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外壁シーリングのひび割れと雨漏りと第三者検査


住宅を長持ちさせるためのメンテナンスや住宅購入を考えるとき、さらには雨漏りしたときには、外壁のシーリングに関するトラブルに遭遇することがよくあります。たかがシーリングと思って馬鹿にしてはいけないだけの重要な役割を担うことを理解し、雨漏り対策・原因調査、メンテナンス、リフォーム、住宅購入の際に活かしてください。

外壁シーリングのひび割れと雨漏りと第三者検査

1.シーリング(コーキング)とは

シーリングとは、建築業界においてもコーキングと呼ばれていることも多いものですが、基本的には今は同じ意味で使われていることが多いです。一般の人がシーリングとコーキングの違いを詳しく理解しておく必要性は高くないでしょう。

シーリングの主な役割は、何かの浸入(通過)を防ぐことですが、緩衝材にもなっています。

外壁材のシーリング

役割はシーリングが施工される箇所にもよりますが、外壁面のシーリングに関しては雨漏りを防ぐ(雨水の浸入を防ぐ)という大事な役割があるので、その重要性もわかりますね。

ちなみに、キッチンのシンクの下の扉を開けて内部を除くと配管が見られることが多いですが、その配管が床を貫通する部分にもシーリングがあることが多いです。これは、配管貫通部の隙間から虫などが侵入することを防いでくれます。

住宅診断(ホームインスペクション)でも、この部分の隙間が指摘に上がり、隙間を埋めるようアドバイスすることがよくあります。一度、ご自宅で確認してください。

また、シーリングと聞けば、ペースト状のものを塗布して乾燥してからゴムのようになるものを思い浮かべる人が多いかもしれませんが、最初から固形になっているシーリングもあり、上にあげたキッチン下の配管貫通部などは固形になっている定形シーリングを使うことが一般的です。

2.外壁でシーリングを確認すべき箇所

シーリングは何も外壁面にのみ使用されるわけではありません。前述したように、キッチンや洗面台の下にある配管貫通部に使用されますし、キッチンや洗面台の周り(壁との取り合い部分)でも隙間を埋めるために使用されます。しかし、今回のコラムは建物外部からの雨漏り対策を目的の1つとしているため、外部のシーリング施工箇所で確認すべき点を紹介します。

2-1.外壁仕上げ材の継ぎ目

外壁面のシーリングでチェックすべきポイントの1つ目は、仕上げ材と仕上げ材の継ぎ目です。以下の写真ではシーリングのひび割れがわかりますね。

継ぎ目のシーリングの劣化

外壁の仕上げ材は最近の住宅ではサイディングが多いですが、1枚の壁にサイディングが何枚も使用されているため、多くの継ぎ目があります。この継ぎ目に施工されたシーリングに施工忘れ箇所があれば、新築時でも漏水することがありますし、劣化してひび割れが生じていたら、これも雨漏りの原因になりえます。

目視でひび割れが大きくないと思っても、劣化しているようであれば、しばらく後の漏水リスクがありますから、早めのメンテナンスを考えるべきです。

2-2.サッシ周り

次にあげるチェックポイントは、サッシ周りです。サッシ、つまり窓の周りをぐるりと1周、シーリングが施工されているはずなのでじっくり観察してください。

サッシ周りのシーリング

サッシ周りの確認と言っても室内側ではありません。あくまでも建物外部の方ですから、外から確認した方が見やすいです。よく見落とすのは、サッシの下側です。サッシ横は見やすく、上側は意識して見ようとする人が多いですが、下側はあまり意識がいかないようです。

雨漏りが下からしないだろうという意識があるのかもしれませんが、回り込んだ雨水が浸入することもありますから、注意深く確認すべきです。

サッシ周りからの雨漏りは外壁仕上げ材の継ぎ目からの漏水よりも多い印象です(アネストの雨漏り調査の実績より)。サッシ周りのシーリングの施工が雑になっていることがあるのも事実ですが、窓という開口部(貫通した個所)の周りで外壁内にある防水シートの施工に問題が生じていることが多いことも要因になっています。

2-3.排気口・配管等の貫通部周り

サッシ(窓)は外壁を貫通している開口部なわけですが、他にも壁を貫通している箇所があります。たとえば、排気口です。キッチンや浴室からの排気のために設けられているダクトの排気口も外壁面の開口部になっていますから、その周囲にはシーリングを施工しておきたいものです。

排気口周りのシーリング

建売住宅によっては、シーリングが施工されていないこともありますが、そこから雨漏りしている事例もあります。中古住宅なら、サッシ周りや外壁仕上げ材の継ぎ目と同様に劣化状態を確認しなければなりません。

また、配管が外壁を貫通しているケースも多いので、その配管貫通部の周りにもシーリングが施工されています。このポイントでも施工漏れやひび割れ、著しい劣化を確認することがよくあるので、必ず見ておきたいところです。

2-4.バルコニーの手すり・笠木と外壁の接合部

もう1つ大事なシーリングのチェックポイントがあります。それは、バルコニーの手すりや笠木と外壁面の接合部分です。

バルコニーには雨漏りリスクのあるチェックポイントがいくつもあるのですが、シーリングに限定した箇所だけで考えても手すりや笠木と外壁の接合部分は慎重にチェックしたい箇所です。以下は外壁の取合いの箇所に劣化が見られる写真です。

シーリングの劣化

似たようなケースで言えば、カーポートの屋根と外壁の接合部分もそうですし、後付けされたバルコニーと外壁の接合部分もそうです。また、雨樋の支持部もそうですね.

3.外壁内の防水シートで雨を防ぐ(室内に漏水しないことも多い)

建物外部でいろいろな箇所のシーリングの状態を確認していくと、築年数が経過した住宅ではひび割れや著しい劣化に気づくことも多いです。築10年を超えている住宅では、高い確率でシーリングの劣化やひび割れが見つかるのですが、その割に室内側に雨漏りしていないという事実に気づく人もいるでしょう。

その理由は、シーリングのひび割れ箇所などから浸入した雨水を外壁内部にある透湿防水シートで防いでいるからです。外壁材やシーリング材で防ぎきれなかったものを透湿防水シートで防ぐのです。

以下の写真で壁面にある白いものが、建築中の現場で見ることのできる透湿防水シートです。

防水シート

室内側へ雨漏りするのは、この透湿防水シートでも防げなかったものというわけです。

サッシ周りで雨漏りが多いと述べましたが、サッシや配管等の貫通部は透湿防水シートの切れ目にもなっているからです。外部からは見られない外壁内における施工品質によっては、こういった貫通部(開口部)の周りから雨漏りしてしまうのです。

外壁仕上げ材の継ぎ目から浸入した雨水も、壁内部を流れていき、サッシ周りから室内側へ雨漏りするのもよくあることです。

4.外壁シーリングの第三者検査(ホームインスペクション)

外壁面のシーリングの役割やチェックポイントはわかりましたか?チェックポイントさえわかれば、そう難しくないと感じるかもしれませんが、実際には見落としがよくあり、新築住宅でも散見されるくらいです。

雨漏りしたときに、第三者検査を利用してシーリングを診てもらうことはよくありますが、住宅購入時や購入後の引渡し前などの住宅診断(ホームインスペクション)でも、シーリングはぜひチェックしてもらってください。リフォーム業者の補修提案が適切なものかどうか、判断に困ったときの利用も多いです。

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