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自宅を賃貸するメリット・デメリットと住宅診断(ホームインスペクション)


購入した住宅を自ら居住しなくなるときがあります。転勤(海外赴任を含む)のために居住しなくなる事例は非常に多いですが、他にも身内の介護等の都合で居住しない、もしくは一時的に居住しないということがあります。

せっかく購入したマイホーム(持ち家)ですが、居住しなくなったときに考えることの1つに、その住宅を貸すかどうかという課題があります。長期間、居住しないのはもったいないため、他人に賃貸して家賃収入を得ようと考えるのは自然なことです。

自宅を賃貸するメリット・デメリット

自宅を賃貸することには、メリットだけではなくデメリットもあるため、メリットとデメリットをよく考慮して判断しなければなりません。

自宅を賃貸するメリット

  • 家賃収入が入る
  • 住宅ローンの返済に充当できる
  • 換気等の管理が不要になる
  • 確定申告で経費の計上ができる(節税できる場合がある)

家賃収入が入ることは魅力ですね。特に、まだ住宅ローンの残債があり返済中であれば、家賃収入を住宅ローンの返済に充てたいものです。条件次第によっては、毎月の返済額よりも家賃収入の方が多いということもあります。

自宅を賃貸せずにずっと空家にしておく場合、何もせずに放置しておくと建物が傷みやすい傾向にあります。たまに換気しておくことで、湿気やカビの問題を抑えることができますので、自分自身か近くに住む身内に頼んで換気してもらう必要があります。

不動産所得を得る場合、確定申告しなければなりませんので、この手間をデメリットと解釈することもできますが、これにより経費を計上することができます。たとえば、転勤先から自宅のあるところへたまに戻ることがあれば、交通費を経費にできる可能性があります。

また、築年数などの条件にもよりますが、建物の減価償却分を経費として計算でき、実際に現金を支出していないにも関わらず、所得を減らして税金を抑えることができることがあります(節税)。所得などの条件によることですから、税理士に相談するとよいでしょう。

自宅を賃貸するデメリット

次に自宅を賃貸する場合のデメリットを見てきます。

  • 居住者(賃借人)の使い方によっては建物が傷む
  • 居住者(賃借人)が近隣とトラブルを起こすことがある
  • 家賃の請求・管理の手間が生じる
  • 売却するときに不利になることがある
  • 建物や設備に対して居住者(賃借人)からクレームが入ることがある
  • 管理コストがかかる(管理会社に委託する場合)

他人に賃貸した場合、借りた人(賃借人・居住者)の使い方次第では建物や設備が早期に傷んでしまうことがあります。通常の損耗の程度を超える場合には、退去時に賃借人に補修費用を請求できることもありますが、合意できないときにはトラブルとなってしまうこともあります。

また、賃借人が近隣住民と何らかのトラブルを起こすリスクもあります。たとえば、夜中に騒ぐことが多くて、近隣からクレームがくるなどのトラブル事例は少なくありません。

次に、自宅を賃貸して家賃収入を得るということは、その請求や入金管理などの手間が生じるということであり、手間が面倒だと感じることもあるでしょう。

そして、建物の劣化や設備の故障などに関して賃借人からクレームが入ることもあります。その住宅の施工品質が良くない場合や老朽化が激しい場合には、この種のクレームが多くなりやすいです。自らが居住していなかったときには表面化せずに気づいていなかった問題が、賃貸してから表面化して厳しいクレームに合うという事例もあります。

賃貸する前に、第三者に住宅診断(ホームインスペクション)してもらっておくことで、ある程度はこのリスクを抑えることもできるので、自宅の賃貸を考えているならば、検討するとよいでしょう。

前述したような、近隣トラブルのクレーム対応や家賃請求の手間を減らすために、不動産管理会社に管理を委託する人も多いです。特に転勤などで遠方に居住している人にとっては便利なサービスですので、前向きに考えるとよいでしょう。家賃の5~10%程度を管理手数料として支払うサービスが多いです。

自宅を賃貸してから後悔しないため

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