事例（１０）築３４年の中古住宅（木造）の住宅診断（ホームインスペクション）

実際の住宅診断（ホームインスペクション）の事例から、一級建築士のチェックで見つかった事例を見ていきましょう。今回の対象物件は、築３４年を経過した中古一戸建て住宅で、木造軸組工法（在来工法）の建物です。

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外構部分のインスペクション結果

アネストの住宅診断（ホームインスペクション）では、建物本体だけではなく外構部分も目視調査を行っています。外構には境界部分にある塀やフェンスも含まれますが、今回の中古物件ではブロック塀に問題が見つかりました。

ブロック塀に基礎がありません。基礎の無い塀は地震などの揺れで倒壊するリスクが高く、隣地へ倒れてしまうと隣地内の物を壊してしまうなどの問題に発展することもありますから、注意しなければなりません。

塀を構築しなおすなどの対処を考える必要があります。

建物の外部や室内の状況は、築年数が３４年ということもあり随分と劣化が進んでいます。しかし、築年数相当の劣化であることを考慮すれば、これ自体がマイナス材料とは住宅診断では考えません。

やはり、この築年数の場合にもっとも注目したいのは基本構造部分の状態です。そういう意味では床下や屋根裏の内部の調査は重要ですね。

上の写真は、担当の一級建築士が床下点検口から床下へ潜ったときに撮影したものです。基礎の一部に、配管を通すために穴をあけています。これにより、多少のダメージがあります。また、開口した後の状態から丁寧な施工には見えないことから、きちんと鉄筋をよけて開口したのか心配される状況です。

床下と同じく大事な屋根裏のインスペクションも行っています。

鳥が巣を作っていましたが、これは撤去したいですね。また、断熱材が見られません。この住宅が建築されたころはまだ断熱材が使用されていないことも多く、やむを得ないことですが、購入するならば断熱材の施工を考えたいところです。

大事な基本構造に関することとしては、目視できる範囲からは筋交いがありません。状況から筋交いが施工されていないと考えられ、耐震性が心配されます。また、梁などの構造部分には接合金物もありませんので、やはり耐震性が心配されます。

この住宅では、設計図書が残っていないため、正確に耐震診断を行うのも難しいところではありますが、できる限り耐震診断を行って耐震補強を積極的に考えた方がよい物件でした。

ちなみに、この築年数を考慮すれば、耐震性が劣ることは一般的なことです。住宅診断（ホームインスペクション）では、耐震性を診断するわけではないのですが、それでもこれからの地震時のリスクを考えて、地震への対応を考えるようアドバイスすることになります。

今回の住宅は、ブロック塀と建物本体の耐震性に問題を抱えていることがわかりました。ブロック塀はともかくとして、耐震性の問題を抱えていることはこの時代の住宅の共通項ですから、これだけをもってダメな物件だと言っていいものか難しいところです。

買主としては、この時代の住宅を購入するのであれば、積極的に耐震補強していくことを前提とする考えが必要だと認識しておいた方がよいでしょう。

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アネスト編集担当

2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。