住宅診断（ホームインスペクション）のアネストでは、住宅建物の診断・検査を長くやっておりますが、購入した後の住宅に関する欠陥工事・不具合事象について相談を受けることは非常に多いです。
ここでは、欠陥住宅の基礎的なことと予防策について紹介するので、住宅購入・建築で失敗しないよう参考にしてください。
欠陥住宅とは？
建物の不具合に関するお問合せ内容を聞いていると、所有者自らが「欠陥が、欠陥が」と繰り返して言うものの、詳しく症状を聞いていると、それほど欠陥住宅だと騒ぐほどの内容でないことも少なくありません。たとえば、基礎や外壁の表面に軽微なひび割れが生じている場合などです。
ひび割れはその症状によって判断がわかれるものですが、表面のモルタルに僅かなひび割れが生じただけであれば、基本的に心配する必要はありません。
何でも欠陥だと騒ぐ必要はないのです。
しかし、多くの人には建築に関する専門知識も経験もありません。見慣れない症状を見たとき、心配になる気持ちもよく理解できますね。
それでは、欠陥住宅とは何でしょうか。
安全性や機能性に問題があり、その住宅で通常の生活をする上で支障や重大な懸念がある住宅、もしくはその住宅を建築した当時の法規に違反するものは、欠陥住宅だと考えてよいでしょう。
前述の基礎や外壁の表面に現れたモルタルの軽微なひび割れは、これに該当しないことが非常に多いです。
但し、建物が抱えている問題は、1つの症状を見ただけで安易に判断すべきものでもありません。他の症状、例えば、傾きや歪み、染みなどについても確認し、全ての症状を洗い出ししたうえで総合的に判断することも大事だからです。
10年以下の欠陥なら保証で対応
実際に欠陥住宅を買ってしまったときのために、保証に関しては理解しておきましょう。
新築住宅を購入してから見つかった主要構造部分の瑕疵や雨漏りは、基本的に１０年保証の対象となるため、売主または建築業者に補修等を求めることが可能です。１０年保証とは、主要構造部分の瑕疵や雨漏りについて引渡し後１０年間は買主等に対して保証することを義務付けられたものです。
主要構造部分や雨漏り以外についても、その内容次第で引渡しから２年間の瑕疵担保責任の対象となることがありますし、会社によっては１０年保証よりも長い期間の保証を付けていることもありますから、都度、内容の確認が必要です。
中古住宅の売買時には瑕疵担保責任が大事
中古住宅を購入する人が知っておくべきことは、売主の瑕疵担保責任です。不動産業者が売主の場合は引渡しから２年以上の期間、不動産業者以外が売主の場合は各契約の取り決め内容に従って、売主には瑕疵担保責任があります。
瑕疵担保責任とは、売買した住宅に瑕疵（例：雨漏り・シロアリ被害・主要構造部の腐食・給排水管の故障）があったときに、売主が補修等の責任を負うというものです。
売買契約の締結前には、必ず、瑕疵担保責任に関する取り決め内容を確認しておかなければなりません。
※瑕疵担保責任は、2020年4月1日より施行された改正民法により、契約不適合責任に変わりました（2020年4月8日:追記）。
欠陥住宅の予防策
ところで、欠陥住宅を購入しないために良い予防策はないものでしょうか。有効な方法は、技術力があり管理体制がきちんと築かれて、それが運用されている会社の住宅を購入すること、もしくは買主が積極的に住宅診断（ホームインスペクション）を利用することです。
このうち住宅診断（ホームインスペクション）について、以下で説明します。
新築・未完成住宅（一戸建て）の場合
新築住宅を購入する人で、その住宅が未完成（着工前を含む）であるならば、建築中に第三者検査を利用することです。基礎、土台、構造躯体、防水、断熱などの工程に合わせて、第三者の建築士にチェックしてもらうことで未然に欠陥工事を防いだり、施工不具合を都度、補修してもらったりするのです。
一度の第三者検査で確認できる範囲は限られていることから、何度か利用する必要があります。依頼者や対象物件によることですが、アネストでは５～１１回の利用が多いです。
新築・完成済住宅（一戸建て）の場合
既に完成済みの新築住宅を購入する場合、完成状態を第三者に診断（インスペクション）してもらうとよいでしょう。完成状態では、壁内部など隠れて見られない箇所があるものの、見られる箇所についてチェックしてもらうだけでも有意義なものとなります。
床下や小屋裏の内部までしっかり確認してもらうことで、欠陥住宅を買わずに済む可能性が高くなります。また、購入した後である場合は、売主へ補修を求めることができます。
中古住宅（一戸建て）の場合
中古住宅も完成済みの新築住宅と同じく確認できない箇所がありますが、見られる箇所はチェックしてもらった方がよいでしょう。新築では、施工上のミスを確認することになりますが、中古住宅では時間の経過で生じる劣化事象の確認がメーンとなります。
また、新築同様に床下や小屋裏の確認も非常に大事ですから、確認してもらった方がよいでしょう。
マンションへの対応は困難
欠陥がないか購入時に調査しようとしても、マンションでは現実的に難しいものがあります。一戸建てでは、床や壁、床板、小屋裏などの状態を診断することで、様々な問題点を確認できることがありますが、マンションでは表面的な箇所しか確認できないために欠陥があったとしても気づかないことが多いのです。
コンクリート構造が多いですが、そのコンクリート内まで確認することが困難であるため、マンションについては対応が困難だと言えるのです。
つまり、欠陥の有無を確認する目的としては、住宅診断（ホームインスペクション）はマンションより一戸建て住宅の方にこそ利用価値が高いと言えます。
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