中古住宅を購入するとき、買主が第三者の専門家（一般的には建築士）に住宅診断（ホームインスペクション）を依頼することが多くなっています。中古住宅のなかでも、任意売却物件を購入するならば、住宅診断（ホームインスペクション）の利用は必須だと考える人も多いです。
任意売却物件の基礎知識
住宅には、何らかの抵当権が付いていることが多いです。たとえば、その住宅を購入するときに借り入れした住宅ローンの抵当権、もしくはその住宅の所有者等が事業をするための資金を銀行から融資してもらったときの抵当権などです。
その借入金の返済が返済計画通りに出来なくなったとき、住宅を売却して売却資金で借入金を返済しようとする方法があります。このとき、住宅の売却額で借入金の全てに足りないことも多いのですが、それでも銀行に抵当権を抹消してもらうようお願いして、対応してもらうことがあります。
こうして売却される物件のことを不動産業界では任意売却物件と呼んでいます。競売とは異なり、所有者の意思で一般市場において売却するものですから、普通に物件情報サイトなどに掲載されています。
任意売却物件と売主の契約不適合責任
中古住宅を購入するとき、契約条件の大事なチェックポイントとして売主の契約不適合責任（2020年3月までは「瑕疵担保責任」という）の有無の確認があげられます。対象の住宅に隠れた瑕疵があったとき、買主から売主にその補修等を請求することができるものであり、買主にとっては大事な条項です。
しかし、任意売却物件の売買においては、売主が契約不適合責任を負わない（免責）ことを条件としていることが多いです。この点だけを考えれば買主に不利ですね。
任意売却は、売主が借入金の返済をできない、もしくは非常に困難な状況であるときに、なされるものです。そのため、売れた後に引越しするための費用を捻出するのにも苦労している人は少なくありません。
任意売却する売主の多くは、それだけ金銭的にゆとりがないということです。そのため、売却した住宅に関して、売却後に買主から瑕疵について補修等の責任を求められたとしても、対応することが難しいことが多いです。補修工事費用などを負担することができないのです。
任意売却物件を購入するときには、売主が瑕疵担保責任を負ってくれないと理解しておいた方がよいでしょう。
購入前の住宅診断（ホームインスペクション）リスク抑制を
売主が契約不適合責任を負わない中古住宅を購入するということは、買主はリスクが高いということでもあります。築年数が古い住宅であれば、任意売却物件でなくとも瑕疵担保責任が付いていない契約は多いですが、築年数が１５年程度以下であるならば付いていることの方が多いものです。
いずれにしても契約不適合責任がないだけリスクが高いわけですから、購入する前に買主はリスクをできる限り抑えるための対策を取る必要があります。その対策として、第三者の専門家による住宅診断（ホームインスペクション）が利用されているのです。
これにより、建物の瑕疵や著しい劣化などを確認してから、契約することでリスクを減らすことができます（無くすことはできません）。任意売却物件の購入を検討するならば、住宅診断（ホームインスペクション）も検討するとよいでしょう。
「ホームインスペクションを購入前におすすめする理由と不動産会社が嫌がる理由」も参照してください。
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