新築一戸建て住宅や新築分譲マンションを購入したとき、建物の完成後・引渡し前に内覧会が行われますが、この内覧会に建築士が同行するサービスが人気です。住宅購入は高い買い物ですから、引渡しを受けて残代金の全てを支払う前に第三者の専門家に診てもらいたいと考えるのも当然のことです。
このコラムを掲載するアネストでも、内覧会同行・立会いサービスを提供しており、いろいろな住宅診断（ホームインスペクション）のなかでも人気のサービスですが、初めての住宅を購入する買主にとっては内覧会同行・立会いを依頼するのも初めてですから、いろいろな質問やご相談があります。
そこで、内覧会同行・立会いサービスの基礎知識や調査範囲、依頼するメリットなどについて解説します。このコラムを参考にして依頼の有無を検討するとよいでしょう。
新築住宅の内覧会で買主がやるべきこと
多くの人にとって新築住宅を購入すること自体が初めてですから、内覧会を迎えることも初めてです。また、以前に経験したことがある人でも内覧会対策を考えていなかったために引渡しを受けて入居し、生活が始まってから後悔していた人も少なくないようです。
どちらの人であっても、まずは買主が内覧会でやるべきことを把握しておきましょう。
内覧会とは？
内覧会でやるべきことを知る前に、内覧会について理解しておいてください。内覧会とは、建物の完成状態を引渡し前に買主がチェックする機会のことで、完成検査や竣工検査とも言います。また、注文建築の場合には施主による施主検査を行いますが、これも内覧会と同じものです。
引渡しの際には、売買代金もしくは工事請負代金の残代金の全てを支払うため、代金を支払ってしまう前の非常に大事な確認の機会であることをよく理解しておくべきです。
内覧会の基礎知識や内覧会当日の流れなどについては、「新築住宅の内覧会の流れと注意点とチェックリスト」も参考にしてください。
施工不良の有無と契約通りかを要チェック
買主が内覧会でやるべきことは、大きくわけて２つです。
１つ目は、施工不良の有無をチェックすることです。施工ミスや手抜き工事、雑な工事などがないか完成状態で確認できる範囲において丁寧に時間をかけてチェックしていかなければなりません。入居後に安心して安全に暮らしていくために必要である、買主のやるべき作業です。
２つ目は、契約通りに完成しているかどうか確認することです。特に建売住宅を建築開始前や建築中に契約した人や注文建築を契約した人にとっては重要です。契約通りかどうかは、契約上有効な設計図や仕様書の通りであるか確認します。
細かな仕様まですべてを確認することは困難ですが、確認できる範囲でチェックしておいた方がよいでしょう。たとえば、キッチンやフローリング、壁紙などの色・デザインが違っていたという事例は意外と多いものです。
買主がチェックすべき範囲
買主が内覧会でチェックすべき範囲は、一戸建てとマンションで異なるため、それぞれに分けて説明しましょう。
マンションのチェック範囲
基本的に内覧会でチェックするのは、購入した住戸の専有部分（室内）と専用使用できる共用部分です。専有部分はわかりやすいと思いますが、専用使用できる共用部分は知らない人もいるようですから注意してください。
専用使用できる共用部分は、玄関の外側にポーチ（アルコーブ）がある場合はそのスペースがこれに該当します。また、バルコニーもそうです。特に、バルコニーは仕上げ工事がひどい場合には早期の雨漏りリスクが高まる箇所なので必ずチェックすべきです。
一戸建てのチェック範囲
一戸建ての内覧会では、基本的には購入した物件の敷地内にある全てについてチェックしておくべきです。建物本体のみに意識がいきがちですが、駐車スペースやフェンス、玄関ポーチなども必ず確認しておきましょう。
建物本体については、外部と内部の２つにわけてチェック範囲を説明しましょう。
【建物外部】
基礎・外壁・軒裏・屋根・雨樋・ベランダなどです。但し、屋根はその形状などによるものの、詳細に確認することは困難ですから、可能な範囲で目視しましょう。1階の屋根は2階の窓やベランダから確認することができます。
基礎周りはひび割れやジャンカ、水切り金物のチェック、外壁は仕上げの割れ・欠損も大事ですが、サッシや配管等の貫通部周りのシーリングの施工状態が大事なチェック箇所です。気づかないうちに雨漏りリスクが高まっていることがあるからです。
【建物内部】
建物内部では、各部屋・スペースで床・壁・天井の仕上がり状態をチェックしなければなりません。床や壁が新築時点で傾いている事例は意外と多く、施工精度の低さが確認されます。また、建具や設備などで内覧会当日に動作させられるものは動作確認しておきましょう。
排水テストをすると、新築なのに漏水した事例も少なくありません。しかも、知らないうちに床下で漏水していたときの被害の大きさとストレスの大きさは大変なものですから注意すべきです。
建築士による内覧会同行・立会いサービス
買主が内覧会でチェックすべきことがイメージできたと思いますが、ここで建築士による内覧会同行・立会いサービスについて説明しておきます。
内覧会同行・立会いサービスとは？
内覧会同行・立会いサービスとは、基本的には第三者の建築士が買主の依頼に基づいて内覧会（完成検査）に同行し、買主と一緒に、もしくは買主の代わりに施工不良の有無を確認するものです。
なかには、建築士の資格を持たない者がサービスを提供していることがあるため、注意してください。また、一級建築士ではなく、二級建築士が担当することもあるので、できれば一級建築士に依頼したいものです。
同行の対象は建売住宅も注文建築も
建築士が同行する対象物件は、建売住宅も注文建築も対象になります。また、マンションにも同行してもらえますが、最も利用が多いのは、建売住宅への同行依頼です。
これは、建売住宅の供給棟数が多いこともありますが、施工不具合が見つかることも多いからです。
内覧会は新築向けに行うものですが、依頼すれば中古住宅へも同行・立会いしてもらい、劣化状態を診てもらうことも可能です。
なぜ建築士に同行・立会いを依頼するのか
引渡し前の内覧会に建築士を同行・立会い依頼することは本当に多くなりましたが、その理由は何でしょうか。内覧会同行実績の多いアネストが、お客様から聞いてきた意見のうち多数を占めるのは以下の5点です。
- 自分では施工不良かどうか判断できないから
- 許容範囲と言われるが本当かどうか判断できないから
- 内覧会で指摘せず入居後に不具合を指摘しても対応してもらえないことがあるから
- 専門家に診てもらえる安心感
- 大きな買い物なので買主だけで完結してしまうとリスクが高いと感じるから
いずれも毎日のように、お客様から聞いているフレーズですが、その気持ちもよくわかります。高額な買い物なのに、建築知識のない買主だけでチェックする機会にそもそも無理があるとも言えます。
内覧会を買主だけで実行したものの、不安が募って確認の機会（再内覧会や手直し確認会などと言うこともある）に改めて依頼する人もいますが、その場合は上の理由のうち「許容範囲と言われるが本当かどうか判断できないから」という人が多いです。また、傷などが多くて他に問題ないのか心配になったからという意見も多いです。
内覧会同行・立会い業者のチェックリストと買主の気になる箇所も確認してもらえる
建築士に同行依頼した場合、内覧会同行・立会い業者が多くの経験を活用して作成しているチェックリストやマニュアルに基づいてチェックを進めてくれます。初めて経験する人では想定していないようなチェックポイントまで見てもらえるので、驚く人も多いです。たとえば、バルコニーに面するサッシの下側を見て（這いつくばるように見るか鏡を使用して見る）指摘箇所があればびっくりするでしょう。
そして、買主が気になったことをその場で相談して、施工不良と判断すれば一緒に指摘してもらうことができます。もちろん、施工不良ではないことならば、その説明を受けて安心することもできます。
実は、施工不良ではないことを売主や建築会社に指摘して是正を求めた結果、トラブルになっている事例は多いので、この対応も大事なのです。
仕様レベルの確認ではない
建物の仕様に関すること、つまり使用される材料等の種類や工法については、第三者が判断することではありません。建売住宅であれば、売主が仕様を決めて分譲するものであり、注文建築であれば、施主と建築会社の間で取り決めるものです。
たとえば、「柱の材質は●●●の方がよい」「バルコニーの防水工法は●●●の方がよい」といったことは専門家といえども第三者が勝手に判断すべきことではありません。
第三者の建築士が行う内覧会への同行は、施工不具合の有無を確認するものであることを理解しておきましょう。
専門家が使用する調査機材
専門家に内覧会立会い・同行を依頼した場合に使用してもらえる調査機材がどのようなものか紹介しておきます。
- 水平器（オートレーザータイプ）（長い距離で計測）
- 水準器（短い距離で計測）
- メジャー
- 鏡
- 打診棒
- 水分計
- 脚立・伸縮式はしご
水平器・水準器は、床や壁などの傾斜測定に使用するものです。アネストでは、原則として各部屋で床・壁の傾斜を確認していますが、業者によっては1～2部屋に絞っているところもあるので注意してください（部屋によって傾斜が異なることは多い）。
鏡は、床や地面に伏せないと見られない箇所を素早く見ていくことができるので、便利な道具です。打診棒は、基礎やポーチの仕上げ面の浮きなどを確認することができるものです。
水分計は、木造住宅で土台や大引きといった構造材の含水率を計測するもので、この数値が高すぎるとカビや腐食の原因になるので、確認しておきたいものです。建築中に相当に濡れていたものを乾燥させずに引渡そうとするケースもあるので注意すべき点です。
施工不良があったときなどには以下の調査機材による追加検査も依頼できます。
- 赤外線カメラ
- 鉄筋探査機
- コンクリート強度調査
コンクリート強度調査では、異常値が計測されることはほとんどありませんが、赤外線カメラや鉄筋探査機を用いた調査では、頻度は高くないものの不具合が見つかる事例も確認されています。
補修工事後の再確認も大事
建築士による内覧会同行・立会いサービスは、一般的には買主が最初に完成検査を行うときに行うものです。そのときに指摘した不具合等については、補修工事完了後に再確認しなければなりませんが、それは依頼せずに自分たちで対応するケースがほとんどです。
なぜならば、一度目の内覧会の際に指摘箇所がはっきりしているため、補修後の確認が難しくないからです。通常は買主だけで対応可能だと考えてよいでしょう。
但し、指摘箇所があまりに多い住宅や自分たちで確認することが困難な箇所（床下や屋根裏）に大事な不具合が見つかったときなどには、二度目の内覧会にも同行を依頼する人もいます。一度目の結果次第で検討すればよいでしょう。
内覧会同行・立会い業者へ依頼するときの注意点
新築一戸建てでもマンションでも、内覧会同行・立会い業者に依頼をするときには、いくつかの注意しておきたい項目がありますので、それを説明します。
- 早めに依頼した方が無難
- 実績・経験のある業者を選ぶ
- 格安業者に要注意
- 一級建築士に担当してもらう
上の4点です。
早めの依頼とは、内覧会の日程が決まり次第、できる限り早めということです。当日まで1週間を切ると予約が一杯となっていることも少なくありませんが、2週間ほどあれば対応してもらえることが多いでしょう。平日の実施ならば、直前の予約でも対応してもらえることは多いです。
内覧会で様々な項目について検査して指摘するには、実績・経験が大事です。建築知識だけではわからないことが多いからです。また、実績・経験を基にしたマニュアルやチェックリストを独自に作成しているかどうかも重要なポイントです。
格安業者による内覧会同行・立会いサービスもありますが、これには注意が必要です。必要な調査項目を絞ることや報告書を簡易なもので済ませることで低価格化していることが多いからです。また、内覧後の工事（床のコーティングや外構工事、設備機器の設置、シロアリ対策などの工事）の受注を目的としている業者も多いです。
別の工事等の受注を目的としている場合、内覧時に事実と異なる調査結果や事実を誤認させる意見を提示して工事等の追加を誘引するケースがいくつも確認されています。新築住宅では、コーティングや住宅設備の売り込み、中古住宅ではシロアリ防除や断熱改修などが提案されるようですが、後日の第三者検査により不要なものであったケースが確認されています。
内覧会における注意点は「新築住宅の内覧会の流れと注意点とチェックリスト」でもう少し詳しく説明しているので、参考にしてください。また、同行・立会い業者選びで迷うなら「ホームインスペクション業者の選び方」も参考にしてください。
建築士による内覧会同行・立会いサービスについて、イメージできましたか？初めての利用でわからないこともあるでしょうから、同行業者に遠慮せずに質問することも大事です。
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