住宅購入の売買契約と注意点

購入しようとする住宅を決めた後、購入の申し込み手続きをとります。購入の申し込みとは、買主から売主へ「その物件を買います」という意思表示なわけですが、初めてマイホームを買う人にとっては慣れない行為です。その購入申し込みから売買契約に至るまでの注意点について解説します。

また、売買契約に際して支払う手付金も金額が小さくない上に分かりづらい点もあり、またトラブルになっている事例もあることから、その注意点も解説します。

住宅購入の申し込みと売買契約とは？

住宅を購入するとき、購入の申し込みを行い、その後に売買契約を締結する流れとなります。この申し込みと売買契約について解説します。

住宅購入の申し込み

住宅購入の申し込みとは、その住宅の購入を希望する人が、売主に対して「購入したい」と伝える意思表示のことです。

不動産売買においては、申し込み自体に法的な拘束力がなく、申し込み方法についての規定もないことから、口頭で行うこともありますが、多くの場合は書面で行っています。その書面のことを、不動産業界では不動産購入申込書や買付証明書などと読んでいます。

購入申し込みに際しては、不動産購入申込書の提出と同時に購入申込金（買付証拠金などと呼ぶこともある）を支払うことが一般的です。売主や不動産仲介業者としても、買主があまり気軽に申込しても困るので、金銭を支払うことでその行為への重みをもたせているとの見方もできます。

ただし、この購入申し込みは、仮に買主が取り消しをしたとしても、それが売買契約の締結前であれば、ペナルティはありません。申し込み時に支払った申込金は返金されます。

住宅の売買契約

住宅の売買契約とは、売主と買主が売買することについて、条件面で合意したことなどを売買契約書に明記して、お互いに署名・押印することです。そして、その契約時には買主が売主に手付金を支払うことが一般的です。

売買契約のキャンセルにはペナルティがある

売買契約は、購入の申し込みと違って、契約後に取り消し（キャンセル）すると、以下のペナルティが生じます。

また、キャンセルする時期によっては、上の手付金の没収や倍返しではすまされず、違約金が発生することもあります。キャンセルしたときの手付金の取り扱いや違約金について詳しく知りたい人は以下を参照してください。

契約前に重要事項説明がある

売買契約を締結する前のタイミングで、不動産会社から買主へ宅地建物取引業法に基づく重要事項説明が行われます。

重要事項説明とは、その不動産や取引に関する大変重要なことを売主と買主がお互いに理解しておくために実施されるものであり、必ず、その内容が書面で交付されます。重要なこととは、法規制や道路条件、敷地の形状などの対象物件に関わることと、取引条件（特約や契約不適合責任など）のことです。

この重要事項説明は、不動産業界の人は、「重説（じゅうせつ）」と略称で読んでいることが多いです。

購入申し込みの次は売買契約

住宅購入の「申し込み」の次に行うのが「売買契約の締結」です。

「申し込み」から「契約」までは1週間以上あけよう

売買契約を締結する日は、「申し込み」の1週間程度後が一般的ですが、特に規制はありません。

その為、「申し込み」の3日後などに売買契約を締結する段取りを強いられることもあります。なかには、「申し込み」の翌日ということもありますし、ひどい時には申し込みがなくいきなり契約ということもありますが、原則として「申し込み」してから、日をあけて「売買契約」という流れにしましょう。

不動産会社が売買契約を急ぐことがよく見られ、この点に不信感を抱いた購入者から相談をお受けすることが少なくありません。購入者に急ぐ事情がないのであれば、「申し込み」から「契約」までは1週間程度はあけて頂くと良いでしょう。

契約前に住宅診断や契約書類の確認がおすすめ

最近では、「申し込み」から「契約」の間に第三者の住宅診断（ホームインスペクション）を利用することで、建物の施工不具合や劣化状態を購入前に最終確認をする人も多くなりました。高額な買い物となるだけに、建物の状態をプロの目で診てもらってから最終判断したいという考えはよく理解できるものです。

さらには、売買契約書のひな形を早めに提出してもらって、契約内容をしっかり読み込んでから契約することも大事です。このとき、重要事項説明書も一緒に提出してもらって確認するようにしてください。

住宅診断（建物チェック）や契約書類の確認をするには、やはり1週間程度の時間が必要となることが多いです。

不動産会社が契約を急ぐ理由

不動産会社が契約を急ぐ理由の１つは、購入者の気持ちが変わるのを怖れるからです。特に新築住宅でも中古住宅でも仲介業者による取引の場合に、急かされることが多いようですね。他の仲介業者が売ってしまう前に自分が売りたいと考えるからです。

また、会社内で営業マン同士の競争があることもあり、他の営業マンが売ってしまうと会社としては同じでも、個々の営業マンにとっては歩合給をもらえるかどうかという大きな違いあります。歩合給制度は、いろいろなシーンで強引な営業を後押ししてしまっている面があるのです。

不動産会社のペースだけではなく、購入者もしっかり意思表示して「契約は1週間後の○日にしましょう」と主張することが大事ですね。

売買契約に関する注意点

住宅購入の売買契約を締結するときには、大事な注意点がいくつもあります。はじめて家を買う人にとっては知らないことが多いので、ここで学んでおきましょう。

売買契約時に支払う手付金の注意点

売買契約を締結するときには、手付金を支払うことが一般的です。これは、「申し込み」の時の申込金と違い、買主の都合で契約を中止する場合には返金されません。

手付金の金額は様々ですが、不動産会社が売主の場合（保全措置を講じないケース）は以下のようになっています。

完成物件の場合は、必ず、１０％の手付金を支払わねばならないと説明を受けていた購入者もいましたが、そのようなことはありません。あくまで当事者の間で取り決めれば良いことですので、３％程度でも良いのです。

売買代金にもよりますが、１００万円や２００万円といった金額であることをよく目にします。 未完成物件の場合には、建築工事の進捗に合わせて中間金を支払うこともよくあります。この中間金が２度あることもあります。

ちなみに、申し込みの際に支払った申込金は手付金の一部に充当されますし、手付金は売買代金の一部に充当されます。

手付金額の相場や支払い時期などについてもっと詳しく知りたい人は、以下を参照してください。

売買契約書と重要事項説明書は前もって入手と確認が大事

売買契約書が大事なものであることは言うまでもありません。大事な契約書ですから、その内容をしっかり読み理解しておかなければなりません。

その為には、売買契約書を契約日よりも前に入手しておき、内容を確認しておいた方が良いでしょう。この際には、売買契約書だけではなく重要事項説明書も一緒に入手するようにしましょう。

売買契約書も重要事項説明書も非常に大切なものですが、はじめての方には難しいものでもあります。よって、契約の当日に始めて見ても簡単に理解できるものではないでしょう。 不動産会社にお願いして、事前に入手することをお奨め致します。

売買契約書で理解できない点は質問する

売買契約書と重要事項説明書を受け取ったら、その内容を熟読して理解するよう努めてください。専門的でわからない点があれば、インターネットで調べることもできますね。

それでもわからないことについては、遠慮せずに不動産会社の担当者へ聞いてみるとよいでしょう。これにより、理解が深まるだけではなく、担当者の対応の良し悪しを知ることもできます。

ホームインスペクションは買主から積極的に希望する

気に入った物件を見つけてから、それを購入するかどうか判断するために、ホームインスペクション（住宅診断）を利用する人が多く、新築物件でも中古物件でも幅広く利用されています。

中古物件では、不動産会社からインスペクションのことを説明した上で、利用したいかどうか確認することになっているのですが、これを怠る業者が少なくありません。また、簡単に説明して買主が考える暇もないうちに、別の話をしていく営業担当者もいます。

よって、買主から利用したい旨を積極的に伝える必要があります。

また、このインスペクションを利用するベストタイミングは、売買契約を締結する前ですので、そのタイミングについても不動産会社へしっかり伝えるようにしましょう。

引き渡し日を要チェック

購入する住宅が決まれば、その引き渡し時期がいつになるか確認しておかなければなりません。契約を締結する前の段階で、その時期を話し合いによって決めておき、売買契約書にそれが反映されているかも確認してください。

新築の未完成物件や中古で売主が居住中の物件だれば、引き渡し日が数か月も先になることがありますが、その時期はこのタイミングで確認しておく必要があるのです。