第三者の専門家に依頼して同行したい」と伝えると、建築会社の担当者によっては嫌がることもあります。「プロにチェックされて、著しい施工不具合が見つかってしまったらどうしよう」と不安になる業者もいるのです。施主のことをきちんと考えてくれずに拒否反応を出してしまう人もどうかと思えますが、実際に起こりうることです。
嫌がられたとしても、引渡し前に施工ミスの有無を確認する大事なタイミングだけに、粘り強く交渉していく努力も必要です。引渡し後に大きな問題が見つかったときの苦労を思えば、頑張り時です。
調査時間が長くかかる
専門家が一棟の住宅をインスペクションするには、それなりに時間も長くかかるものです。2階建て・30坪（約100平米）の建物であれば、床下や屋根裏内部の調査まで含めると３～4時間程度の時間がかかります。原則として、施主が立会う方がよいものですから、長い時間の立会いをすることを理解しておきましょう。
専門家に立会い依頼するときの注意点
施主検査へ専門家に立会い依頼する前に、知っておきたい注意点を紹介します。検査日の直前になってから焦って依頼するときなどには、焦りすぎて非効率な行動をとってしまい、かえって時間を無駄にすることもあるので、注意してください。
物件情報をきちんと把握しておく
第三者の専門家に依頼するなら、まずは、立会い料金のお見積りを確認しなければなりません。そのためには、対象物件の情報が必要ですから、問合せする前に、最低でも以下の項目については把握しておきましょう。
- 所在地（住所）
- 建物の構造種類（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）
- 階数（2階建て・3階建てなど）
- 建物面積（延床面積）
また、電話で問合せするなら、以上の情報のほかに手元に間取り図くらいは用意しておくことをお勧めします。
できる限り早めに問合せする（理想は2週間以上前に）
施主検査への立会い依頼をする人は、検査日の1ヵ月以上前に準備して問合せ・依頼する人もいる一方で、前日や前々日になってから問合せする人もいます。後者の場合でも、インスペクション業者のスケジュールに空きがあれば対応してもらえるのですが、直前の依頼では空きがないということもあるので、早めに予約しておくことをお勧めします。
理想は、検査日の2週間以上前の予約です。これだけの期間があれば、落ちついて必要書類の準備・送付もできますし、そもそもインスペクション業者側もスケジュールに空きがあることが多いです（必ず空いているとは言えません）。
床下・屋根裏（小屋裏）の調査は推奨
多くの場合、床下や屋根裏（小屋裏とも言う）の内部に専門家（ホームインスペクター）が進入して行う調査はオプション扱いになっています。住宅によって、物理的な理由で床下や屋根裏の一方、または両方に進入できないことも多いことや、ホームインスペクターの負担が大きいこともあって、オプションとして料金体系を分けることが理に適っているからです。
床下では、基礎コンクリート・土台等の構造材・構造金物・断熱材・配管などの大事な部位を確認することができ、屋根裏では、梁等の構造材・構造金物・断熱材・野地板などの大事な部位を確認することができます。また、いずれのスペースでも指摘事項が見つかる率が高いこともあり、調査依頼することをお勧めします。
費用はかかりますが、依頼するだけの価値があるオプションだと理解しておきましょう。
建築会社・ハウスメーカーへ専門家同行を伝えておく
施主検査は引渡し前に行うものですから、一般的にはその住宅の所有権はまだ建築会社にあります。いくらその工事を発注した人であっても自分の所有物になる前の状態で、他人を勝手に立ち入らせることはできません。また、事前に何も伝えておかずに、専門家を同行すると警戒心などから怒り出す人もいます。
よって、依頼する前に、建築会社へ専門家を同行する旨を伝えておく必要があります。建築会社やハウスメーカーに対するマナーでもあります。
調査の所要時間を把握しておく
専門家によるインスペクションは、前述したように「2階建て・30坪（約100平米）の建物であれば、床下や屋根裏内部の調査まで含めると３～4時間程度の時間」がかかります。このことは事前に理解しておき、そのことを建築会社側にも伝えておく必要があります。
時間について何も伝えていないと、建築会社側がそれほど長い予定をとらず、1時間くらいで帰ろうとすることもあるからです。専門家を同行すると伝えるときに、所要時間についても話しておくとよいでしょう。
ハウスメーカー等が、最初から最後まで3時間も4時間も立ち会えないという場合は、開錠後に一度退出し、最後に戻ってきてもらう流れでもよいでしょう。ホームインスペクション業者に相談しながら決めてください。
キズ・汚れは施主が自分でチェックする
専門家に立会い依頼したからといって、施主が何もチェックせずに傍観しているだけでよいわけではありません。基本的には、専門家が診ているのは、建物構造や性能に関わる施工不具合の有無です。細かなキズや汚れなどの美観上の問題をチェックするわけではありません。
美観上の問題で気になるところがあれば、施主自身で確認して指摘事項として出すとよいでしょう。判断に困ることがあれば、その場で依頼した専門家に相談してもよいでしょう。
建築途中の施主検査なら検査タイミングに要注意
施主検査の多くは、建物完成後・引渡し前のタイミングで実施されますが、ときには建築途中にも実施されることがあるのは前述したとおりです。建築途中といっても基礎工事から完成まで様々な工程があるわけで、いつ検査に入ってもよいというわけではありません。
大事なチェックポイントが隠れていて確認できないタイミングで入っても効果が小さいですね。専門家に相談するときは、現場の工事進捗を伝えて検査タイミングについて相談するようにしましょう。直近の現場の様子を写真撮影し、送って見てもらうと話が早いでしょう。
提出される報告書やアフターサポートを要確認
いろいろなホームインスペクション業者がありますが、どの業者も全く同じというわけではありません。調査範囲が限定的なこともあれば、建築士資格を持たない人が検査することもあるし、資格・実績・経験・ノウハウの点で優れている業者もあります。
いろいろな比較をするなかでも、調査後に提出される報告書とその後のアフターサポートのことは確認しておくべきです。
報告書は将来に残る大事な資料です。簡単なもので済まされないか、必ずサンプルを見せてもらいましょう。当サイトを運営するアネストでは、報告書のサンプルを公開しています。このサンプルを見ると、実際に専門家が調査している項目（チェックポイント）を確認することもできます。
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