一戸建てを購入するときに行うホームインスペクション（住宅診断）では、屋根の診断について、地上やベランダから目視できる範囲については含まれていることが多いです。それでは、勾配のある屋根ではなく、フラットな形状をした屋根、つまりフラットルーフについてはどうでしょうか。
フラットルーフは、陸屋根とも呼ばれますが、フラットな形状をしているため、人が出入りできる屋上として使用されることも多いです。
この屋上、フラットルーフもインスペクションの対象項目となっていることが一般的ですが、基本的には階段や備え付け梯子（タラップ）で安全に登れることが前提です。
ちなみに、ルーフバルコニーは、フラットルーフをバルコニーとして活用するものですので、ここで書いている屋上と同様にインスペクションの対象と考えてよいでしょう。
屋上やルーフバルコニーをインスペクションすることの意義、必要性と、調査項目について解説します。
なぜ住宅購入時に必要か？一戸建ての屋上インスペクションの意義・メリット
なぜ住宅購入時に屋上やルーフバルコニーのインスペクションも必要であるかは、屋上などのリスクを知れば理解できることです。
屋上・ルーフバルコニーに潜むリスク
ホームインスペクションでは、天井裏の点検口があるときには、覗いて（時には進入して）構造材や断熱材などのチェックをしますが、その際に雨漏り痕が見つかることも少なくありません。つまり、雨漏りの症状を発見することがあるわけです。
そして、屋上・ルーフバルコニーは、雨漏りの要因（浸水箇所）となっていることが多い場所です。新築時の施工不良や長年経過することによる劣化事象によって、屋上のどこかから、天井裏内部へ浸水してしまうことがあるのです。
雨漏りリスクを把握できることがメリット
つまり、ホームインスペクションによって雨漏りのリスクがあるかどうかを把握できることがメリットです。インスペクション時には、雨漏りしていることを断定できることもありますが、多くの場合、「雨漏りしている可能性がある」「雨漏り痕があり、売主が補修したというが補修が適切にできているか判断できない」などといった表現になります。
また、「防水層の割れがあるため、雨水が浸水している可能性がある」といったように、具体的な場所を挙げるものの、そこから浸水したことは特定せず、可能性の有無にとどまります。
それでも、購入を検討する人にとっては、雨漏りのリスクの有無を確認できるため、多くの場合で有意義な情報となります。
雨漏り対応の費用を想定する
雨漏りしている、もしくはその可能性があるとわかった場合、その補修対応を検討する必要があるわけで、購入後に余計な費用がかかることを理解できます。具体的な金額までは、ホームインスペクションで算出できないため、工務店などに相談するのも1つの方法です。
購入前に売主との交渉に活用
購入する前に雨漏りリスクを確認できた場合、購入を中止するという判断もできますが、売主と補修費用の負担や値引きについて交渉できることもあります。相手次第であるため、交渉しても買主側の希望がとおらないこともあることは理解しておきましょう。
ここをチェック！屋上やルーフバルコニーの主な調査項目
屋上（ルーフバルコニー）には、いくつもの大事なチェックポイント（調査項目）がありますが、その中でも特に大事な事項を紹介します。
床面の防水層
屋上の床面の仕上げにはいろいろあり、FRP防水やシート防水であるケースがよくみられます。これらの床面に、ひび割れ、色あせ、表面の剥がれ、欠損が見られる場合は要注意です。その部分から浸水している可能性があるからです。
排水口（ドレン）とその周辺
屋上には、排水口（ドレン）がありますが、そこに落ち葉や泥が溜まっていることで、詰まりがないか確認する必要があります。また、排水口のまわりの防水が切れていると、漏水リスクが高いと言えます。
ちなみに、排水口は屋上の隅にあるケースが多いですが、広い屋上ではいくつもあるので、1か所だけ確認して満足しないようにしましょう。
立ち上がり部分の壁
屋上の周囲に立ち上がり壁がある場合、その壁のひび割れや欠損が雨漏りの要因となることもあるので、床面と同じように防水層のひび割れなどがないかチェックすべきです。また、立ち上がりと壁の突合せ部分においては、外壁仕上げ材やシーリングのひび割れ・欠損が問題となることもあるので、確認が必要です。
サッシ下部
ルーフバルコニーにおいて、室内からバルコニーへ出られる開口部、つまりサッシがある場合、そのサッシ下部のシーリングの破断やビス穴から雨漏りする事例もありますので、インスペクション時に確認したいポイントです。
サッシ下部は見づらいので、屈んで慎重に確認するとよいでしょう。
手すり壁の根元と笠木
バルコニーの端（周囲）にある手すり壁は、床面に固定する箇所のシーリングの破断や笠木の割れ、隙間から漏水する可能性があるため、チェックすべきです。
ちなみに、手すり壁がぐらついていると危険なので、軽く力をかけてぐらつきがないかも一緒に確認しましょう。
新築・中古別：屋上のインスペクションを依頼するベストなタイミング
屋上のインスペクションは、いつ依頼するとよいのでしょうか。屋上だけを別の項目のインスペクションと分けて依頼するのは、費用対効果が悪く、インスペクション業者も受け入れていないことが一般的なため、ここでは建物全体のインスペクションを依頼するタイミングとして紹介します。
新築の場合：内覧会（竣工検査）のタイミングでプロに見てもらう
新築一戸建て住宅の場合、屋上を検査するホームインスペクションは、建物完成後が前提です。建売住宅の購入前であれば、売買契約を締結する前に依頼し、注文建築の家であれば引渡し前に依頼するとよいでしょう。
建売でも、既に売買契約を締結済みなら、引渡し前の依頼でも構いません。
中古の場合：契約前（ホームインスペクションのオプションとして追加）がベスト
中古一戸建て住宅の場合、基本的には購入する前（売買契約の締結前）に依頼することを最優先で考えてください。ただし、一部の住宅では、売主が購入前のインスペクションを拒否することがあるため、そういった住宅を購入した人は引渡し後、入居前の依頼を考えましょう。
まとめ：納得してマイホームを手に入れるために
ここまで読んできていかがでしょうか。
思った以上に、屋上・ルーフバルコニーのチェックポイントが多いと感じましたか？一般的には、勾配のある屋根に比べて、フラットルーフの方が雨漏りリスクが高いと考えられていますので、しっかりチェックしておきたいものです。
屋上の状態を知ることは、購入判断や新築業者への是正要求、建物のメンテナンスにも活用できるため、ぜひ検討してください。
ただし、屋上・ルーフバルコニーの床面に、何かを設置していて床を確認できない場合は、調査範囲が限定されてしまうことも理解しておきましょう。たとえば、タイルや人工芝、ウッドデッキなどがあると、床面を調査することができません。
執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
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ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
