住宅を建てたり購入したりするとき、二世帯住宅を選択肢に入れる人もいますね。親子の二世帯が同居することで、互いの利便性を感じられるシーンは多いですし、住宅取得費用も総額でみれば安くおさえられることもあるので、検討する価値はあると言えるでしょう。
そして、二世帯住宅を建築、または購入する人が、ホームインスペクションを利用するかどうかで悩んでいることもあります。通常の一戸建て住宅では、新築でも中古物件でもホームインスペクションを利用することが当たり前のようになっていて、実際に非常に多くの人が利用していますが、二世帯住宅の場合ではどうなのでしょうか。
今回は、二世帯住宅とはどういうものであるか基本的な知識を紹介したうえで、ホームインスペクションを利用する必要があるか、利用する場合の費用相場がどの程度であるか、一世帯分を賃貸しているときの注意点を解説します。
主に、これから二世帯住宅を新築、または中古で購入する可能性がある人に役立つ内容となっています。
二世帯住宅とは何か？本当に理解しているのか？
二世帯住宅とは、一般的に「親世帯と子世帯という二つの異なる世代が、一つの建物内に居住することを前提に設計・建築された住宅」を指します。
法律上の厳格な定義があるわけではありませんが、税制上の優遇措置（固定資産税の軽減など）を受ける際には、キッチン、トイレ、風呂などの生活設備が各世帯に備わっていることや、構造上・利用上の独立性が問われることが一般的です。
二世帯住宅は、その構造やプライバシーの確保度合いによって、以下の2つのタイプに分類されます。
部分共有型
玄関は一つだが、キッチンや浴室の一部を世帯ごとに分ける、あるいはリビングを分けるなど、一部の空間を共有する形態です。
完全分離型
玄関から生活設備まですべてを別々に設ける形態。建物内部で行き来ができるタイプと、外階段などで完全に遮断するタイプがあります。
二世帯住宅の最大のメリットは、「育児や介護の相互援助」と「建築費用や生活費のコスト削減」にあります。一方で、生活リズムの違いによるストレスや、将来の相続時の扱いなど、事前のルール作りと慎重な設計が重要だと言われています。
どちらにするべきかは、融資（住宅ローン）、住宅ローン控除、将来の資産価値のことなども考慮して、慎重に検討する必要があるでしょう。
二世帯住宅でも、やっぱりホームインスペクションが必要
二世帯住宅を建てる、あるいは購入する際、「身内が住むのだから」「大手メーカーだから」と安心しがちですが、実は二世帯住宅こそホームインスペクション（住宅診断）が極めて重要です。その理由は、建物の構造が複雑になりやすく、トラブルが起きた際の影響が二世帯分に及ぶためです。
調査すべき項目と範囲は通常の一戸建て住宅と同じ
まず、二世帯住宅であっても、調査すべき項目や範囲は通常の一戸建て住宅と全く同じです。 屋根、外壁、床下、小屋裏といった建物の根幹に関わる部分はもちろん、基礎のひび割れやシロアリ被害の有無、雨漏りの形跡など、一軒の家としての健全性を客観的にチェックする必要があります。
「二世帯だから特別な調査になる」のではなく、一戸建てとしての基本性能を、第三者の専門家（＝ホームインスペクター）が丁寧に調査することに変わりはありません。
施工ミスや酷い劣化が見つかることがある
さらに、二世帯住宅特有の懸念として、「施工ミス」のリスクが挙げられます。 二世帯住宅は、キッチンや浴室といった水回りが2セット存在したり、上下階で間取りが大きく異なったりと、配管や配線が通常よりも複雑になっていることがあります。
これにより、配管の接続不良による漏水や、断熱材の充填不足、あるいは図面通りに施工されていないといったミスが発生する確率が高まりやすいのです。
また、中古物件の場合は、一見きれいに見えても、床下を確認すると「湿気による構造材の酷い劣化」や「換気不足によるカビの蔓延」が見つかるケースも珍しくありません。
もし欠陥を見逃したまま入居してしまうと、修理費用の負担をどちらの世帯が持つかで揉めたり、騒音や漏水が原因で家族仲が悪化したりと、単なる「建物の問題」以上の悲劇を招きかねません。
「二世帯が末永く安心して暮らす」という本来の目的を果たすためにも、引渡し前や購入前にインスペクションを行い、建物の「健康状態」を確認しておくことは、もはや必須のプロセスと言えるでしょう。
仕様やプランのチェックはインスペクションの対象ではない
二世帯住宅では、プランニング段階において、世帯間の防音・遮音、プライバシーについて、どこまで配慮するか慎重に検討する必要があります。ホームインスペクションをしているとき、まれに防音の面で心配になることに気づくこともありますが、業務範囲のことなので、通常は依頼者などへ伝えることはありません。
こういった建物の仕様やプランに関する問題点、メリット・デメリットの評価については、ホームインスペクションの範疇ではないことを理解しておきましょう。
二世帯住宅のインスペクション費用相場
二世帯住宅のインスペクションをする場合、通常の一戸建て住宅に比べるとインスペクション費用（調査料金）は高くなる傾向にあります。建物の面積や間取りにもよることなので、個別にインスペクション業者へ図面提供しつつ確認する必要があります。
仮に、延床面積が２００平米の二世帯住宅である場合、概ね以下の金額が相場です。
床下・屋根裏に進入調査する場合：８～１３万円程度
床下・屋根裏に進入調査しない場合：１３～２０万円程度
この金額から大きくずれる見積り額の場合、調査内容が簡易的なものであったり、単純に高く請求されすぎということもありうるので注意が必要です。
賃貸しているときの注意点
新築当時は、親子で二世帯住宅として使用していたものの、１つの住戸を賃貸に出すこともあります。完全分離型にしていた住宅で、親世帯が亡くなった後や、子世帯が転勤などで長期的に転居した場合などにみられるケースです。
そして、その住宅を所有者の何らかの都合により、売却することもあり、その際に購入検討者がホームインスペクションを依頼することがあります。
この場合、二世帯のうち、一世帯の住戸が他人に賃貸中のために室内を確認できないこともあります。
ホームインスペクションでは、本来は、建物外観と屋内（室内）のすべてを診断することが望ましいのですが、どうしても屋内の一部を調査できないこともあるわけです。
このようなケースでは、室内へ立ち入って調査できない住戸については、屋内の床・壁・天井・設備などの状況を確認することができませんし、その住戸の床下や屋根裏（小屋裏）も確認できないことになるため、診断できないまま買うかどうかを判断しなければなりません。
インスペクションの依頼者としては、確認できない範囲があることをよく理解したうえで依頼し、その調査結果を確認するようにしましょう。
執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
