中古住宅を購入する人は多いです。以前の日本の住宅売買市場では、明らかに新築住宅が中心でしたが、住宅購入者層の意識も大きく変わってきており、新築ではなく中古物件を探す人の割合は高くなっています。
古いからダメだと判断するのではなく、古くてもよいものがあるとの考えもありますし、単純に新築の価格が上がりすぎて買いづらいために中古を買うという選択もあります。
今回は、中古住宅を購入しようと考えている人向けに、耐震性を考慮した物件選びについて解説します。
中古住宅の購入に際しては「耐震性」が優先事項だと言っても過言ではないでしょう。地震国の日本では、頻繁に大きな地震が各地で起こっており、そのたびに多くの建物が被害にあっている様子をニュースで見ていることでしょう。
そこで、耐震基準を確認してから、購入判断できるように必要な知識を紹介します。
耐震性の優劣の目安、「新耐震基準」と「旧耐震基準」の違い
購入しようと考える住宅について、耐震性が高いか低いか、購入しても安全性が高いか低いかを判断する1つの目安として、「新耐震基準」と「旧耐震基準」のどちらに該当するかという視点があります。
中古住宅を購入しようとしている人のなかには、新耐震という言葉を聞いたり見たりしたことがある人もいるのではないでしょうか。
新耐震基準とは？
新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震を受けて建築基準法が改正され、1981年（昭和56年）6月1日から施行された建物の耐震設計基準のことです。それ以前の基準よりも厳しい基準となったことで、この基準に該当する建物であれば、それ以前に比べて耐震性が高まったということになります。
新耐震基準の建物は、震度6強～7程度の大地震でも建物が倒壊しないことを目指すものです。倒壊しないとは、ダメージを何も受けないという意味ではなく、ある程度の損傷があったとしても倒壊せず、人命を守るというものです。
旧耐震基準とは？
旧耐震基準とは、新耐震基準となる前の基準のことで、震度5程度の中規模の地震で倒壊しないことを目安としていました。つまり、東日本大震災や阪神大震災では、それ以上の大地震でしたから、こういったものを想定していない基準ということです。
1981年（昭和56年）6月1日が分かれ道
「新耐震基準」と「旧耐震基準」の概要を知れば、誰もが新耐震基準の家を買いたいと考えることでしょう。では、その見分け方を解説します。
新耐震基準とは、前述したように、1981年（昭和56年）6月1日から施行された建物の耐震設計基準のことです。つまり、この日より後の基準で建築されたかどうかが大きなポイントになります。
誤解しないようにしなければならないのは、この日以降に完成した住宅ではなく、この日以降の基準で建築された住宅であるという点です。
例えば、1981年9月15日に完成した住宅があるとします。この住宅は、必ずしも新耐震基準の家とは限らないということです。1981年5月31日までに建築基準法に基づく確認確認を受けている住宅なら、旧耐震基準の可能性が十分にあるということです。
建築確認日の確認方法
新耐震基準の家かどうかは、建物の完成日ではなく、建築基準法に基づく確認確認がおりた日で判断するというわけです。
それでは、この建築確認日がいつであるか、どのように判断すればよいのでしょうか。それは、主に以下の書類で確認することができます。
- 確認済証（旧名称：確認通知書）
- 検査済証
- 建築確認台帳記載事項証明書（名称が異なることもある）
これらの書類は、売主から提出していただくか（確認済証・検査済証）、役所で確認する（建築確認台帳記載事項証明書）ことができます。しかし、仲介業務を担当する不動産会社に聞くと既に入手しているものを提出してくれる子も多いですし、未取得なら入手して提出してくれることもあります。
よって、まずは、不動産会社に聞いてみましょう。そして、入手次第、建築確認日の欄の日付が「1981年（昭和56年）6月1日」以降になっているか確認してください。
ちなみに、この日付より前に完成した住宅なら、書類を確認するまでもなく、旧耐震基準の時期の建築確認ということになります。最近の新築住宅は工期が早鋳物で3か月未満ということもありますが、当時は、規模やプラン、建築会社などの事情によりますが、早くても3か月以上の工期がかかっていました。よって、同年8月までに完成した住宅はあまり期待できないと言えます。
旧耐震基準の時期だから危ないとは限らない
旧耐震基準の時期に建築確認をしている住宅の全てにおいて、耐震性が著しく低いとは限りません。あくまでも、ここでの話は、簡単に見分ける目安であって、個々の建物については、設計者・施工者・施主の考え次第で当時の基準よりも耐震性を上げている可能性はあるからです。
このことは、耐震診断をして判断するしかないですが、現実的に耐震診断を実行すること自体が難しいという問題があります。以下のページで耐震診断できる住宅とできない住宅について説明しているので参考にしてください
建築確認申請の通り建てていない住宅に要注意
新耐震基準の時期の建築確認だからといって、耐震性については安心できると安易に考えないように注意しましょう。
建築確認がおりた後に、建物の工事に着手するのですが、施工者や施主の都合などによって、建築確認申請したとおりに建築していない住宅があるからです。最近の住宅では、このようなことはほとんどありませんが、昔は結構たくさんありました。
建築確認申請の通り建てていない住宅は、完成後の完了検査を受けていないため、検査済証が発行されていません。
時期に関する1つの目安としては、2000年前後までの住宅かどうかです。この頃に業者が厳しく対応しだしたこともあり、それ以前と以後では、検査済証を発行している住宅の割合が大きく異なります。
ただ、検査済証が発行されているかどうか確認できれば、良い参考になるので、これを確認するよう心がけましょう。検査済証を不動産会社を介して売主から提示してもらうか、建築確認台帳記載事項証明書の記載内容で確認できます。
検査済証は紛失されていることが多いので、役所で取得できる（絶対に取得できるわけではないが）建築確認台帳記載事項証明書で確認するケースが多いです。
増改築した住宅に要注意
新耐震基準の建築確認がおりており、且つ、検査済証の発行を確認できると安心感が増しますが、実は落とし穴があります。
それが、増改築です。
増改築工事をする際に、耐震性のことを無視した工事をしてしまっている家があるからです。購入する前には、増改築歴の有無を確認し、している場合はその内容をヒアリングするようにしましょう。
軽微な工事であれば、影響がそれほど大きい可能性は低いですが、壁を減らしたり、増やしたりする工事は、耐震性に影響するものが多いので注意が必要です。特に、平屋の家を2階建てに、2階建てを3階建てにしたケースでは警戒心が必要です。
新耐震基準の家なら絶対に安心か？
新耐震基準の時期に建築確認がおりていて、検査済証もあり、増改築もしていないとなれば、かなり安心感があります。
しかし、もう1点、ここで考えておくべきことがあります。それは、建物の劣化と新築当時の施工不具合の有無です。
建物は期間の経過とともに劣化が進行していくもので、これはすべての建物で避けることができません。劣化の進行程度が著しい場合、結果的に耐震性にマイナス影響を与えることもあります。
また、新築当時の施工に問題があり、施工不良（欠陥工事）が今も残っている住宅は多いです。これも、その内容次第で耐震性に著しい影響を与えることがあります。
こういった建物の劣化状態や新築当時の施工不良の有無を確認するには、現地でよく診断することですが、一般の人は難しいのが現実です。そこで、多くの人が利用しているのが、ホームインスペクション（住宅診断）という専門的なサービスです。購入判断のよい材料となることが多いので、検討するとよいでしょう。
新耐震基準でない中古住宅を買ってはいけないか？
新耐震基準の時期に建築確認がおりていなくても、耐震性に問題のない住宅はあります。よって、建築確認の時期だけで判断すべきとは言えないのです。
具体的には、過去に耐震補強工事を実施しているかどうかです。
大事なポイントは、適切に耐震診断を行って、適切に補強設計をして、さらに適切に耐震補強工事をしているかどうかです。
中古住宅の広告を見ていると、「耐震補強済み」と謡っている物件がありますが、その補強工事の内容が大事です。しかし、販売している不動産会社も詳細を把握していないことが多く、判断することが難しいという現実が悩ましいところです。
「2000年基準」も要チェック（木造住宅の場合）
1995年に、阪神・淡路大震災が起こりました。この地震では、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認がおりた新耐震基準の建物でも一部に被害が出ました。そのため、2000年（平成12年）6月1日に改正建築基準法が施行されました。これが、「2000年基準」とも呼ばれています。
2000年基準は、新耐震基準をさらに強化したもので、地盤の硬さに応じた基礎の設計が必要となり（地盤調査が事実王の義務化されたとも言われている）、柱・梁・筋交いなどの接合部の金物や、耐力壁のバランス（配置）の確認が規定されました。
2000年以前の住宅では、検査済証を取得していない物件が多くて、実際に新耐震基準を遵守していない住宅も多かったと思われることから、阪神・淡路大震災で倒壊した新耐震基準の時期の住宅の原因が、必ずしも新耐震基準では不足すると言えない面もありうるのですが、2000年基準がより強化されたものであることは事実ですので、中古住宅を購入するときの１つの判断材料としては有効だと言えるでしょう。
まとめ
中古住宅を購入しようとする人は本当に多くなり、アネストでも中古住宅のホームインスペクション（住宅診断）の依頼者が増えました。
購入者のうちの多くは、耐震性に対する意識をもっていますが、何をもって判断すればよいか、何か目安がないかと思い悩むものです。そこで、新耐震基準、旧耐震基準、2000年基準という3つのキーワードを取り上げて解説しました。
ただ、基準だけが全てではないですし、実際にインスペクションをすると2000年基準以降の住宅でも大きな問題が見つかることは少なくありません。購入を決断する前に、慎重に検討してみてください。
執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
