内覧会立会い・同行(竣工検査・完成検査)のFAQ

内覧会立会い・同行(竣工検査・完成検査)に関してよくあるご質問と回答内容です。こちらに掲載されていないご質問がございましたら、お気軽にお問合せください。
【 サービス内容(検査内容) 】
 建物の外部は、基礎周り・外壁面・軒裏がある建物は軒裏も確認致します。屋根の上にあがる調査は行っておりませんので、屋根面は地上やベランダから見える範囲の簡易的な確認となります。
 建物の内部(室内)は、各居室などで床や壁の傾きや歪みを計測したり、建具や水周りなどの設備で動くものの動作チェックをしたり致します。床下や屋根裏は、点検口などの覗ける箇所があれば覗いて見えるところまでが含まれます。
 床下や屋根裏の中へ担当者が進入して行う調査は別途オプションです。
 調査項目の詳細は「住宅診断(ホームインスペクション)の具体的な調査項目」をご覧ください。
(木造の場合)
 基礎コンクリートの内側の状態や土台・大引きなどの構造部の状態、構造部を留めている金物や 断熱材の状態を確認致します。他にも、配管のぐらつきや漏水有無、シロアリ被害の有無なども 確認致します。但し1階がRC造の場合は床下スペースがない場合が多く、その場合は床下の調査はございません。
(鉄骨造の場合)
 基礎コンクリートの内側の状態や鉄骨や鉄骨をつなぐボルトの状態、断熱材の状態を確認致します。 他にも、配管のぐらつきや漏水有無なども確認致します。
(RC造の場合)
 多くのRC造では、床下スペースがない場合が多く、その場合は床下の調査はございません。
(木造の場合)
 柱や梁などの構造部の状態、構造部を留めている金物や断熱材の状態を確認致します。また、雨 漏りや結露の水染み跡の有無を確認致します。
(鉄骨造の場合)
 鉄骨や鉄骨をつなぐボルトの状態、断熱材の状態、雨漏りや結露の水染み跡の有無を確認致します。
(RC造の場合)
 多くのRC造では、屋根裏スペースがございませんので、屋根裏の調査はございません。
 木造の場合は重要なチェックポイントが多いため、基本的にお奨め致します。鉄骨造の場合は木造ほど見るポイントがございませんが、できれば利用した方がよいです。
 床下・屋根裏の詳細調査(オプション)は60%近くの方が利用されております。内覧会立会い・同行時の検査精度を上げるためにも、床下・屋根裏の詳細調査(オプション)は有効なサービスですので、ご検討ください。
 地盤調査報告書をご用意頂けましたら、確認致します。但し、完成物件に関しては、地盤改良が適切に実施されたか確認することはできませんので、ご了承ください。
 弊社では地盤調査を行っておりません。
 シンクの下部などの目視可能な範囲から接合部等の状況を確認致します。但し、配管経路の全てを確認できるわけではございません。また、内覧時に水道の使用が可能であれば、実際に排水して排水音に異常がないかも確認致します。
 全ての確認はできませんが、点検口などから目視できる範囲で確認致します。断熱材の有無や設置状況(有れば良いのではなく適切な設置が大事)を確認致します。 なお、床下・屋根裏の詳細調査(オプション)をご利用いただくと、より広範囲に確認できます。
 全ての確認はできませんが、点検口などから目視可能な範囲で確認致します。床下・屋根裏の詳細調査(オプション)をご利用いただくと、より広範囲に確認できます。
 雨漏りの被害跡の有無を壁、天井、屋根裏で確認致します。但し、隠れて見えない箇所で生じている雨漏りがあったとしても確認できないことがございます。また、屋根裏の詳細調査(オプション)をお付け頂ければ雨漏りに関することの確認範囲が広くなります。
 調査範囲は目視できる範囲です。原則、建物の一部(床や壁等)の解体を伴う調査は行いません。但し、目視できる範囲で確認された症状等から見えない箇所の問題点について推測できることがあれば、その内容やリスクについて説明できることもございます。
 建物の一部分に絞って調査をお引き受けすることはできません。対象外とした部分でも担当者の視界には入りますし、その際に不具合を発見して黙認することはできないからです。また、構造上の問題が構造部以外に症状として現れていることもございますので、構造以外の部分も確認する必要がございます。よって、割引することもできませんので、ご了承ください。
 内覧会立会い・同行サービスでは、主に目視等で問題となる症状の有無について診断しており、コンクリート表面に表れている現象などから、推測することになります。また、ご要望に応じて、シュミットハンマーによる強度試験を実施することも可能ですので、ご希望でございましたら申込前にお申し出ください(別途有償)。
 一概には判断できません。ひび割れ(クラック)の位置・巾・方向などの諸条件によって、問題のあるひび割れ(クラック)であるかどうかを判定いたします。ご心配でございましたら、一度、専門家に見て頂くとよいでしょう。
【 対象物件 】
 建売住宅も注文住宅も対応可能です。
 木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC造)などの構造や工法に制限はございませんので、対応可能です。RC造は木造に比べると主要な構造部分が隠れて見えないため、表面上の不具合や劣化等の確認となり、またそこから推測できる範囲での診断となります。
【 内覧会当日のこと 】
 一戸建ての場合は、一部の売主(または施工会社)が第三者の検査に慣れていないケースもございますので、事前にお伝えください。
 対象住宅の施工について詳しい方(通常は施工会社の現場監督)に立ち会って頂くことが望ましいです。但し、その方の立会いが困難な場合には他の方でも構いません。
 売主が立ち会うべきことであり、契約後・引渡し前の内覧会ではそのようにすることが業界の常識です。どうしても無理な場合は不動産仲介業者のみの立会いでも構いませんが、売主の対応は悪いものだと言えます。
 売主または施工会社の方が最初から最後まで立ち会って頂くことが望ましいです。どうしても無理な場合は、最初に鍵をあけた後に一度退出されて、終了前に戻ってきて頂く形でも構いません。
 原則として立会いをお願いし致しております。その理由は、検査内容や検査結果をご理解頂きやすいからです。よって、依頼者がお立会い可能な日時で調整されることを推奨致します。どうしても無理な場合は立会いなしでも対応させて頂きます。その場合、調査報告書をご覧頂いてからお電話やメールで質疑応答に対応させて頂きます。
【 お問合せ・お申込み 】
 内覧会と引渡し日は、10〜15日程度の間をあけて頂くことを推奨致します。その理由は、内覧会で指摘したことを売主(または施工会社)に補修して頂く期間が必要だからです。引渡しの前に、再内覧会(確認会ともいう)にて補修後の確認も行いましょう。
 お申込みはご希望日に空きがございましたら、前日でも対応可能です。
【 必要書類 】
 会社によって買主へ提出する書類に差があり、数枚程度しか作成していないこともよくあります。その場合はあるものだけを提出してもらえば対応可能です。検査は間取図だけでもあれば、実施可能です。
 間取図以外の図面は、何か大きな瑕疵などが見つかった場合で、その原因を推測するきにあった方がよいこともあるものです。また、将来のリフォームやメンテナンスのときにもあった方がよいので、できるだけ売主から引き継ぐことをお奨めします。
【 調査時間 】
 売主や施工会社の対応、施工品質等の諸条件にもよりますが一般的には2〜2.5時間程度です。 床下・屋根裏の詳細調査(オプション)をご利用いただくと、さらに平均で1時間程度かかります。
 オプションをご利用の場合、売主側には「所要時間は3〜3.5時間で長引くこともある」とお伝え頂くようお願い致します。調査時間にバラツキがある理由は、建物のプランや大きさ、指摘箇所の量などによって大きく異なるためです。
 調査時間に制限はございません。全ての調査を終えるまで、責任をもって調査致します。なお、調査時間が長引いても追加料金はございません。
 特に開始時間を制限しておりません。但し、既にご希望の日時が予約一杯の場合は、ご予約をお受けすることができませんので、日時調整をお願いすることもございます。
 また、冬季(12月〜2月)は日が落ちるのが早い為、13時頃までの開始をお奨め致しております。さらに、3月中旬頃までは、14時頃までの開始をお奨め致しております。懐中電灯などを使用しても、昼間より視界が悪くなるため、この推奨時間を参考にしてください。
 他社様のように季節に関係なく14時以降の調査を積極的に実施することで、自社の利益を最大化する方法もございますが、調査精度を犠牲にしてしまうことになるために上記時間を推奨致しております。
【 担当者 】
 弊社の社員または提携している一級建築士のどちらかが担当となります。
 弊社では建物の診断は全て一級建築士が対応しております。当業界では、一級建築士以外のものが診断することも多いですが、弊社は必ず一級建築士が担当しておりますので、ご安心ください。
 経験や実績、コミュニケーション力などの能力を確認して採用しており、その上で現場研修も行っておりますので、大きなばらつきはございません。ただ、ご心配でございましたら、弊社HPのプロフィール欄をご覧頂いてご指名頂くことも可能です。但し、地域によっては担当外ということもございますので、ご了承ください。
 担当者のご指名は可能です。但し、担当者によって対応エリアが異なりますので、指名できない場合もございます。また、担当者によって得意分野・不得意分野がございますので、不得意分野の担当者をご指名いただいた場合は、弊社からその旨をご説明の上、別の担当者を提案させて頂くこともございます。
 現地でお会いした際に資格証をお見せ致します。
【 他の検査との比較 】
 不動産会社(または施工会社)がいう第三者検査とは、不動産会社等が依頼者になっているもので買主側の立場で行っているものではございません。
 それらの検査会社にとっては不動産会社等がお客様であり、あまり細かな指摘をしていては次の仕事をもらえなくなる立場であるため、本当の第三者性に劣るものです。
 そういった検査には、建築確認制度に基づくもの、瑕疵担保責任保険の検査、性能表示制度の検査、フラット35の検査などがございますが、いずれも同様のことが言え、これらを利用した住宅においてもアネストの検査で施工ミス等の指摘事項が何度も出ております。
 「不動産業者が言う「新築住宅の住宅診断は不要」は本当か?」も参考にご覧ください。
 フラット35の基準および検査は、その基準に適合した仕様であるか確認しているにすぎず、細かな施工品質のチェックをしているわけではございません。アネストが検査に入った住宅で施工ミスや不具合が見つかっていることからもフラット35の基準に適合するから安心とは言えないことがわかっております。
 最大の違いは立場です。弊社はその取引の成立・不成立に利害関係のない完全な第三者の立場ですが、不動産会社は取引を成立させることが目的です。また、検査を不動産会社の提携業者や下請け業者へ発注していることが多いですが、それらの検査業者は不動産会社から継続的に仕事を得る必要があり、不動産会社の意に反する結果を出しづらい立場とも言えます。新築住宅においても同様で、未だに欠陥住宅が減らないことがその証とも言えるでしょう。
 同じ建物を住宅診断(ホームインスペクション)し同じ症状を見ても、その表現の仕方次第で購入者の購入判断に影響を与えることは難しくないため、消費者としては利害関係のない立場である「本当の」第三者に診断を依頼する方がより安心でしょう。
 また、不動産会社による保証(1年間など)がありますが、その間に瑕疵・不具合に気づかないことも考えられるため、既に購入後の方は保証期間が切れる前に 本当の第三者の診断を受けることも1つの方法です。
 そして、最大の問題が保証対象外の項目です。多くの場合が、雨漏りや基本構造部、給排水管などの一部にのみ限定された保証であることが多く、その他の問題についてはそもそも保証されておりません。しかし、建物について起こるトラブルはこれら以外の細かな点にこそ多いため、保証内容も不十分だと言えます。
【 その他 】
 会社や担当者によって異なります。内覧会(=竣工検査)への専門家の同行は広く普及してきているため、極端に嫌がられたり、拒否されたりすることはほとんどございません。
 まだ所有権が移る前で売主が所有する住宅に立ち入ることになりますので、身分を証して同行する必要がございます。また、検査の様子を見れば、ただの知人ではないと不動産会社も気づかれると思われます。
 最近は専門家を同行される方も多いため、知人としてではなく依頼した第三者として同行させて頂いても問題ないかと考えます。
 2003年に弊社が創業した頃は多くはございませんでしたが、最近では大変多くの方にご利用頂くようになりました。
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