様々な物件を見て最終的に中古住宅の購入を決め、既に売買契約を締結済みで引渡しの日を待っている人を対象としたコラムです。売買契約後、引渡し前に買主が注意すべきこと、やっておくべきことについてご紹介します。
新たな借金や支払いの滞納をしない
中古住宅を購入する人の多くは、購入資金の一部を住宅ローンで賄っています。金融機関から融資をうけて購入代金の一部に充当するということです。
既に売買契約を締結しているのであれば、契約前の仮審査をパスしており、契約後の本審査の結果待ちであるか、本審査にもパスしている状況でしょう。
住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、売買契約書において融資を受けられなかったときには売買契約を白紙に戻して、支払済みの手付金も返金され、違約金も生じないこととなっているはずです。これは住宅ローン特約や融資利用の特約などと呼ばれています。
住宅ローンの本審査に合格しているのであれば、もうこの特約も無関係な状況になっているわけですが、買主が新たに自動車ローンやその他のローンなどで借金をしてしまうと住宅ローン融資を受けられなくなる可能性があります。また、既に融資を受けている件できちんと返済せずに滞納しても同様です。
借入情報は、その内容次第で住宅ローン融資に影響することがあるからです。場合によっては、住宅ローン特約の対象とならない解約となり、手付金が返金されないどころが、場合によっては違約金の対象となる可能性もあることですから、買主は十分に注意しておきましょう。
引越し業者は相見積もりで比較検討する
売買契約後、引渡し前の間に買主がやっておくことの１つに引越し業者の段取りがあります。新居へ持っていく家具等の荷物を決めてから引越し業者を呼んで引越し代の見積りを提示してもらうという作業ですが、この際、１社のみで見積りをとっていては割高な金額を請求されることが多いため、必ず相見積もりをとるようにしましょう。
引越し業者からも、他の業者で見積りをとっているのか質問してくることが多いですが、相見積もりをとっていることをはっきりと伝えることで競争原理が働くのでお勧めです。引越し業者は相見積もりとることが原則だと考えておきましょう。
リフォームするなら相見積もりが必須
中古住宅を購入する人のなかには、購入後すぐにリフォームを検討している人が非常に多いです。クロスやフローリングの貼り換えや、キッチンやユニットバスの交換も候補に挙がってくることが多いでしょう。
その見積りを引渡し前にとってリフォームを検討しておくことは、よくあることです。引渡しを受けてから、速やかにリフォーム工事に着手し、できる限り早く入居するためには引渡し前にリフォームの段取りを進めておきましょう。
リフォーム工事は、業者によって価格の開きが非常に大きいため、はじめて依頼する人にとってはわからないことだらけです。リフォーム業者のぼったくりに合わないためにも、相見積もりをとるようにしましょう。
住宅ローン控除の条件チェック
住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、住宅ローン控除によって所得税などが減税されます。しかし、中古住宅はその築年数や構造によって条件が異なるため、正確に覚えておかなければなりません。
2022年（令和4年）度の税制改正により、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であれば、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書がなくても住宅ローン減税を受けられることになりました（追記：2022年4月1日）。
1981年（昭和56年）以前に建築された住宅
1981年（昭和56年）以前に建築された住宅では、所定の条件を満たさなければ住宅ローン控除を受けることができません。その所定の条件とは次にお話しするものです。
条件次第では耐震診断や既存住宅かし保険を検討する
前述した構造と築年数に該当する中古住宅を購入する場合、耐震基準適合証明書、既存住宅瑕疵保険の付保証明書、耐震等級が１以上である既存住宅性能評価書のいずれかが必要です。もっとも多く検討されているのは、このうち耐震基準適合証明書の取得ですが、これは耐震診断で一定基準以上の評価が出れば取得可能です。
その次に多いのは、既存住宅瑕疵保険の付保証明書の取得ですが、こちらも現場検査と審査に合格することで取得できるものです。
残念ながら、1981年（昭和56年）以前に建築された住宅では、耐震性が不足することが非常に多いため、現実的にはローン控除を受けるのは難しいです。
付帯設備表・物件状況報告書と現況を比較する
中古住宅の売買である場合、売買契約の際に、付帯設備表と物件状況報告書という書面を交付してもらっていることが多いです。契約時に受領した書面を確認してみてください。
付帯設備表とは、売買契約の対象となる設備を明らかにする書面であり、照明・コンロ・食器洗い洗浄器などの設備について売買対象であるかどうかが記載されているものです。それらの設備の故障有無まで書かれていることが多いです。
また、物件状況報告書とは、契約時点において売主が把握している建物の状況が記載されています。例えば、雨漏りやシロアリ被害の有無などです。
買主は引渡しを受ける時点で、これらの書面通りの状況であるかどうか現地で１つずつ確認していく必要があります。相違点があれば、解決に向けて売主と交渉が生じることもあります。
空き家の状態で劣化・不具合の有無を要チェック
中古住宅の売買では、売主が居住中に売却に出されていることも多いため、買主は多くの家具等がある状況で物件を見学していることもあります。そのような場合、買主は家具などが置いてあった箇所の建物の状態について把握できていません。
例えば、冷蔵庫やタンス、収納棚、ベッドなどがあった箇所です。
引渡し後に初めてそういった箇所を買主が確認することが多いのですが、もしそれまで隠れていた箇所に問題があったならば、買主としては売主に補修等の要求を引渡し前にしておきたいものです。例えば、大きな棚を撤去した後に壁を見たら雨漏りしていた場合などです。
よって、売主が退去した後、引渡しを受ける前にもう一度、現地を確認させてもらえるように不動産会社を介してお願いするとよいでしょう。
また、売買契約をする前にホームインスペクション（住宅診断）をしていなければ、この段階で実施しておくとよいでしょう。
