中古住宅を購入するとき、取引を進める過程で、買主は売主や不動産仲介業者から様々な書類を受け取ることになります。それは、対象物件が一戸建てであってもマンションであっても同じです。そのなかには、将来のために大切に保管しておくべき書類も含まれているので、大事に扱ってください。
ここでは、中古住宅を購入する人（買主）が受け取ることがある書類について紹介しますので、売買契約を締結する前か、引渡し日の前までに確認しておきましょう。
中古住宅の購入時に買主が受け取る書類一覧
中古住宅を購入するときに、買主が受け取る可能性がある書類をリスト化すると以下のとおりです。
- 販売用資料（間取り図付き）
- 重要事項説明書・売買契約書
- 物件状況報告書・付帯設備表
- 全部事項証明書・公図・地積測量図・建物図面
- 建築確認済証・検査済証（建築台帳記載事項証明書）
- 設計図（竣工図）
- 住宅履歴情報・点検記録
- 設備取扱説明書・保証書
- 管理規約・使用細則（マンションの場合）
- 長期修繕計画書・管理に関する重要事項説明書（マンションの場合）
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
- 登記識別情報通知
これ以外の書類が提出されることもありますが、細かなものは除外しています。
この記事では、売主や不動産仲介業者から受け取る書類を解説する目的ですが、上の一覧のなかには金融機関と締結する書類も含まれています。それは、住宅ローンの金銭消費貸借契約書です。また、登記識別情報通知（昔で言う権利証のようなもの）は司法書士から受け取ります。
それでは、以降でそれぞれの書類についてどのようなものか、簡単に説明していきます。
販売用資料（間取り図付き）
販売用資料とは、特に公式の名称があるわけではありません。対象物件の販売価格や概要（所在地・土地建物の面積・築年月・構造種類・階数など）と不動産会社が販促用に簡易的に作成した間取り図が掲載されていることが一般的です。
ほかにも、その物件のPRポイント（例：南向き、リフォーム済みなど）が記載されていたり、現地までの案内図が掲載されていることもあります。
この資料の目的は、購入検討者に物件の概要等を提示するためのもので、不動産会社にとっては大事な販促ツールです。
紙媒体とは限らず、SUUMOやHolmesなどの不動産ポータルサイトや不動産会社の自社サイトに掲載されたオンラインの情報として提供されることは多いです。
これを受け取る、または閲覧する時期は、購入検討の初期段階です。
重要事項説明書・売買契約書
購入する物件を選別し、具体的に1つの物件に絞った後は、購入申込書に希望条件等を記載して申し込みを行います。その後、売主と条件面で合意してから行うのが、売買契約です。この段階になると、重要事項説明書と売買契約書に署名・押印して、受け取ることになります。
順序としては、先に重要事項説明書で、そのあとに売買契約書ですが、同日に同じ作業の流れのなかで各書類に押印・受け取りとなることが多いため、同時に実施している印象となる人が多いです。
物件状況報告書・付帯設備表
物件状況報告書・付帯設備表は、売買契約時点における建物の状況と付帯する設備について、売主が買主へ説明する書類で、契約時にお互いに確認しあうことで、後のトラブルを抑制することができます。
物件状況報告書
物件状況報告書には、売主が雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障などといった建物に関する不具合や、増改築の履歴、騒音・悪臭などの近隣問題などで、知っていることを記載します。売主が知らないことは記載できませんので、ここに記載されていることが全てだというわけではありません。
付帯設備表
付帯設備表には、売買取引に含まれる対象物を記載します。たとえば、エアコンが取引に含まれることもあれば、含まれないこともあります。売主と買主の間で、そういった点で認識にずれがあればトラブルになりますね。
インターホンやコンロ、照明器具などは、多様なものがここに記載されます。
物件状況報告書と付帯設備表は、売買契約の直前に買主が受け取るものですので、契約前に大事なことが記載されていないか、認識のずれが無いかといった視点で細かく確認しておきましょう。
登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面
登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面は、全て登記に関わる書類です。
登記事項証明書は、登記簿の写しのようなものです。対象物件の所有者・構造種類・面積・築年数などの情報を確認することができます。登記事項証明書には種類があるのですが、全部事項証明書であれば、所有者については、現在の所有者だけではなく、それ以前の者も確認できますし、増築や減築の履歴を確認できることもあります。ただし、増築や減築は登記されていないことも多いことを理解しておきましょう。
公図とは、通称で、正しくは地図に準ずる図面または地図（法第１４条第１項）のことです。とはいえ、不動産業界では誰もが公図と呼んでいます。この公図で、凡その位置関係や土地の形状を確認できることが多いです。
地積測量図は、土地の形状・面積を確認できる図面です。これに表示されている面積が、土地の登記事項証明書でも確認できるはずです。
ここで言う建物図面は、建物の設計図のことではなく、登記された建物図面のことです。建物を俯瞰した図面で、平面形状を各階で確認できます。居室やキッチンなどの間取りの表示はなく、一般の人が見ても理解しづらい印象を持つこともあります。
登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面は、法務局で取得できるものですが、重要事項説明のときまでに不動産会社が用意しており、受け取ることができるので、基本的には買主が法務局で取得する必要はありません。
確認済証・検査済証（建築台帳記載事項証明書）
建物を建築する際には、自治体等に建築基準法に基づく建築確認申請をしなければなりません（一部の地域を除く）。その申請を確認してもらうと確認済証が発行されます。そして、建築の途中で中間検査を受けて合格すれば、中間検査合格証が発行されて、完成後の完了検査で合格すれば、検査済証が発行されます。
中古住宅を購入するときには関係ないと考える人もいるかもしれませんが、購入する家が、きちんと建築基準法に則って建てられたものであるかどうか確認するのは、大事なことです。重要事項説明または売買契約のとき、もしくは引渡しの際に売主から受け取るようにしましょう。
買主から希望しなくても、不動産仲介業者が段取りすることもありますが、言わないと段取りしていないことも多いです。
しかし、確認済証や検査済証は、売主が紛失してしまっているケースが非常に多いです。紛失というよりも、新築当時に建築業者や設計者から受け取っていないことも多いです。そのような場合、自治体等で、建築計画概要書の写しや建築台帳記載事項証明書を発行してもらえるか確認しましょう。
この書類で、新築当時に、確認済証や検査済証が発行されているかどうか、確認できるからです。ただし、建築計画概要書の写しでは、確認済証の発行を確認できても、検査済証の発行までは確認できません。
できれば、売買契約の前に、不動産仲介業者にこれらの書類の有無を確認し、不動産会社がまだ確認前であれば、契約前に確認するよう求めてください。
設計図（竣工図）
建物の設計図は、その建物をその後、増改築するときには重要な役目を果たします。これがないと、増改築の計画を立てづらくて、追加コストがかかることもありえます。それだけに、売買に際して売主から引き継ぎさせてもらいましょう。
設計図とは、建築する前に設計した段階の図面のことで、竣工図とは、建築中に変更した箇所なども繁栄された図面のことです。つまり、中古物件を購入するものとしては、竣工図がより大事です。ただし、不動産業界では、どちらもまとめて設計図と言っていることが多いです。
ただし、多くの場合、売主が提出する図面が、竣工図に該当するものかどうか、不動産会社が判断できていません。正確には、竣工図かな？という意識をもって確認していないことの方が多いです。そして、売主も設計段階の設計図なのか、変更が反映された竣工図なのかわかっていないことが多いです。
よって、当事者がわからないまま新しい所有者へと引き継がれていくことが多いのが実情です。
また、長い年月が経過するなかで、何度もリフォームを繰り返している住宅も多いですし、新築当時の図面と現物に相違点が多いケースも少なくありません。リフォーム・増改築時の設計図・竣工図があるなら、それも引継ぎできることが理想です。
なお、中古マンションの場合、建物全体の竣工図は、管理事務室（管理人室）に保管していることが多いです。小規模マンションの場合は、理事長が保管していることもあります。これは、購入時に引継ぎするものではなく、購入後、必要に応じて閲覧申請するとよいでしょう。
住宅履歴情報・点検記録
所有者（売買時の売主）によっては、建物のメンテナンスの記録をとっていることがあります。実施年月と工事内容などの記録、つまり住宅履歴情報があれば、ぜひ引き継ぎましょう。新築当時に建築業者による定期点検やシロアリ業者の点検、第三者のホームインスペクション業者の点検などの記録もあるなら、引き継ぎましょう。
こういった履歴や点検の記録が何もない住宅の方が多いので、無い住宅がダメな家だというわけではありません。
設備取扱説明書・保証書
住宅には様々な設備が付帯しています。キッチンやトイレ、ユニットバス、食器洗い乾燥機などのことです。これらのような設備機器には取扱説明書があるので、売主から引き継ぎましょう。もし、まだ保証期間内であるなら、保証書も引継ぎしたいものです。
しかし、売主が保管していなければ、仕方ないですね。必要に応じて、商品名や型番から、インターネットで確認してみるとよいでしょう。少々古くても見つかることが多いです。
管理規約・使用細則（マンションに限る）
中古マンションを購入する場合、そのマンションの管理規約や使用細則（ペット飼育などの使用ルール）を売主または管理会社から受け取ることができます。不動産会社が段取りして、受け渡しすることもあります。
何も要求しなければ、売買契約時か引渡し時に受け取ることになりますが、購入する前にルールを確認しておく方がよいので、事前に提出してもらえないか不動産仲介業者に聞いてみましょう。
長期修繕計画書・管理に関する重要事項説明書（マンションに限る）
中古マンションを購入する場合、建物全体の長期修繕計画書を入手して確認しましょう。マンションによっては、修繕計画を立てていないこともあり、管理面が無茶苦茶になっていることもあるので、購入する前に提出してもらって、最低限の確認として、その存在有無だけでもチェックしましょう。
管理に関する重要事項説明書は、管理会社が発行する書面です。不動産仲介業者に言えば、契約の直前に提出してくれるでしょう。建物全体の修繕履歴もこれで確認することができます。
ここに挙げた長期修繕計画書と管理に関する重要事項説明書は、いずれも建物全体に関するものであり、個別の住戸の履歴などではありません。
住宅ローンの金銭消費貸借契約書
前述したとおり、不動産会社から提出してもらう書類ではありませんが、一応、説明しておきます。
住宅ローンの金銭消費貸借契約書は、ローンを利用する人なら必ずサインすることになる融資の契約書です。住宅ローンを借り入れする金融機関との間で結ぶもので、その書類は金融機関が用意します。二部作成して、押印後に一部を受け取ることになります。
登記識別情報通知
中古住宅に関わらず、新築物件を購入したときも、購入代金の全てを精算して引渡しを受けると同時に、所有権移転等の登記申請を行います。この申請手続き自体は司法書士へ委託することになります。
登記が完了すると、法務局が発行するものが、登記識別情報通知です。これは、いわば登記済権利証の代わりのようなものです。今は、権利証は作成せず、登記識別情報通知が発行されています。法務局から司法書士を介して受け取りますが、同時に登記後の登記事項説明書も受け取れるでしょう。
まとめ
中古住宅を購入するときに、買主が受け取る書類について説明してきましたが、いかがでしょうか。どのような書類があるのか知らないと、受領漏れがあるかどうか確認することもできませんので、よく理解しておきましょう。
執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
