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事例(4)築10年の木と鉄筋コンクリートの混構造の中古住宅の住宅診断


アネストで実施したホームインスペクション(住宅診断)の事例のご紹介です。

混構造の一戸建て住宅の住宅診断

今回の対象物件は、地下部分が鉄筋コンクリート造で1階および2階が木造となっている混構造の中古住宅で、築10年の建物です。このタイプの混構造の住宅は都市部を中心によく見られるもので、1階(もしくは地下)が車庫になっていることが多いです。

1階(もしくは地下)が車庫だけではなく、トイレや洗面室もあったり、和室などの居室があったりすることもありますが、3階建て(もしくは地下1階・地上2階建て)の混構造住宅の多くは敷地面積が広くはないため、各階の床面積も広くはなく、1階(もしくは地下)に車庫があるプラン(間取り)であれば、1階(もしくは地下)部分に居室が2つ以上あることは稀です。

木造と鉄筋コンクリート造の混構造だからといって、何か特別な住宅診断(ホームインスペクション)をするということでもありません。一般的な木造2階建て住宅の基礎部分の高さが非常に高くなって1階(もしくは地下)部分を形成しているようなイメージで(少々、強引な説明ですが)、基礎の診断が1階(もしくは地下)の診断と同じようになります。

混構造の場合、床下スペースが無いことも多く、この場合には床下の詳細調査(オプション)をつけることができません。床下に相当する部分が1階(もしくは地下)ですので、今回の対象物件のように地下に車庫があれば、車庫の内側からの確認が床下で行う基礎の確認に近いものがあります。

前置きが長くなってしまいましたが、今回の住宅診断(ホームインスペクション)の要点を見ていきましょう。

車庫のコンクリート壁の軽微なひび割れ(クラック)

軽微なひび割れ

前述の車庫の診断では、コンクリートの壁面にひび割れが見られました。しかし、表面的な小さなひび割れであり、構造的な心配は不要だと判断されました。ひび割れは、写真のようにクラックスケールというもので、その巾を計測して判断します。

原則として、計測するときはそのひび割れ(クラック)の最も巾が広く見える箇所で計測しなければなりません。

この車庫へは建物内部の階段から降りていくことができるのですが、その階段の壁クロスには染みが見られ、結露による影響だと判断されました。

建物外部の竪樋の固定金物と越境

樋の金物

上の写真は建物外部の竪樋です。樋は外壁に金物で固定されますが、その支持金物が外れている個所がありました。こういった箇所があると、水が流れるときなどに樋が動きすぎてしまい他の金物への負担が大きくなり、他の樋までも外れてしまう可能性があります。外れるときには外壁との接着面に問題を起こし、雨水が侵入する箇所になりえるため、早めに補修しておいた方がよい症状です。

外構を見ていくと隣地の植栽の一部が、ご依頼者が購入しようとしている物件の敷地内へ越境している個所がありました。植栽はすぐに伐採できるので、それほど大した問題でないと考えがちなのですが、隣地の方との関係性によっては事が大きくなることもあるため、注意して対処しなければなりません。

植栽が邪魔だと思って隣地に伐採をお願いしてみたら、隣地との関係が悪化することもありますから、できれば契約する前に仲介する不動産会社か売主から隣地へ角が立たないように話して頂く方法がお奨めです。ちなみに、隣地が所有する植栽を越境しているからといって買主が勝手に伐採することはできないことも理解しておきましょう。

床下の点検と清掃状態

床下の調査

この住宅では、1階の床下(地下の天井裏)を確認できる点検口がありました。狭いスペースではありますが、大事な構造部分である土台を確認でき、また配管も確認することができました。目視できる範囲では問題は見られません。

しかし、たばこの吸い殻や使用していない釘が見つかり、新築時の工務店の現場管理が心配になるものでした。工事の品質そのものではないですが、こういう見えない箇所の整理や清掃状態を専門家は必ずチェックします。建築した工務店や職人の本質を感じられるところだからです。

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