アネストで実施したホームインスペクション（住宅診断）の事例のご紹介です。今回の事例は、築３８年の軽量鉄骨造の中古住宅で某大手ハウスメーカーが建築したものでした。これからリフォームするため、その参考としてご利用頂いたものです。
大手ハウスメーカーであろうとなかろうと建物が劣化していくのは同じです。築年数が３０年を超えていることから、建物の内外のいたるところで劣化が見られるのですが、それは築年数に相応のものであれば致し方ないことですね。
仮に、築年数が経過した中古住宅を購入するのであれば、購入した後に適切に補修などのメンテナンスをしていくことを前提にして頂ければよいでしょう。
基礎のかぶり厚不足と鉄筋の露出
上の写真は基礎コンクリートを建物外部から目視調査したところです。基礎の仕上げがはがれて落ちてしまっており、基礎内部の鉄筋が露出しています。これは築年数が経過しているから仕方ないというものではなく、新築時の施工において基礎のかぶり厚が不足していたことに起因すると思われるものです。
かぶり厚とは、鉄筋から基礎コンクリートの表面までの距離のことで、鉄筋はコンクリートに完全に覆われていなければならないのですが、この住宅ではそうなっていない箇所があったということですね。大手ハウスメーカーでも新築時の施工に問題があることがわかります。
鉄筋が露出してから早期に補修等の対応をされていないかったこともあり、鉄筋が錆びてしまい劣化が非常に進んでしまっていました。もちろん、早期の補修が必要だと判断されました。
小屋裏の断熱材の劣化
上の写真は小屋裏の様子です。天井板に敷かれているやや白いものは断熱材ですが、経年によりやせて劣化が進んでいます。断熱効果があまり期待できないため、断熱材の交換をした方がよいものでした。断熱材の施工はエネルギー効率や居住環境の快適さに関係するものですから、確認しておきたいチェックポイントです。
小屋裏では鉄骨材や金物なども確認できます。構造的に大事なものですが、これらは問題ない状況でした。築年数が経過した中古住宅でも構造材がしっかりしておれば、購入を検討される方は多いですね。築年数が経過した物件でも小屋裏や床下で構造材や金物の状況をしっかり調査・診断することで購入判断に活かしてもらえればよいかと考えています。
床下では、基礎コンクリートの内側の状態を確認できます。外部から基礎を見たときには鉄筋の露出があり問題となりましたが、床下側から確認した範囲ではコンクリートに問題はありませんでした。
床下では基礎以外にも給排水管や木部の状態も確認できましたが、心配される症状はありませんでした。軽量鉄骨造でも木部が使用されている個所はあるため、床下ではシロアリの被害が無いかも確認していますが、被害はありませんでした。
床下の断熱材の問題
ただ、上の写真でもわかるように床下の断熱材は設置されている個所と設置されていない箇所がありました。これでは断熱性能がほとんど期待できませんので、購入後は断熱材の施工をした方がよいでしょう。床下や屋根裏の断熱材は後からでも設置が難しくありませんので、このように問題点として把握して対処すれば問題はありません。
今回の住宅診断（ホームインスペクション）では築３８年ということで、劣化はいろいろありますが、実はそれらは適切に補修等のメンテナンス対応ができればそれほど大きな問題ではありません。しかし、補修すべき点を対処せずに放置していくことが問題とはなります。
断熱材の指摘は対応すればよいとして、基礎のかぶり厚さ不足は少し心配ですね。
これからリフォーム（住宅の補修を含めて）を考えている方であれば、リフォーム業者の意見だけではなく第三者の診断結果を参考にして適切なリフォーム内容を検討してみてはいかがでしょうか。
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執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
