中古住宅の購入時の注意点。瑕疵担保責任と建物調査・住宅診断・ホームインスペクション

■中古住宅の建物調査の利用のタイミング

通常、中古住宅の建物調査は売買契約を交わす前に行うものです。しかし、売主及び仲介業者の都合や取引のスケジュールの関係で契約後に建物調査を実施することもあります。

よって、建物調査を利用する際には、以下の優先順位で建物調査のタイミングを検討してください。

　１．契約前に建物調査を実施する（強く推奨）
　２．契約後、且つ引渡し前に建物調査を実施する
　３．引渡し後、且つ入居前に建物調査を実施する
　４．入居後、建物調査を実施する

そして、上記２以降のタイミングで建物調査を行う予定であれば、必ず、売主の瑕疵担保責任を「有」として頂き、その瑕疵担保責任の期間を確認しましょう。一般的には、１〜３ヶ月程度であることが多いです（ただし、不動産会社が売主である場合には、引渡しから２年以上）。

契約前の建物調査ができない場合であっても、できれば、上記３（入居前）までの調査をお奨め致します。売主に瑕疵担保責任がある間に調査しておき、瑕疵があれば、早期に売主に対応を要求しましょう。

契約前の建物調査に協力してもらえず、瑕疵担保責任の設定も拒否されることがあるようであれば、あまりに買主のリスクだけが高い為、購入を再検討された方が良いと考えられます。

■瑕疵担保責任とは

売主から買主に住宅の引渡しを行った後に、その住宅に隠れた瑕疵（＝欠陥や不具合等）があることがわかった場合、買主が契約解除をしたり、売主に損害賠償や補修請求をすることができます。これを売主の瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任は、「かしたんぽせきにん」と読みます。

もちろん、何でも契約解除や損害賠償の請求ができるわけではありませんが、その重要性は大きいものですので、契約前には、必ず売主の瑕疵担保責任の有無を確認するようにしてください。

中古住宅の売買では、売主の瑕疵担保責任がないこともありますが、あることの方が一般的です。もちろん、買主としては「有」にして頂いた方が良いでしょう。その有無は売買契約で定めますので、売買契約書の確認が必要です。

瑕疵担保責任の対象となる瑕疵は以下のものがあげられます。

　・雨漏り
　・シロアリ
　・構造上主要な部分の瑕疵
　・給排水設備の不良

これらが、売買契約書に記載されるかどうかを確認しておきましょう。