中古住宅の売買では、売買時点で賃貸中の物件を取引することも少なくありません。その多くは、投資用不動産として購入するケースですが、買主自身が賃貸物件を借りている、つまり賃借中の住宅を購入することもあります。
こういった賃貸中の住宅を購入するとき、一般的な中古住宅のようにホームインスペクション（住宅診断）を利用しづらいことがあります。条件によっては、逆に利用しやすいこともあります。
今回は、賃貸中の住宅のホームインスペクション（住宅診断）について解説します。投資用不動産のオーナーチェンジも対象とした内容となっていますので、ご覧ください。
投資用不動産のホームインスペクション（住宅診断）
投資用不動産と言っても、いくつかのパターンにわけることができます。アパート等の共同住宅、分譲マンションの特定の一住戸、一戸建ての3つに分けて説明します。
アパート等の共同住宅
複数の住戸で構成されるアパートやマンションは共同住宅と言います。長屋（連棟住宅・テラスハウス）もそうです。
まず、建物の外部、共用部分については、調査しておくことをお勧めします。基礎や外壁、共用階段・廊下などで大事な問題（主要構造部や防水にかかわる不具合）が見つかることもあります。
一棟の共同住宅には、賃借中の人が住んでいる（もしくはオフィスや店舗などとして使用している）ため、室内については確認できないスペースが生じることが多いです。店舗として使用している室内は、事前に承諾をとっておくことで調査できることもあるので、不動産会社や管理会社、現オーナーと相談してください。
居住していない空室がある場合は、積極的に調査することを考えてください。その住戸内から床下や屋根裏の点検ができる場合（点検口がある場合）は、ぜひ確認してもらいましょう。
分譲マンションの特定の一住戸
分譲マンションのなかの特定の一住戸が対象で、そこに賃借人がいる賃貸中の物件については、最もホームインスペクション（住宅診断）の実行が困難です。こういった物件は、不動産広告でオーナーチェンジ物件などと記載されていることがありますね。
分譲マンションの一住戸が対象の場合、ホームインスペクションの対象範囲は、共用部分の一部と専有部分（つまりその住戸内）が調査対象となりますが、賃貸中なので住戸内を確認する承諾を得るには少し障壁が高くなります。売主と賃借人の両方の承諾が必要だからです（共用部については管理組合も）。
一戸建て
一戸建てのオーナーチェンジ物件もあります。この場合も分譲マンションの特定の一住戸のオーナーチェンジと同様の状況にありますね。過去には、建物外部からの確認のみ承諾を得て実施したケースもありますが、不動産会社や売主などへ相談してみましょう。
一戸建てはマンションよりも、ホームインスペクションで確認できる大事なことが多いですから、できれば実施したいものです。できる限り賃借人の都合を考慮して日時調整することも考えましょう。
賃貸物件の借主ならホームインスペクションを実施しよう
賃貸中の物件の所有者が、その物件を売却しようと考えた場合、最初にその物件を借りている人（＝賃借人）へ「購入しませんか？」と話を持ち掛けることは多いです。既に居住している物件だけに、話がまとまりやすいのです。
自分が賃貸中ならホームインスペクション実施の障壁が低いのでチャンス
賃借中、つまり借りている人だけに、ホームインスペクションの実行に対する障壁は低く、最も実施しやすいとも言えます。
たとえば、売主が居住中の中古住宅を購入するときは、売主に遠慮して買った後に調査しようとする人もいますが、自分が借りて住んでいるならばそういった遠慮が無用です。また、売主の立会いなしで実施できることが多いですから、日程調整も楽です。
住んでいても気づかない建物の不具合がある
それまで長い間、居住してきたなかで、特に大きな不具合などの問題を感じていなかったという人でも、購入する前に専門家によるホームインスペクションで建物の状態を確認しておくことをお勧めします。それまで気づかなかった建物の不具合（瑕疵）が見つかることは少なくありません。
意外なほど、普段見慣れている建物だけに、雨漏り被害の疑いがある染みや壁の著しい傾き、床下のシロアリ被害などに気付いていないことがあるものです。
賃貸中の物件ではなく、売主が自ら居住している中古住宅の売買のときでも、同じように売主が建物の不具合に気づかずに住んでいることはよくあることです。気づいていなかったため、適切なメンテナンスがなされず、建物の劣化が進みすぎているケースがあるのです。
できれば、床下や屋根裏まで確認することが望ましいですので、点検口の有無を依頼前に確認しておきましょう。もし、点検口がない場合は、オーナー（＝売主）の承諾を得て点検口を設置してから依頼するとより良いです。
専門家の診断の前にセルフチェックをお勧め
また、自分が居住しているだけにじっくりと建物を自分自身で見ることもできますから、専門家が調査に来る前に自分の目でも何か不審な点がないか確認しておき、依頼した専門家が調査に来たときに不審な点や気になる箇所について相談すると効果的です。つまり、先にセルフチェックをしておくというわけです。
結果的に専門家に何ら心配する必要のないことを相談してしまうかもしれませんが、別に気にする必要はありません。自分で適切に判断できないことが多いのは、当たり前のことだからです。
ここで紹介したように、自分が借りて住んでいる住宅を購入するときのメリットは多いですから、やっておいた方がよいですね。ただし、いくら住んでいるとはいえ、まだその住宅のオーナーではありませんから、勝手に一部を壊すなどして内部を確認することはできませんのでご注意ください。
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執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
