今回の事例では、中古一戸建て住宅を購入するときにご利用頂いた住宅診断（ホームインスペクション）におけるアドバイスをご紹介します。
住宅診断（ホームインスペクション）では、その時点で問題となっている個所を指摘するだけではありません。今後、問題なりそうな症状などが確認された場合は、それについてもアドバイスされます。補修の必要性や点検すべきことなどをアドバイスするものです。
今回の対象となった物件は、木造軸組工法の3階建て住宅です。築７年ほどですから、まだそれほど古い建物というわけではありませんでした。
気になる雨漏りに関する点の診断結果
外壁サイディングのシーリングにひび割れ
外壁の仕上げ材はサイディングでした。サイディング仕上げの場合、目地のシーリングを注意して確認しておく必要があります。この部分のひび割れが進行してしまうと雨漏りを引き起こす可能性があるからです。この住宅でも、ひび割れが何箇所か見つかりました。
この目地のひび割れは、緊急性の高いものではありませんでしたが、既に劣化が進んでいることから、早めの補修が必要な状況だと判断され、補修実施をアドバイスしております。
屋根材もメンテナンスを要する時期に
屋根はコロニアルでしたが、表面の塗膜が劣化してきており、洗浄と再塗装といったメンテナンスを考えるべき時期になっていました。この早めのメンテナンスが建物の寿命にも影響するでしょう。
バルコニーの防水状況
バルコニーはFRP防水になっていますが、ひどいひび割れなどのように今すぐ漏水を引き起こすような症状はありませんが、収縮によると予想される細かなひび割れが一部で確認されました。保護塗装も劣化してきており、FRPが露出している状況であるため、このまままではFRPの劣化進行を早めてしまい、漏水のリスクが高まります。
よって、バルコニーの防水も補修すべき時期だとアドバイスされました。
点検口からの住宅診断
床下点検口がない
住宅の点検口は、普段見られない範囲を見るために重要なものですが、設置されていない住宅もあります。この住宅では、床下点検口が設置されておらず、室内側から床下を確認することができませんでした。購入前に大事な床下を確認できないのは残念なことです。
居住している住宅に床下点検口が無ければ、一度開口して点検するとよいでしょう。
床下点検口の代わりに基礎の換気口を建物外部から覗き込んで確認しました。しかし、これはほとんど見られない状況であるため、あまり細かなところまでチェックできません。確認できた範囲では、床下側の基礎や土台などに問題は見られませんでした。しかし、これで確認できるのは本当にごく一部分のみに限られます。
ちなみに、基礎の換気口は2か所にありましたが、床下換気の必要な容量としては不足だと判断されました。床下点検口が無く直接確認できない範囲だけに心配されます。こういった条件の住宅を購入される場合は、購入後速やかに点検口を設置して再度点検することをお勧め致します。
浴室の天井点検口から調査
浴室が1階にありユニットバスになっておりましたので、天井に点検口があり、天井裏の一部を確認することができました。
ダクトや構造部の一部を確認でき問題ないものでしたが、断熱材が施工されておりませんでした。外壁面に断熱材が施工されておれず、浴室と他のスペースの間仕切壁にも断熱材が施工されていない状況でした。これにより、冷気が壁内を通過して上下階へと流れしまいます。
浴室や洗面室のリフォームを検討する機会には断熱改修も一緒にすると投資に対して効率的な効果を得られます。
2階の床下点検口
この住宅では、キッチンが2階にありましたが、そのため床下収納庫も2階にありました。この収納庫をはずすことで、2階の床下を点検することができました。
この点検口から確認できた範囲では、梁などの構造部には問題がなく安心できるものでしたが、断熱材の設置状態が乱れていて隙間が多かったです。
屋根裏点検口からの診断
屋根裏でも多少、断熱材が乱れていましたので、敷き込み直しをして断熱効果をあげましょう。
小屋組には問題となる劣化や腐朽などはなく、雨漏りの染み痕、変色もありませんでした。
住宅診断（ホームインスペクション）のまとめ
今回の中古物件の住宅診断（ホームインスペクション）では、構造躯体には問題がないものの、断熱状況において全体的に問題を抱えていました。断熱の問題は日々の生活の快適性に関わるものですから、この住宅を購入する場合、考え方や優先度、予算などから対応する時期を検討するとよいでしょう。
一方で、外壁のシーリングや屋根材、バルコニーの防水は、いずれも雨漏りリスクと関係のあるもので、状況からは早めのメンテナンスが望ましいものであったため、優先して補修等を考えなければなりません。
こういった第三者の専門家のアドバイスは、購入する住宅もしくは自らが居住している自宅の今後のメンテナンス計画に活かせるものであり、住まいを長持ちさせるためにも有効なものとなるでしょう。
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執筆者
- 編集担当
- 2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。
