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収益用アパートの建物調査(インスペクション)の注意点

Last Updated on 2020-7-23

収益用アパートの建物調査(インスペクション)の注意点

建物の劣化状態や施工品質をチェックするインスペクションは、一般住宅に対して利用するイメージが強いかもしれませんが、収益用・投資用に購入するアパートに対して利用されることもあります。むしろ、投資家のなかには、一般住宅へのホームインスペクションが普及する前から利用している人もいたくらいです。

収益対象となるマンション、ビルなどのインスペクションも存在しますが、ここでは木造および鉄骨造のアパートを対象として、インスペクションの必要性や利用時の注意点を解説します。

収益用アパートへの建物調査(インスペクション)の必要性

アパートなどの収益用物件を購入した後に、建物について想定外の問題が確認され、購入後すぐに大きな補修工事やメンテナンス費用が生じてしまうと買主が購入前に検討していた投資計画からずれてしまうこともあります。

想定外のコスト負担で収益を圧迫してしまし、予定していた利回りを下回ってしまうというリスクです。予定の利回りを達成できない理由は、何も家賃収入が計画よりも下回ってしまったときだけでもないのですね。

このリスクを完全に排除することは難しいですが、それでもリスクを少しでも抑えておきたいところです。そこで利用されるようになったのが、建物調査(インスペクション)です。

収益用アパートを購入する前の段階で、第三者のインスペクション会社に依頼して劣化状態や施工品質をチェックしてもらうのです。リスクを軽減する方法の1つとして、今後、さらに利用が増えていくでしょう。

新築アパートのインスペクションと注意点

新築アパートのインスペクションと注意点

ここからは、実際に収益用アパートに対するインスペクションを利用する上での注意点を紹介します。新築物件と中古物件で相違点もありますので、それぞれにわけて説明しますが、まずは新築アパートのインスペクションについてです。

完成済み新築アパートの場合

完成済みである新築アパートの建物調査(インスペクション)を利用するということは、一般的には施主が希望したプランで建築業者と請負契約した後に着工して完成した状況ですから、発注した通りの建物が作られているか(設計図書通りに建てられたか)という点と施工品質に問題ないかという点の2点について確認すべきです。

図面と現場の照合

設計図書(設計図や仕様書など)を完成した建物を見比べながら、相違点がないか、漏れがないかといった視点でゆっくり時間をかけて確認してください。もちろん、ここで確認対象とすべき設計図書は施主であるあなたと建築業者が最終的に合意したものでなければなりません。

施工品質については、建物外観から各室内や床下、小屋裏に至るまで確認できる範囲の全てを入念にチェックしてください。

第三者のインスペクション会社に依頼するときは、建物外観や床下、小屋裏まで診てもらうことを前提とした方がよいです。ただ、室内の調査については全室を対象とするかどうか検討が必要です。

例えば、木造2階建てで全8室のアパートである場合、全室の調査を依頼すると結構な料金負担となります。この規模の建物であれば、内装・設備関係の下請け業者は同じ会社が工事していることが多いですから、2~4室に限定してサンプル調査してもらう方法が有効です。

各階で1~2室の調査をしてもらう方向で検討するとよいでしょう。

着工前・建築中のアパートの場合

新築でも完成物件ではなく、これから着工する物件や建築途中の物件に対してインスペクションを考えることもあるでしょう。もちろん、最も安心できるのは着工前に依頼しておき、建築途中から完成まで複数回の検査を依頼する方法です。

インスペクション会社としても、これを最もお奨めします。

基礎配筋、基礎コンクリート打設、土台設置、構造金物、防水、断熱、下地材、配管・配線、完成時などのタイミングで第三者に診てもらうことを考えましょう。具体的な検査タイミングや検査回数は、その建物の規模・工法・工程によって適切なものが異なりますから、検査する人に相談するとよいでしょう。

【ご案内】 アパートの購入前のホームインスペクション
【ご案内】 アパート建築中の施工ミスをチェック

中古アパートのインスペクションと注意点

中古アパートのインスペクションと注意点

中古アパートの建物調査(インスペクション)は、その物件の購入時に限らず、既に所有しているオーナーが適切なメンテナンス計画を検討するために利用することも少なくありません。新築物件にはない中古物件ゆえの注意点がありますから、以下で確認してください。

原則、居住者への事前通知が必要

中古アパートである場合、居住者がいることでしょう。賃借人がそこに入居し暮らしている状況ですから、その居住者への配慮が必要です。

建物調査(インスペクション)を実施する日が決まれば、その日時を予め入居者に通知しておくことを強く推奨致します。これを怠ると入居者との間でトラブルが起こることもあるからです。

入居者の立場で考えてみてください。見知らぬ人がアパート内外を歩き回っているのですから、不審者に見えなくもありません。検査する人が身分証明を携帯していても、起こりうることですから事前通知は大切です。

室内調査は空室のみ

事前通知をしておけば、建物の外観を調査することに問題はないかもしれませんが、室内調査についてはいつも障壁があります。

居住者がいる部屋を調査したいのであれば、その人に対して調査内容を説明したうえで立ち入り許可を頂かなくてはなりません。しかも、日時をきちんと守り、できる限り負担をかけないように最大限の配慮が必要です。これは、手間のかかる作業ですからそこまでされる依頼者はほとんどいません。

室内調査

現実的には、建物調査(インスペクション)を実施する時点で空室になっている部屋のみを調査することが一般的です。空室が無い場合は、室内調査が難しいというころですね。

新築アパートのところでも書きましたが、各階でサンプル調査する方法がよいので、空室が各階にある状態で調査できるならば理想的です。

床下・小屋裏は居住者への事前通知が必要

空室がある場合は、その部屋の調査を依頼するようにしましょう。その際、室内から床下や小屋裏内部の調査まで依頼しておくことが望ましいです。そのスペースでは、基礎、土台、断熱材、梁、野地板などの大事な部位を確認することができるからです。

1階ならば床下の調査、最上階ならば小屋裏の調査を検討すべきということです。

木造であっても鉄骨造であっても、床下や小屋裏は見ておきたいところですが、ただ懸念することもあります。

建物のプラン上、床下や小屋裏のスペースは隣室と完全には限られておらず、行き来できるようになっていることがよくあるのですが、逆に言えば隣室の床下や小屋裏まで進入して調査することができます。調査範囲が広がるという意味ではよいことなのですが、自分の部屋の床下や小屋裏で物音がしたら誰もが驚きますね。

床下・小屋裏スペースが隣室とつながっている場合でも、そこまでは進入せず空室部分のみを調査対象とすることもできますが、調査時の物音が響いて驚かせてしまう可能性はあります。

よって、床下や小屋裏の調査を希望するならば、その隣室くらいまでは事前通知しておくことをお奨めします。

アパート・インスペクションに立会う人

インスペクションの現場には、誰が立ち会うのかわかりますか?調査する担当者(インスペクター)が一人で調査を進めていくということはほとんどありません。ここでは、現場に立ち会う人について説明します。

依頼者は立会うべき

アパートのインスペクションを依頼するときに気になることの1つは、依頼者が調査現場に立ち会う必要があるかどうかです。

結論から言えば、依頼者が立ち会うことをお勧めしますが、その理由は、調査内容とその結果を理解しやすいことと、不安な点を現場で質問できるからです。せっかく依頼するのですから、できる限り調査結果などを正確に把握したいですよね。

売主・建築会社・不動産会社の立会いは必要か

新築アパートで不動産会社が売主であるとき、その立会いがあった方が施工不良などの指摘事項を現場で伝えることができて、便利です。売主の代わりに建築会社が立ち会うのであれば、その方がよりよいです。施工のわかる人とお話できた方がよりスムーズだからです。

アパートの建築中のインスペクションの場合は、建築会社の現場監督か工事監理者の立会いが望ましいですが、一般的には現場監督が立ち会うことが多いです。

中古住宅の場合は、売主が立ち会うことはほとんどありませんし、その必要性も高くありません。仲介する不動産会社か、その建物の管理会社が立ち会うことが多く、基本的にはそれで充分です。

収益物件のインスペクションに含まれないもの

収益用アパートのインスペクション(建物調査)のなかに含まれていない調査項目を理解しておきましょう。依頼者が、調査してもらえるものだと誤解していて、後悔することのないようにしたいものです。

一般的に含まれていない調査は以下のものです。

・エレベーターの調査
・高層階の範囲(外壁など)
・構造計算のチェック
・設計図と現場の照合

これらについて少し補足説明をしておきます。

エレベーターの調査

エレベーターの調査は専門業者でないと対応が困難です。一般的な収益物件向けのインスペクションのなかで詳細に調査してもらえることはありません。きちんと点検を受けているかどうか、不動産会社や売主に確認しておきましょう。

高層階の範囲(外壁など)

建物の高さは、インスペクションにおいて1つの課題になっています。調査するために、足場を設置するなどして高所を確認することはなかなか難しいです。よって、地上から目視できる範囲が調査対象範囲となりますので、自然と高い位置は全く確認できない、もしくは簡易的にしか確認できないことになります。

現場の条件にもよりますが、地上から目視確認できるのは3階建てまでです。それ以上の高さでは、大きく目立つ少々でもないと確認が難しいです。周りの環境によっては、3階や2階でも詳細に確認できないことがあるので、このことは理解しておきましょう。

構造計算のチェック

新築する際には、構造について設計者が検討し、条件によっては構造計算をしています。建物の規模等の条件にもよりますが、これはなかなか大変な作業です。

インスペクションでは、この構造計算を行ことや、構造計算の内容・結果に問題がないか再チェックすることはしておりません。あくまでも、目視範囲で施工不良や著しい劣化事象が無いか確認するサービスだと理解しておきましょう。

設計図と現場の照合

設計図と現場の照合をするのは、なかなか時間と手間のかかる作業ですが、これも一般的なインスペクションには含まれておりません。調査を進めるなかで、担当者が気付くことがあれば、教えてもらえることはありえますが、この照合を目的としたサービスではありませんので、これに期待しないようにしましょう。

ここに挙げた項目以外にも、依頼者が診てもらえると誤解していることはありうるので、気になることがあれば、依頼する前に質問して確認してください。

収益物件のインスペクションの費用(料金)

収益物件(アパート)のインスペクションの調査費用がどれくらいかかるのか気になるところですね。対象物件の条件(規模・所在地など)によって異なるものですが、凡その料金について説明します。

建物面積 100㎡(約30坪)・2階建て・4室の場合の料金

建物外部や共用廊下・階段と全4室の調査を依頼した場合、15万円前後の費用です。
建物外部や共用廊下・階段と2室の調査を依頼した場合、10万円前後の費用です。
建物外部や共用廊下・階段のみ(室内調査なし)を依頼した場合、5万円前後の費用です。

入居中の部屋まで調査できることはほとんどありませんので、4室あっても全てを確認できないことが多いです。物件によっては、室内は全く確認できないこともあり、その際は建物外部や共用廊下・階段のみが対象になることもあります。

建物面積 200㎡(約60坪)・3階建て・9室の場合の料金

建物外部や共用廊下・階段と全6室の調査を依頼した場合、20万円前後の費用です。
建物外部や共用廊下・階段と2室の調査を依頼した場合、10万円強の費用です。
建物外部や共用廊下・階段のみ(室内調査なし)を依頼した場合、5万円強の費用です。

100㎡の建物と比べても、建物外部や共用廊下・階段のみが対象であれば、それほど費用がかわらないことがわかりますね。

ここであげた料金はあくまでも一例ですので、実際の料金については個別に問合せして見積りをとるようにしてください。

まとめ

アパートに対するインスペクションの必要性や注意点、さらには依頼にかかる凡その費用(料金)について説明してきました。

新築でも中古でも収益用アパートに対する建物調査(インスペクション)の利用機会は増えています。利用する際はここであげたことを参考にしてください。

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